调控政策层层加码下，上海二手房市场热度开始下降。
大环境的改变折射到每套房源身上更显真切。
一些年前具备“周售”潜力的房源在市场僵持阶段，交易周期开始被拉长。中介朋友圈里“今明必卖”的介绍语开始淡化，取而代之的是“诚意出售，看房方便”。
在这样的行情下，近日虹口区一套12平的走道房却逆势爆红，挂牌当天被溢价秒抢，尚有60组意向客户没等到看房。
走道房室内全景（曾莞摄）
除了成交速度创下小区记录外，市场更大的好奇在于它的品相与上海二手房市场的新趋势截然相反，次新、学区、地段等利好一概不沾边，这个硬伤众多的老破小为何能成为众人哄抢的香饽饽？
虹口花苑小区入口（曾莞摄）
《国际金融报》记者发现，这套网红走道房源位于虹口区天通庵路666弄虹口花苑，建于1997年的小区房龄已超20年。小区出口一个拐弯便到去年大热的融创青云壹号项目处，二者步行距离不过200米。由于房龄较老，一二手倒挂的现象并未在这里出现。链家数据显示，当前虹口花苑有4套房源在售，均价在6.1万/㎡-7.6万/㎡间，距离去年底融创青云壹号10.5万/平方米的开盘价存在3万-4万的价差。即便如此，这些房源交易流速依然较为平缓，挂牌后带看量均未突破个位数。
流速放缓背景下，走道房的“日光“更显稀缺。
该房源位于小区中心楼栋1楼，长条户型，厨房、卫生间一字排开，卧室、卫生间实际宽度约为0.85米，仅容一人通行，无法居住。
1997年的商品房为何会设计出如此“奇葩”户型？
《国际金融报》记者调查发现，该房源小区内仅此一套，其“刀片”般的户型主要由于房源处规划了小区地下车库入口，入口通道挤占了房源大部分面积，致其仅剩部分走道空间。
“走道房”外墙（曾莞摄）
《国际金融报》记者从业主王建国（化名）处获悉，其1997年购得了小区一楼一套130平的3室2厅房源，入手价50万，半年多后又以5万作价将对门的走道房买下，两套房源均有独立产证。据其介绍走道房最开始被用作储物间，也做过一段时间保姆房，而今成了厨房。拿下一楼两户后，王建国在一楼楼道处加设了一道铁门，两户连带走道成为其自有空间。
厨房（曾莞摄）
王建国对记者表示，此前这套走道户型仅到厨房部分，前几年小区水管更换时发现墙体里面是空的，他敲开拓展了一段，在新增空间里加装了马桶。
室内宽约为0.85米（曾莞摄）
王建国的房源出售计划已有3年多但效果一直不太理想，他也曾考虑将两户一起打包卖掉，但因为两个产证需要两个购房名额，不少购房者不具备或不愿意一次性占用两个名额，这让王建国的打包出售计划未能最终成行。
不久前，在中介的建议下，王建国决定分开挂牌。4月12日下午4点，这套产证面积12.39平的走道房以80万元售价在链家网上架，迅疾而起的热度让王建国在挂牌4小时后调价22万至102万，一天后以85万元价格成交。
挂牌中介对《国际金融报》记者坦言，他操盘了这个网红房源的出售，但并未预料其火爆程度。“一天时间接到了100多个电话，手机都打得发烫，还有50、60组客户没等到机会看房。”
走道房的超预期出售让王建国调整了计划，甩掉了“累赘”的他第二天便将走道房对门的3室2厅挂牌价上调40万至910万。4月19日，王建国再度将房源价格上调至950万。5天时间，两次调价，共计上涨80万。
这套不具备居住功能且没有学区加持的走道房，交易价值在哪儿？中介给出的答案是“落户”。
上海中原地产市场分析师卢文曦直言“总价低是其最大优势”。他表示，走道房“日光”是热度高居不下市场扭曲的表现，未来转手并不乐观。
调控政策层层加码下，经历一轮上涨的上海楼市依然处于高位。
统计局数据显示，3月份上海二手房价格指数环比2月继续涨1%、同比去年上涨9.7%。从分类数据看，90平方米以下的二手房价格同比涨幅超过了10%。
