翻开南宁的地图，在城市的东边，过了埌东收费站，沿着邕江，凤岭南路往东，有一片靠山临江的土地，就是仙葫。
仙葫的北面是仙灵岭（南宁外环山脉），南面是邕江，整体上是一个东西长，南北窄的狭长地块。
▲仙葫由仙葫西、仙葫半岛、仙葫东三个小板块组成，当我们把整个区域的板块细化以后就能看出来
仙葫片区一直享有“南宁的后花园”的美誉。自然资源非常丰富，尤其是仙葫中心的仙葫半岛，三面环江，在风水学上叫“玉带环腰”，属于上风上水之地。
而仙葫西面的三岸片区，如今是最接近南宁核心区凤岭南板块的区域。其临近邕江边的板块，被称作“凤岭南滨江”板块，是目前南宁房价、地价仅次于五象湖、东盟商务区的板块。
仙葫的东面，主要是五合大学城及青秀区产业园片区，发展的是教育、工业、产业。
▲按照南宁市的规划，仙葫片区原本应该是第二个腾飞的区域，会比五象新区还要容易起飞。商业、行政、教育、医疗、产业聚集
但是现实却很遗憾，仙葫并没有吃到南宁凤岭南北外溢的红利，这波人口红利被五象新区吃掉了。今天你明哥就简单地说一下，仙葫如今的萎靡是有历史原因的。
01
无序开发的历史之痛
大约在90年代初的时候，当年的仙葫片区还属于邕宁县所管辖的范围，当年的邕宁县面积很大，面积约有4725平方公里，人口87万人（1996年），北面与武鸣、宾阳接壤，东面连接横县、灵山，西面连接扶绥，南面与钦州接壤，面积广阔。
▲历史上的邕宁县，包含了今南宁市兴宁区的三塘、五塘，良庆区的那马、青秀区的仙葫、经开区的吴圩、苏圩等乡镇
当年镇政府所在地在今天的蒲庙中心，江对岸的仙葫同样属于邕宁县的管辖范围。所以，在90年代初，埌东尚未开发的时候，仙葫片区与南宁市区的距离是非常遥远的。中间隔着凤岭南北的一大片城市断层带。
那个时候的政府，远没有现在政府的执政水平和眼光，对于土地的开发利用非常粗放。由于，仙葫片区沿着邕江，资源景观优越，那时候就是邕宁县主要开发的区域。
而当年，是没有土地整体开发的意识的，邕宁县更多的时候，是把地块分割成小块，直接卖地，土地竞得人获得土地后，再自己建房的模式。
▲这样的后果就是，片区内出现了各种各样的别墅，整体没有规划，杂乱无章，建设进度也快慢不一，很多别墅变成烂尾房
别墅的容积率普遍很低，但是占用的土地面积很大，这就使得当年仙葫片区的大量土地，被别墅占用，浪费掉了。
别墅这样的终极物业，不能有效地聚集人口，又特别浪费土地。
等到仙葫片区整体并入埌东开发区开发的时候，政府突然发现，仙葫板块的土地，不但不剩多少了，而且利用率极低，产生不了太多价值。而且邕宁县当年留下的土地，至今仍然有不少是历史遗留问题的土地。这大大阻碍了城市发展的进程。
▲南宁政府多次组织成立领导小组，解决当年邕宁县管辖范围的土地历史遗留问题。资料来源：南宁市政府官网
02
容积率低，人口无法引入
南宁的发展战略是“整体向东，重点向南”，向东的发展方向，到了仙葫就发展不下去了。
原因何在？因为仙葫没有土地了。
当年的无效开发别墅区，带来的直接后果就是仙葫已经没有了大片的可开发土地。如果有，那么如今仙葫的价值一定会井喷。
这里以三岸为例，三岸是仙葫片区仅剩的尚未被别墅开发占用的土地，如今被政府统一规划，整体开发之后，价值得到了充分的释放。
▲看三岸如今的地价直逼五象湖，足以说明，仙葫片区曾经是具备爆发性增长潜力的板块
由于仙葫片区当年都是以别墅开发为主，人口密度很低，就很难形成商业氛围。没有商业、没有就业，就不能吸引更多的人口进入。简而言之，吃不到人口红利，土地的价值就很低。当年的仙葫人口，靠的是什么呢，靠的是传销人口。
▲仙葫长期以来都是南宁传销的重灾区，大量的外来人口基本上都是传销引入
传销人口虽然短时间内，可以刺激当地的消费，但是传销不进行生产，它的本质是财富转移，所以长期来看，传销人口不但无法使当地的经济增长，还会由于大量的无业游民聚集，导致更多的社会不稳定因素和恶性治安案件飙升。
当然，仙葫也不是没有努力过，引入高端人口进入。
这就有了五合大学城（原邕宁县打造）和长塘产业园的规划。但是从规划至今的落地效果来看，无论是大学城还是产业园，只能说还需要很长的时间去兑现。
▲再美的规划，距离落地还需要很长的时间，这种时间与南宁其他区域相比就显得很慢，成长潜力很低
03
土地零碎，配套极度缺乏
没有人口红利，与之相对的就是没有配套的支持。仙葫的配套实际上，只能用“非常差”来形容，道路修建得狭窄，经常堵车。
在学区上，仙葫虽然也曾努力引进了南宁民主路小学（观澜溪谷校区）和南湖小学（海茵校区）等小学，但是，没有知名初中进入，学校配套不够完善。
而商业配套，仙葫至今都没有高端商业，其中人流量最大的商业中心是东方广场。
整个仙葫片区，能够吸引南宁人前来消费的商业街是烧烤、夜市摊。目前，片区内唯一具备高端商业潜质的是在三岸的龙湖天街。
▲富兴夜市是现在仙葫片区最有人气的美食街区
道路、学区、商业这些市政配套的缺失，导致土地价格涨不起来。地价不涨，房价自然也很难涨。
所有配套上的缺失，归根结底就是：仙葫没有完整的土地。
04
仙葫的房子怎么买
无论再这么差，仙葫始终还是属于南宁市管辖范围，那么这个区域仍然会吃到南宁城市发展的红利 。从房价的表现上来看，这个区域是一个跟随南宁市房价普涨的区域。
也就是说：只要南宁房价继续涨，仙葫的房价必然也会跟着涨。南宁房价持平，或者不涨，这里也不会涨。
这里最有价值的就是山景、江景资源，人们能买到面积段比较大、价格也较为温和的房子 。
这里距离南宁的发展核心区：五象龙岗片区、东盟商务区、凤岭北片区很近。
所以，这个片区只适合两种人群来买房：
1.追求大面积、舒适尺度的刚需人群（房价相对低）
2.追求极致享受的改善人群（拥有江景资源的别墅、洋房）
仙葫不适合投资人群买房，因为在南宁有太多比仙葫更优质的区域可以选择。
写在最后
不是仙葫不好，而是仙葫是被当年的城市规划者胡乱的规划搞得一团糟，现在已经彻底失去了起飞的资本，变成一个没什么红利的区域。
如果仙葫要想起飞，要么等待三岸片区的彻底成熟，要么就得等待大学城和产业园的彻底成型。
只是这个时间，实在太久了，久到南宁其他片区完全发展成熟，这个地方仍是半生不熟。
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