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死灰复燃!中国楼市,惊人一幕出现了!

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地产PLUS 2021-04-21 20:28

中国楼市,惊人的一幕出现了!

回顾2020年楼市,“南热北冷”绝对是十大关键词之一。

深圳、东莞、杭州等南方城市的房价快速上涨,廊坊、郑州、天津等北方城市的房价却跌跌不休,还因此屡次登上热搜。

不过,到了今年情况终于发生了微妙变化,经历了3年调整的北方楼市开始回暖了!

先来看看贝壳研究院的最新数据:

去年房价跌得最惨的廊坊,一季度二手房成交环比增长约30%,3月成交量仅低于2017年一季度的成交高峰,3月二手房价格指数环比上涨2%。

被调控打得半死的青岛,一季度二手房成交量环比增长约20%,二手房价格指数在3月止跌转涨。

此外,济南、烟台等城市二手房成交量分别环比增长27%、15%,二手房价格指数保持平稳上涨。

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没想到,这几个北方城市还真是“拨开云雾见日出,守得云开见月明”,终于替北方楼市争回一口气。

那么,具体情况又是怎样呢?接下来,咱们继续用数据来说话。

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先来看看天津。

去年我就说过,天津由于经济下滑严重等原因,房价连连下跌,越是地段好跌得越狠,成为了地产人的噩梦。

但今年情况有所转变,在学区季的影响下,一季度天津楼市整体有所回暖。

成交量方面,从2月末开始连续4周都超过了300套以上,其中南开、河西两区是主力,成交占比分别为15%、13%。

涨幅方面,和平区则是天津涨得最猛的,从2020年底开始,5个月里二手房均价就涨了约5%。

如果具体到个别楼盘,例如对口和平实验小学的尚友里,一套38㎡的房源,去年8月单价才84737元/㎡,今年已经涨到99529元/㎡,涨幅达到17.5%,而总价上也涨了58万。

在这样的大环境下,新房市场需求的有所增加,加上今年上半年入市的纯新盘也不多,导致天津最近部分新盘出现了抱团涨价的现象。

不过,我也问过当地的媒体朋友,天津楼市分化还是有的,大面积没有小面积的好卖,越便宜的越容易卖。但是由于天津教育牛逼,学区房依旧坚挺。

所以,天津的家长们,想鸡娃,请先自鸡。

再来看看青岛,今年小阳春也有明显的热感。

根据卓易数据显示,截至2021年3月31日,3月青岛新建商品房成交14410套,环比激增132.46%。

但是由于行情分化,例如市南区3月高涨107.5%,而即墨、城阳、莱西则逆市下跌,所以成交均价方面,青岛整体房价同比上涨仅约4.04%。

相比青岛,向来尴尬的省会济南,最近也有不少项目迎来了开盘小高潮,例如中新国际城,即便认筹金要10万,仍然吸引了接近300组客户到场选房。

另外,珑悦府、金地华著、银丰玖熙城、仁恒奥体公园世纪等改善盘,也出现价格上调的情况。

相关数据显示,2月份济南新房市场成交13840套,成交面积175万㎡,同比2020年增长18.6%。

当然,济南楼市也是分化的,例如带学位的楼盘涨幅能去到15%,普通楼盘只有5%,差的楼盘几乎不涨。

最后来看看郑州,去年开发商联合不降价的新闻,相信大家还记得吧,就是因为郑州新房难卖。

但是,郑州今年一季度却意外迎来一波小阳春,例如最近开盘的万科城,推出1036套,开盘当日去化830套,去化率超过80%;保利和光屿湖,上午开盘5分钟基本清盘,下午加推继续热销。

这般去化率,这般火爆景象,在过去一两年的郑州楼市里是十分罕见的。

所以,在成交量提升的带动下,郑州房价也跟着上涨。数据显示,2月新建商品住宅销售均价为12432元/平方米,创了近一年的新高。

而且和天津一样,郑州也出现了部分楼盘抱团涨价的情况,你看那一张张通红的海报,已经告诉我们开发商联合不降价的行为,取得了战略性的胜利。

不过,话说回来,楼市回暖的北方城市目前也就这几个基本面比较好的,其他三四线小城还是原封不动,该冷的冷,想热的热不起来。

当然,我也不是说这些城市回暖了就值得买,毕竟内部分化行情还是挺严重的,要挑最好还是挑带学位、改善型、地段好的优质楼盘,普通的就暂时别碰了。

.02

不被看好的北方楼市,为什么能咸鱼翻身?

