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经济衰退!房价高涨!曾经的东北老大,没落了...

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功夫财经 2021-04-22 10:30
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作者:二鸣

1

大连,一枝独秀

大连楼市最近有点火。

3月中旬以来多个项目销售破亿,而且分布在不同区域,这在体量不大的大连还是非常罕见的。其实从2月开始受学区季的影响,大连房价的上行趋势就开始加速。

数据显示,2021年2月,大连全市新房成交均价16119元/㎡,环比上涨1%,同比上涨14%。成交量为29万㎡,环比上涨25%,同比上涨419%。

3月新房涨幅更是达到了3.9%,排在全国前列。

而且随着成交量的扩大,预计大连4月的房价会继续上涨。

和长三角、珠三角板块轮动引发楼市行情不同,大连这轮房价上涨更多是一波独立行情。

2020年下半年以来,随着疫情得到控制,大连土地市场也逐步走强。尤其9月推出了一批高新区、甘区的优质地块,成交量价上涨明显。

所以今年上半年一波高价项目入市,带动了大连新房价格的上涨。

另外2019-2021年,市区部分优质学校连续三年都发布了学位预警,所以年初学区房集中成交一定会带动大连房价上涨。

不仅今年大连房价走强,其实拉长周期,近5年大连房价都在平稳的上涨,在整体失落的东北市场,大连楼市可谓一枝独秀。

2

不像东北的东北城市

大连究竟是怎样的一座城市,房价为什么可以一直上涨呢?

大连可能是最不像东北的东北城市。

现在很多大连年轻人都不认同自己是东北人,大连三面环海,典型的海洋性气候,冬暖夏凉,和东北大陆性气候有明显的不同;

饮食上大连人更加偏爱红烧鲤鱼、九转大肠、葱烧海参这样的鲁菜。

东北经济近些年塌陷式的衰落,也让大连人对东北的不认同感进一步加剧。

不过大连确实有傲娇的资本。

特殊的地理位置,决定了大连在全国乃至整个东北亚重要的战略地位。尤其是改革开放的红利真正让大连超越其他东北城市,独占鳌头。

1981年,旅大市改称大连市,三年后大连成为全国第一批14个沿海开放城市之一;

1994年5月,大连市由地级市升级为副省级城市。

大连是东北少有的外向型经济,1998年前后,大连软件园引进了一批日本外溢的软件外包服务业务。

此后10多年时间里,大连又先后引进了松下、索尼、IBM、GE、埃森哲等全球知名IT公司的软件外包服务。

全球软件和服务外包中心成了大连最重要的标签,这也是大连经济发展最快的一段时期。大连也因为特色产业,成为全国备受瞩目的明星城市。

从2020年上半年GDP排行来看,大连依旧保持在东北各市排名第一,并且大幅度超过沈阳、长春和哈尔滨这些省会城市。

事实上,自2009年大连GDP再次超过沈阳后,已连续11年成为东北经济第一大城。

而且在东北各市整体人口不断流失的情况下,大连是东北少有的有人口流入的城市。

从城市基本面来看,大连无疑是东北城市中最好的。但如果放到全国来看,大连依然摆脱不了衰落的困境。

2008年全球金融危机,对于外向型经济为主的大连打击更大。而且大连集中了众多日企,随着日本经济的衰落,大连的软件外包服务也开始进入连续几年的盘整期。

根据国家统计局数据,2012年大连GDP总值为7002.8亿元,2016年GDP却仅为5923亿元。

大连经济增长率连年放缓,甚至一度垫底,还在2018年跌出了新一线城市的位置。

而近些年人口流入量也远不及沈阳,与隔海相望堪称双壁的青岛相比,大连这些年真的是落魄了。

所以这些年大连房价上涨与城市基本面并没有直接关系。

3

投资性不强的内生市场

大连的房价轮动存在明显的滞后。

2017年下半年,大连房价开始启动暴涨,而此时同级别的二线城市,已经完成一轮房价上涨,并且出台调控。

大连直到2018年3月才开始对市四区(中山、西岗、高新区、沙河口)发布限购政策。

房价上涨的势头虽然被暂时摁住,但是由于接下来市场供应量减少,大连房价又开始平稳上涨。

直到2019年7月30日,大连出台限价政策,新房备案价涨跌幅度不超过5%。

相似的一幕再次出现,房价短暂下跌两个月之后,2019年10月一直到年末,大连商品住宅的供应量又开始落后于成交量,于是房价又开始重回上涨。

然后就到了2020年,因为疫情的原因,全国的市场节奏大差不差,虽然成交量有明显减少,但是房价涨幅却同比上升。

回顾最近几年大连房价的上涨周期,可以明显感受到,大连房价似乎被一个按钮控制着。

每当大连遭遇政策打压,他们就会主动减少供应,并且这一招屡试不爽。

所以从近几年大连商品住宅价格走势来看,虽然一直在上下波动,但是幅度不大,房价保持平稳向上发展。

这背后最根本的原因就是大连楼市基本上是一个内生性市场。

没有大量投资客涌入,房价就不会大起大落,所以调控政策也不会太严。

大连虽然也发布了限购政策,但覆盖范围也只有市四区,近城区的甘井子已经金普新区目前都没有发布限购政策。

4

大连刚需如何置业

没有投资客搅局,大连楼市对刚需十分友好。

2020年大连人均可支配收入超过10万元,房价涨幅不大,房价收入比也处于比较合理的水平,城市购房压力不大。

再加上良好的生态环境以及较强的经济实力,近几年大连本科毕业生当地就业的比例是不断上升的。

当然受制于近些年东北经济的衰落,大连的高端人才(硕士、博士)本地就业率却不增反降。

那么大连的刚需置业要注意什么问题呢?

按照土地板块划分,大连市场主要分为三个部分,由南到北分别是旅顺口区、主城区、开发区。

其中旅顺口是军事基地,有不少区域不对外开放,市场受限。而北部的开发区和金州距离主城区较远。

目前除了金普新区,其他地方还并未形成更大利好。

1)城市外扩

大连主城区面积狭小,除了甘井子区之外,市四区市场已经趋于饱和,房价较高,主要是二手房市场。

尤其是中山、西岗,老旧小区占比较高,老城居民的改善需求激增,大连市的土地成交不断从老城区逐渐向外围扩展。

金普新区和甘井子成为近三年大连土地供应和销售的绝对主力。

2)学位紧张

大连优质教育资源紧张。

2019~2020年中山、西岗、沙河口、甘井子多个学校发布招生预警,甚至西岗、甘井子二次发布了2021~2023年学位预警。

可见未来两年,大连学位紧张的趋势还会进一步加剧。这也导致学区房竞争更加激烈,推高房价进一步上涨。

3)刚需改善为主

大连目前已经基本进入存量房市场,当地有大量的改善置换需求。主城小面积户型,置换外围新小区三房四房户型。

从成交面积段来看80~110平米为成交主力,占据49%的成交份额,并且成交面积段呈放大趋势,显示改善需求增长比较大。

目前主城四区中山、西岗,沙河口、高新区房价偏高,而且新房稀缺,如果有学区需要可以去二手房市场淘笋。

在大连,有海景的学区房是最有价值的物业标的,价格昂贵,但是涨幅也最大。

如果是年轻人购买首套房,建议可以去甘井子、金普新区等外围区域,价格相对便宜,而且新房项目较多。

尽量选择100平米以上的三房四房改善户型,将来置换的空间比较大。

最后需要注意大连的库存常年偏高,房价波动不会太大,买房不要有太强的投机心理,更重要的是住的舒服。

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