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满城尽是限售房,杭州本地投资客再接棒!未科三兄弟是泡沫?

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小龙虾2022 2021-04-21 08:35

01

3月达成天量之后,二手成交仍在高位运行。

上周,杭州市区二手房签约逾2400套。按目前速度,4月整体成交量保持万套上下,已没有悬念。

不过,一线网红次新房大多已无量空涨,主力成交来自购买力向三四梯队房源的溢出。唯有两个例外,一个是创世纪领衔的奥体,另一个是未来科技城三兄弟。

好找房平台显示,近30天(截至4月20日),中南樾府网签18套,阳光城未来悦17套,东原印未来8套

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而且这三个盘的网签价,最高均都超过了6万。

一套100㎡的房源,总价超过600万,妥妥卖得“又贵又多”。

同期,未科的华夏四季、星空、溪望等,只有5套、0套和2套。

这不是未科三兄弟第一次发力。

过去的3月,同样成交凶猛,未来悦19套,樾府15套,印未来11套

昨晚8点,我开车回家顺路又去未科三兄弟绕了一圈,每幢楼几乎都只有零星两三盏灯火,看起来人气寡淡,和它们在杭州二手市场霸榜的热闹,形成鲜明对比。

有人说是因为码农还没下班,有人说是交付时间太短,但去中介店问一圈,答案却更出人意料。

02

主要是本地投资客陆续接棒,投资兼自住,外地炒房客已经开始退场了。”未来科技城的资深中介小蒋说。

这是一个奇妙循环迈出的新一步。

故事的开头是这样的,去年起,未科三兄弟相继交付,来自深圳的各种“渔村XXX”杀入概念十足的未来科技城,从三兄弟初始投资客手里,收走了一大批房源。

自那以后,未科三兄弟话题不断,截图日更,成交价每月创新高,直至一口气涨到6万+,今年初开始终于缩量横盘

如今,“后知后觉”的第三批投资客再度入场,6万起步开启新征程。

比如在城西工作的聂先生,上月入手了一套未来悦的111㎡,总价近700万不含车位。加上税费,整体750万朝上。

主要是投资目的。”在聂先生看来,绿汀路tod出让在即,板块还有很大的上行空间。

另一方面,随着未来科技城外溢区,如闲林、老余杭等二手价格日渐坚挺,部分此前无奈外溢的购房者,开始向核心区置换。

“码农卖一套闲林的房子,加点积蓄,勉强够得着三兄弟了。”小蒋告诉我说。

那为什么没有出现新一轮外地投资客接棒?

市场大环境的转向,是主要原因。随着“深房理”事件持续发酵,加上信贷政策的不断收紧,外地投资客必然不敢再冒进,离场情理之中。

03

有时候,时间可以化解一切。

就在今年初,绕城外的未科三兄弟突破6万大关,还一度引得“人神共愤”。但横盘两三个月后,在不少接盘者眼中,它们已经显得颇有性价比了。

主要是杭州其他高位板块的衬托,如奥体、蒋村,和一些学区炒作凶猛的桥西、蓝孔雀等。”小蒋分析道。

举个例子,在奥体、申花、蒋村,六七百万只能买个89㎡小户型。而在三兄弟,有大把的四房户型可选,还能够买上一个车位。

何况对多数购房者而言,论题材概念,未科与奥体都是一个量级的王者。

“奥体跳涨后,很多需求被挤压到未来科技城了,特别是三兄弟这里。”附近一中介表示,年后明显感到,扫货的投资客多了起来。

“反正都是宇宙中心,买得起哪个就上车哪个呗。”

的确,年后但凡有题材,都会得到疯狂炒作。如文澜、崇文“民转公”后的桥西桥东,甚至连青山湖科技城二手房都涨了20%。

相对来讲,未科三兄弟静静地蛰伏在那里。某种意义上,算是“补涨”。

04

仔细分析,你会发现一个很有趣的事实。

近90天内,杭州卖得“又贵又多”的4个典型次新盘——创世纪、樾府、未来悦和印未来,相比其它“贵房子”,小户型占比都特别高一些。

以未科三兄弟为例,3月一共成交45套,其中115㎡以下小户型占比达68%,90㎡小户型占比约40%。

三兄弟中成交量最高的未来悦,19套中就有17套是115㎡以下小户型

一方面,户型小意味着即便单价很高,总价也相对可控,投资客会更青睐这些流动性强的标的。

但另一方面,单价奇高但户型偏小,如果还没有强势学区,面对的自住客群其实是有些错位的。尤其像奥体的创世纪,单价攀上8万后,基本就进入自住“富人看不上,中产不够住,穷人买不起”的状态。

惟有对继续上涨抱持信念的投资客,还在坚定接盘。

未科三兄弟则处于一个临界点,6万的单价很高,但还没有高不可攀,六七百万买个小四房,既有不错的流动性,对一些中产自住也是可以接受的

所以目前,进场接第三棒的本地投资客不少,却也不乏自住改善家庭。

虽然来得有一点迟,但你不能说他们不明智。

面对这“满城尽是限售房”的反常行情,无论购房动机是什么,他们终于醒悟到二手房也可以是一个避风港。

如果叱咤风云如巴菲特,都抵挡不过漫灌的货币“洪水”,放弃了自己信仰一辈子的“价值投资”,又怎能呵责普通人无奈下的避险行为?

05

只是,如果未科三兄弟从目前6万+的价格水平,再向上大步跨越,就会陷入与创世纪一样的悖论——大量无学区天价90㎡,成为“投资客卖给投资客”的专属金融衍生品

一座空中楼阁!

至少我身边的朋友,有人花千万去买一套春江花月或东方福邸的二手大户型改善,但没人花千万买无学区90㎡自住。

当然,中国楼市的事,从来不能用通常逻辑去解释

缺少自住客户群体,就像难以启齿的租售比一样,短期内未必会影响“无学区天价90㎡”的升值轨迹。投资客和投资客自己玩的游戏,有时候更能玩出花来。

有些领域,你明知道它充满泡沫,但正如任泽平说的是“最坚硬的泡沫”,只要还没破,你不参与其中就是输家。

如今的中国楼市,就是人类欲望的露天大展厅。

除非您能回到原始人的生活,否则这架大机器只能继续向前。要生存,必须训练自己洞悉人性的本领。

最后的结局,要么泡沫破裂,要么未科的码农们,用青春和发际线追赶房价

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