其实,主要还是两个原因:板块轮动和政策放松。

我之前也说过,去年楼市板块轮动效应是很明显的,尤其是一线城市内部轮动,房价一个接着一个涨,大家轮流吃饭。

但市场太热,必然要遭调控的毒打。所以,随着一线城市调控的不断加码,市场才冷静了一段时间。

根据贝壳研究院数据显示,整个一季度,深圳二手房成交量环比下降20%,同比下降4%,价格环比涨幅在1月后持续收窄,至3月止涨。

上海二手房成交量环比微降,其中春节后成交量较春节前下降23%,3月价格涨幅为3.6%,连续两个月收窄。

北京虽然二手房成交量环比增长20%,但春节后成交量较节前有所下降,市场已经出现调整。

一线城市降温,资金自然就会跑到二线城市,热度也就上来了。

今年一季度,核心二线城市的二手房市场就火得一批。例如合肥成交量环比增长约60%成都、武汉环比增幅在30%左右,西安环比增长10%。

尤其是3月份,这些城市的二手房成交量均创2019年以来历史新高,主要是因为新房供应不足以及一二手房价差导致的。

涨得比较猛的还有厦门,一季度二手房成交量环比增幅约50%,特别是春节后成交量较节前增长较快,二手房价格环比持续上涨,3月涨幅扩大至3.3%。

原因我以前也分析过,其实和深圳差不多,经济强势,地域面积小而且郊区比较少,整体房价很难像广州那样被拉下来,加上一二手房价格倒挂,买不到新房的人自然流到二手房市场。

所以,最近我们也看到合肥、西安、成都、杭州等核心二线城市,由于楼市过热被住建部拉去喝茶后,都乖乖地进行了调控升级,不断打补丁,试图让房价涨得慢一点。

也正因为如此,在板块轮动的作用下,热度才传递到开头说的那几个北方城市。

当然,就像人死了就会凉,楼市凉太久也是危险的,所以部分北方城市也通过放松政策等,来实现自救。

例如3月8日,郑州出台公积金新政,除了新房,只要有首套房资格,二手房也可以获得最高70%的贷款额度,比之前的60%提高了10个百分点。不过,这两天新政又收紧了,要求加强缴存和贷款申请审核,不能代缴公积金。

青岛在3月15日发布了落户新政,不仅取消了原来的购房落户面积限制,而且允许有合法住所的人拉家带口来落户。

还有廊坊的燕郊,之前由于房价腰斩甚至膝斩,悄悄放松了落户政策,只要有房就能落户,结果导致二手房成交激增,部分房源还出现“跳涨”,后来政府不得不紧急叫停新政。

总的来说,现在国家控制楼市的目标只有一个:稳定市场。言下之意,房价过热或者过冷都是不利于市场健康发展的。

所以,必须通过调控政策,产生板块轮动,让长三角、珠三角、中西部的热点城市中的热钱,流向楼市偏冷的北方城市。

当然,你要清楚的是,内部分化已经成为各城市无法回避的现状,且在“房住不炒”的前提下,政策放松过度必定惨遭“一日游”,例如前段时间的南昌。

所以,北方楼市的回暖,也注定只能是回暖,不可能像南方楼市去年那样疯狂。

那些还抱有大涨幻想、拼命冲刺进场的人,还是洗洗睡吧,当梦里的韭菜比较好。

部分资料来源:大咖聊房、天津365淘房、贝壳研究院

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