虽然价格坚挺，但交易节奏已经放缓。多名中介人员对记者表示，当前市场观望情绪浓厚，交易周期拉长，链家数据里3月上海二手房源成交平均周期为76.6天，客源成交周期为41.6天。
市场回归理性依然需要时间。
数据显示，2021年3月，上海二手住宅市场成交量为3.94万套，环比上涨108.87%，同比上涨160.28%。
由于网签具有滞后性，3月的网签有一部分是前几个月成交后延迟到此期间网签的。此外，3月底市场传言4月1日起将执行新的网签政策，即4月1日起购房人网签房屋买卖合同前，需到区不动产登记中心办理限购查询，5个工作日后拿到查询结果才能网签。为了规避掉新政后拉长交易周期，很多买卖开始提速。原本要2、3个月之后网签的交易扎堆到3月份进行。
多重因素下，3月上海二手房成交数据依然高居不下，成为2年来仅次于今年1月的第二高位。
在卢文曦看来，交易通道惯性依然存在，调控政策需要消化周期，其预判4月市场将继续降温，二季度末、三季度初僵持情况会出现松动，但“当交易量下降到3万套以内时市场才能真正回归冷静期”。
记者：曾莞 编辑：左宇 责任编辑：毕丹丹
延伸阅读
这是丁曼第二次对父母萌生出巨大的愧疚心理。
第一次是在她告知父母自己离婚决定的时候，当时她被两位老人家流露出来的担心又无以言表的眼神深深刺痛。这也让她下定决心重新迎接新生活。
于是，她跟父母商量，卖掉了父母原先的老旧房子，置换一套好点的房子。2020年12月底，她用卖房子的钱付了20万元的定金，还欢天喜地地联系了装修队，只等今年2月10日网签后，就和父母一起住进去。
但她要住进新房的喜悦，以及对新生活的期盼，都在1月21日这天戛然而止。
中介告诉她，如果她还想要这套房，除了现在的245万首付之外，还得再弄245万元。每每想到这里，她便对未来失去希望，对于父母的愧疚情绪更是快要淹没了她。
01美好的幻想
去年5月，丁曼跟前夫离婚。在这之前，她发现前夫欠了上百万元的外债，不仅解释不清钱款的去向，还抵押了两人仅有的一套房产。之后，因为被裁员，他更是在家无所事事了一年。
选择离婚，是一种无奈的选择。离婚后，丁曼搬回了父母位于上海杨浦的家。
那是一套房龄20多年的老房，无论是建筑质量还是小区环境都有点糟糕。
“我家楼上有个调皮的小男孩，经常拍皮球、吵闹，还经常在晚上拉桌子椅子，怎么去交涉都没有用。”
丁曼是一个外企中层，收入在上海尚可。考虑到父母都70多岁了，睡眠质量本就不好。父亲还曾经中过风，有严重的心脑血管疾病。她觉得自己有义务，也有这个能力让父母过上好一点的生活。
不过，上海房价很高，即便对于丁曼这样收入尚可的外企中层来说，置换一套房子的前提，是先卖掉老房。她鼓起勇气向父母提出了置换房子的建议。
上海杨浦区周家嘴路附近的住宅区
父母原本不同意，但耐不住女儿坚持，也希望女儿能从离婚阴霾走出来，最终答应了。
去年8月，丁曼挂牌了父母的房子。“因为房子比较老，也不是热销房型，直到11月才被卖出去，也并没有卖上价。”
不过，这在丁曼看来都无关紧要，之后，她开始全心全意找新房，并很快相中了一套二手房，“地段虽没那么好，但户型、居住环境都还不错”。她和房主签了居间协议，交了20万定金，总算是把换房这件事情定了下来。
那段时间是丁曼离婚以后最开心的时刻，对于未来生活的渴望成为支撑她前进的动力，她甚至已经联系好装修队，只等2月10日网签后，即刻装修，尽快住进去。
齐萱同样是在2019年离婚，2020年决定买房。她不是为父母，而是为自己3岁的宝宝。
2019年离婚，为了争取孩子的抚养权，她在财产分配上自动放弃了一些权益。婚内共同财产的一套房被换成了钱，而她只拿到了小头。
离婚后，齐萱回家和父母住到了一起，房子面积只有50平米，宝宝连个卧室都没有，这非常伤及这个单亲妈妈的心。
她和丁曼萌生了同样的想法，想要用自己手头的钱把父母的房子置换成一个大一点的房子，为了宝宝以后上学考虑，她看中了一套三梯队的学区房。
