最近超流行的一个词叫“内卷”，你知道宁波内卷最厉害的是哪个群体吗？

是初中生。

宁波的高中录取率不过半，重高名额尤其稀缺，如果初中不努力，高中都考不上。

我们的观念是“一代更比一代强”，父母都是大学生甚至研究生，结果孩子却连高中都考不上，无论是情感还是现实，都无法接受。

所以家长们宁愿倾其所有，把一切可动用的资源都用在孩子身上：辞职陪读、补习班、网课，当然还包括最重要的：

为孩子买个好的学区房。

孩子也很努力，十二三岁的年纪，每天6点起床，晚上11点睡觉；没有周末，没有假期，暑寒假连轴转。但家长和孩子的努力并没有提高高中的升学率，普高仍然是50%不到，重高仍然是20%不到，录取率是不变的，大家都努力的结果相当于大家都没努力。

这就是内卷。

上周宁波出台的新政，可谓精确打击学区房，准确的说是九大学区房。学区房问题表面看是个房产问题，背后却是入学政策、城市化、教育资源分配等一系列社会问题的集中反映。

学区房就是个背锅的。

老司机问大家一个简单的问题：学区房价格限制住后，教育就公平了吗？孩子就能减负吗？应试教育就能改变吗？

答案一定是：NO，NO，NO！

当重高录取率低的时候，重高名额就是稀缺资源，交换的代价一定很高，高价学区房就是这种代价的主要体现。假设学区房被限价了，重高就会向“寒门弟子”敞开大门么？我猜不会。

一定会以别的方式来体现这种等价交换， 比如用特权来 交换。

抛开伦理不说，“价高者得”是获得稀缺资源最为有效率的一种方式，但它显得不是那么公平。要说公平，抓阄（摇号）就是最公平的——如果没有人为操纵的话。但抓阄是没有效率的，如果抓阄来决定谁当总统，很公平，但结果一定是治理得一团糟。

所以我们常听到一个词：兼顾公平与效率。

现在打压学区房，是光谱由“效率”在向“公平”这一侧移动，是追求平衡的结果，因此不会完全为了公平而不顾效率。

也就是说，附加在房产上的学区价值，即学区房溢价永远不可能归零。

决定学区房价值的，刨除基本的房价，与入学人数和名校数量的比例有关：入学人数越多，名校数量越少，学区房的价值就越高。无论政策如何打压，无论是针对九个学区还是所有学区，学区房的平均价值都只会受到这两个因素的影响。

为了更加直观的说明这个问题，我们假设每年初中的新入学人数为6万人，名校的招生名额为2万人，那么这个比例就是3：1。

无论是因为降低落户门槛，还是宁波的竞争力增强，宁波每年入学人口增加1万人，名校的招生名额大致保持不变，那么这个比例就会逐渐的变成4：1、5：1甚至更高。

大趋势就是，人口增长的速度快于名校扩展的速度，因此宁波学区房的整体价值在增高。

讲完整体，接下来老司机讲一讲被点名的九个学区。

首先我们要搞清楚为什么这九个学区被点名。

名单出来之时，许多人觉得不解，因为这九大学区对应的学校，并不就是宁波排名前九的学校，还有些更好的学校，并没有列入其中。

比如惠贞书院。

老司机也在思考，入选“九大”的条件是什么？我猜可能 有 三个原因 ：

1、学区房涨幅。过去一年学区房涨幅巨大，其中列入“九大”的学区房涨幅尤其迅猛。比如宋诏桥的老破小学区房，40000+的单价已经坐望东部新城的豪宅；镇海全域的学区房一直高热不退，吸引全大市家长的关注；宁大附属周边的老破小，过去一年时间单价蹿升超过50%。

2、学区房交易量。去年的学区房交易中，这九大学区的交易量都是非常靠前的，相比之下，惠贞等“落榜”学区的交易量要小得多。导致交易量大增的主要原因是学校招生规模增加较快，以及房价快速上涨带来的投资客增多。

3、学校招生预警。九大学区对应的学校，大多都曾发出过红色预警，即生源太多可能导致分流，这也是学区房交易量大的直接体现。

被新政点名，对这九大学区意味着什么，后续走势又会有哪些影响呢？

大家最容易想到的，是这九个学区的房价涨不动了，由于政府发布指导价，高于指导价的可能就无法成交，至少不能网签，因此网签价格一定是贴着政府指导价的。

银行根据网签价格放贷，意味着这些学区房获得的贷款额度将会降低，一套市场价300万的房子，政府指导价可能只有250万，按照6成贷款计算，原来可以贷款300*60%=180万，现在就只能贷款250*60%=150万了。

也就是首付多出来了30万。

因为多了这笔首付，许多人就买不起了，或者不愿买了，毕竟市场上还有很多没有指导价的学区房可以买。

得不到杠杆支持，这些学区房的上涨肯定会受拖累。

但任何事情都有正反两面，这次被点名， 同样 也会 对这九大学区 带来诸多“看不见”的收益。

第一是夯实了这九大学区的房价。由于前段时间涨得太快，不少人认为这些学区房有泡沫，但政府指导价出来之后，意味着这个价格是被政府认可的。和限价一样，政府指导的价格，也可以视为政府背书的价格。

第二是为将来的“倒挂”埋下了伏笔。九大学区之外，其他学区房由于不受指导价影响，涨幅可能会比九大学区要快。逐渐的，九大学区房的价格将和其他学区形成倒挂，就像新房限价一样。

假设倒挂出现而没有得到及时纠正，九大学区的投资风气可能会被激发，投资客进场后，这九个学区房的房源将更为稀缺（你可以理解为投资客占着学籍不上学）。一旦政策放松，对应的房价也可能会有报复性的上涨。

更低价、更稀缺，为什么不涨呢？