去年11月开始，上海房价突然飙升，特别是市区的学区房，价钱一天比一天高，网上出现了很多房主“跳涨”“违约”的新闻。齐萱担心“再不入手就永远买不起房了”，2020年12月，立马和房主协商交了定金，“给了55万定金，分三次付清”。
跟齐萱一样看重学区房的，还有二胎妈妈俞晓红。
在外人来看，俞晓红算是人生赢家。她今年36岁，有一对儿女，大宝今年7岁，小宝3岁。自己和老公都在上海有工作，又有自有住房。
但在一线城市生活并没有想象中简单。此前的住房是小两口在父母的资助下买的，每个月还贷款、养孩子都是一笔很大的支出。现在眼看着孩子到了该上学的年纪，但是周边却没有一个好一点的学校让她忧心忡忡。
小两口商量再三，决定买一套学区房。于是紧急折价出售了名下位于嘉定区的房产，厚着脸皮借来了老人的养老钱，又从亲戚朋友那里借了一部分钱，总算是凑够新房首付金额。
不过，从2020年开始，上海在房贷放款方面速度有所放慢，导致前套房的购买者批贷时间延后，拿不到卖房款的俞晓红只能先签居间协议，相当于付定金。之后，她又分批打过去200万元以表诚意。
每次打完钱，俞晓红就更安心一点。虽然欠了一屁股债，但大宝9月份就要开学了，能去新的学校，认识新的同学，他们一家马上要开启新生活的篇章。
对于他们来说，交完定金，签好居间合同的那一刻，可能是他们未来的蓝图徐徐打开、美梦成真的那一刻。
但这个美梦对于他们来说，存续的时间太短。
02距离新生活，差了245万元
1月21日的一项政策，改变了他们的生活轨迹。
这天晚上，上海楼市出了一个新政，涉及两个重要方面，一个是离婚购房者追溯前三年家庭名下房子套数，另外一个是增值税二改五。这本来这是个好事儿，打击了假离婚炒房，提高购房门槛，对房价维稳有作用。政策的出台非常坚定，严厉打击炒房客，头天晚上出台，次日就开始执行。
只是，当丁曼们看到消息满天飞的时候，他们还没有意识到，自己这种规规矩矩的买房人，也被纳入了打击的范围，成了被殃及的池鱼。
“121新政”出来之后，中介就找过来了解丁曼的情况，但接下来的事情，让丁曼不能接受。
因为她前夫名下有一套住房，而且离婚未满3年，中介告诉她，她很有可能被限制买房，最好的情况是以“二套”的名义购买，这也意味着首付款要从此前的35%，提高到70%。
丁曼购买的这套房子，原本首付是245多万，现在要不低于490万。本来凑首付已经东拼西凑借了很多钱，现在差的245万，这还没计算上税费，她想破脑袋也不知道上哪里去凑。
成年人的崩溃，大概只在一瞬之间。
丁曼彻底慌神，她翻来覆去地在网上查找相关政策，看其他城市有没有相似的处置办法，一边刷新网页一边叹气，实在忍不住了，就跑去卫生间哭一会儿。
更让她崩溃的是，父母在得知这个消息之后，一周没有睡好觉，有一天父亲没有绷住情绪，只能吃速效救心丸来缓解。
齐萱也在担心着自己的“首套”会变成“二套”，“原先按35%计算，首付金额是180万，如果按70%计算，就要多准备180万的现金”。
齐萱对市界表示，当初签离婚协议，做财产分配时，是在认为能凑够房子首付的前提下考虑的。“早知道会是这种结果，我宁肯厚着脸皮多争取一点财产，或者就不卖房，给前夫赔偿，也不至于到现在把爸妈的房子卖了，没有房子住。”
丁曼和齐萱等离婚人群遭遇了陡然提升的首付，二胎妈妈俞晓红面对的，则是平白多出来的几十万增值税。
根据新政要求，“121新政”之前，交易的房子无论是满两年还是满五年的，都不需要交增值税，但“121新政”之后，免增值税年限从2年升到了5年。
俞晓红交了定金的房子，就从免征档掉到了征税档，要想买房，就得再交5.3%的增值税，也就是37万元。
在上海，增值税一般由买家承担。俞晓红有些崩溃，她为了买新房而卖掉的房子已经过户，4月就要交出去。但自己的房子却没有着落，多出来的37万元增值税让她苦不堪言。
房主也并没有因为购房者遭遇困难而退步。
薛琪和对象是新上海人，本来计划1月31日网签，但突然被告知要多拿20万的增值税，这对刚工作3年的他们来说，相当于两个人工作一年不吃不喝。
薛琪告诉市界：“150万首付已经是掏空6个钱包，欠了不少外债的结果。现在这20万的窟窿怎么也填不上。”
她已经跟房主沟通过，对方虽然表示会体谅他们，但态度很强硬，“基本意思就是这个增值税必须由我们全出”。
对于薛琪来说，他们的房主肯商量就已经很满足了，毕竟目前上海房价还在涨。
一位不愿具名的律师告诉市界：“最近有很多房屋卖家来咨询，如果不想把房子卖给已付了定金的客户，会承担什么样的后果。或者问我怎么样违约成本会低一些。”
在巨大的利益诱惑下，谁都想分一杯羹。
03何去何从
“121新政”发布到现在一个星期，随后各种稳楼市的组合拳频出，市场的风云突变，让假离婚、违规利用贷款的人无处遁形，但也让交了定金但却没有网签的在途购房者们，陷入两难境地。
北京盈科（上海）律师事务所沈浩浩律师对市界解释，在上海，网签买卖合同和居间合同还是有区别的。在上海地区司法实践中，居间合同一般被认定为预约，俗称定金合同。如果购房者违约，需要赔偿定金，如果卖房者违约，需要赔偿双倍定金。
在上海，政策的变化也无法改变定金法则。
沈浩浩进一步表示，在前几年上海限购政策更新的时候，司法实践中，法院对于因新政实施导致房屋买受人取得银行贷款成本增加，如首付款比例提高、贷款利息增加、可获贷款额度减少以及当事人交易税费增多等问题，倾向于认定为商业风险。同样适用定金法则而没收定金。
这就是说，仅仅对于薛琪来说，如果违约，不网签，要损失20万元的定金，如果网签，就得多缴20万元的税款，怎么样都是亏损。
承担的损失还不仅仅这么多。
薛琪的房主在此前已经把房屋钥匙交给她，她也约了全屋定制的装修公司上门测绘，如果真凑不出这20万，只能退房，她很担心房主会提出额外赔偿。
对于购买学区房的两位妈妈来说，不仅要承担定金损失，上海学区房经过这一个月的跳涨，他们手上的钱可能也难以支撑购买新的学区房了。
他们想不通，为什么自己要为炒房客的过错承担责任。
“上海是不是不喜欢我们？”薛琪苦笑着对市界说。
不过，对薛琪们来说，他们并没有死心，他们都在等一个豁免细则。因为以往，针对楼市新政，地方政府部门都会有一些细则出台。他们认为上海作为一个包容的城市，也一定会考虑到他们这群人。
例如，深圳去年出台了“715新政”，也存在这样在途交易的购房者，所以在后来又出台细则。规定政策之前，已支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付），并能提供有效凭证的，视为已经办理网签。
无锡也是一样。无锡“830楼市新政”之后也出台了一系列细则，将定金、部分或全部购房款视同网签。
薛琪对于政策比较敏感，在得知这一消息的当天，她就当场查资料，发现深圳、无锡等地区都是认定金的，甚至觉得没问题，并没有料到事情会变成这样。
事情发生后，丁曼也打过很多电话，想咨询下政策，但很难联系到领导和核心部门。无奈之下，丁曼跑去房屋交易中心，希望能问个说法。
丁曼告诉市界，她目前知道的和自己情况类似的人大约有两三百人，但迄今为止，他们得到的解读大多来自网络。
不容置疑的是，他们心里始终存着一个念想——万一在此之前，出现转机呢？
如今，距离跟房主约定的网签时间还有10多天，如果10天内不出细则，薛琪就必须面对网签。
“网签是特别正式的合同，到那时再做变更或者违约，要支付的违约金为房款的20%，损失更大。”
对于薛琪来说，留给她的时间真的不多了。
（文中丁曼、俞晓红、薛琪、齐萱为化名）
（作者｜黄莹 华宇 编辑｜胡刘继）