◎掘金日本房产（ID：Japan_gold | 托兰德
去年末，我们刚讨论上海、东京房荒，到现在，东京的房子仍然是越来越少。
前几天我刷抖音，便看到有日本的博主提到一个“异常现象”：明明是疫情期，经济不好，日本的房产交易却很热。
在她看来，这是因为日本人手里有钱，想快点申请贷款买房，不然后面经济越来越不好，银行放贷就更难。
暂不说她解释的理由靠不靠谱，但这个“房荒”的情况，不是空穴来风，有官方数据支撑的，具体我后面讲。
从去年的上海，到如今的东京，一场房荒正席卷着亚洲最强的两座一线城市。
不是人挑房，而是房挑人
2020年末，上海的楼市出现了近年来难得的好行情。
前有融创某高价新盘遭遇5人抢一套的空前盛景，后有“上海二手房东频频跳票”的身边故事。一个个房荒现象正进一步证明：跳价、惜售，是当前上海楼市，特别是二手房市场的普遍现象。
也就在最近，我从上海朋友那听来一个“非典型”的购房故事，说来颇有点悲惨：这位姑娘买房时，被不同的房东三番五次跳票毁约。
前段时间，她在北蔡的一个小区看中了一套顶层的二手房，对口一个上海二梯队的学区。左右对比性价比之后，她很快向房东提出定房申请。
第二天，这个姑娘就来到了跟房东签约的最后一步，然而没想到房东居然当场“毁约”，死活不肯把房子卖给她。
房东不卖，主要是觉得自己的房子卖便宜了，但当这位姑娘追问加价多少肯卖？房东也不说具体价格，反正就是不卖。
没办法，房东不卖给你能咋办？不过遭遇第一次滑铁卢后，这位姑娘也没气馁，毕竟二手房买卖有很大的随机性，于是她继续看房选房，又很快在同一个小区的不同期挑选到了第二套中意的房子。
当时，她准备了足够的钱，还吸取了前面的教训，做好了加价买房的思想准备，满怀信心地要上门跟房东议价……
但居然再度碰壁，而且这次她连跟房东见面谈价格的机会都没有。
因为只用了一个晚上的时间，这套房就被房东跳涨了30万人民币卖出！
姑娘很是无语，问中介到底什么情况，中介回：这套房第一天看的人太多了，去了足足有十几组客户，卖家发觉不愁卖，于是就坐地起价……
可以说，现在上海的二手房市场不是人挑房，而是房挑人。而造成这一现象的原因主要有三：
一来，2016年限购令发布后的第一批刚需在2020年终于获得资格，又碰上疫情导致市场的情绪低迷，价格适中，所以大举入场；
二来，也是因为疫情，商贷利率下降，刺激了房产市场的部分需求；
第三，一些拆迁户获得了资金，加上政府扶持经济发钱，让部分人有了启动款，于是入场。
不过，我们也很清楚，现在国内楼市的主基调是“房住不炒”，像上海这样的部分“房荒”现象，放在北京、广州和其他房产都比较热的城市都没出现，说明它没有普遍性。
但几乎同时，在一水之隔的东京，是真正有房荒的趋势，而且一直持续了10个月……
东京，房荒！
去年，我们例举了半官方机构东日本流通机构（REINS）11月的数据统计结果：
2020年11月，首都圈（包括东京都和周边三县，下同）二手公寓（排除一户建、一栋楼等其他房产种类）总成交量达到3620件，看起来似乎不比国内北上广深多，但是它实际上创下了首都圈自1990年5月本机构发布这一数据以来，11月成交数量的最！高！值！与2019年相比，大涨了14%。
但与此同时，二手房销售系统的在库公寓件数，以及这个月新增登入的房屋数量都在以两位数的速度下跌。
那么，这么数字在今年3月又怎么变化呢？鸿沟进一步拉大。
3月份，首都圈成交二手房数为4228件，是该机构创机构以来的最！高！发！售！数！与上一年同期相比大涨了16.1%，也比前年（2019）相对正常的交易水平增加了3%。
与此同时，新登录系统的房屋件数、在库件数都在大幅下跌。3月的二手房库存下跌到了34701件，与前一年相比，跌掉了1/4……
要知道国内各大一线城市二手房的供应量都超过4万件，我在北京链家上搜，找到8万套挂牌量（包含车位不超过1000个）；上海略少一些，4.4万套，广州7万套。
东京整个首都圈仅有3.5万套二手房在售（包括各种户型），而长期进行日本二手房数据的分析机构マンションリサーチ株式会社的一份报告也指出，现在东京23区的二手房供应量比新冠疫情之前，还更短缺。
东京的二手房挂牌数量减少如此多，一是因为整个市场的供需居住需求很稳定，大部分房东没有要抛售房屋换取现金的“悲观情绪”，所以供应量的趋势从2019年底就开始减少了。还有一个原因，跟上海的比较相似：房东惜售。
在销售量不断上涨的时候，供应量却下来了，东京这一类房现如今特别“房荒”。
小而美的收益型房产
卖得最快
在所有二手公寓的成交当中，可以说面积在15~20平米的单间投资房产换手的频率是最高的。
也同样在REINS的报告里，我们发掘库存中的房产专有面积的数字是不断在抬升的，现在的平均专有面积是66平米，较上一年上涨了2.4%，这说明小户型的房产占整体的库存量并不高。
但跟最近讨论很多的40平米单身公寓租赁需求量相比，现在日本的投资专家普遍认为20平米以内、租金在5~10万日元/月的公寓的租赁市场更稳定。而且在新冠疫情期间，这个趋势更明显了。
以下这是推特上一位房产投资名博主对新冠疫情期间各类房产租赁需求的分析：
（截图来自知乎博主丘主）
他认为，由于新冠疫情，目前东京的租赁市场中，高端的单间投资型公寓的空置率上升，租金下行的压力增加，而对比之下，中低价的投资公寓的需求很稳健。
对这一现象他的解释是：大部分高端单间投资型公寓的租客是可以远程办公的白领人士，他们这段时间可能工资减少，或者不想在居住上花费太多，就不一定非要住在东京市区内；但相比之下，中低端租赁公寓的住户很多是劳动型就业者，他们还是需要每天前往工作地点，所以轻易不会换住所。
另外，在楽待上的日本小公寓投资专家芦沢晃也指出，现在市面上虽有40平米的单身公寓在增加，但是它“威胁不到”20平米左右的小型单间公寓：
（楽待网站的文章截图）
“我现在正在投资的就是月租金5万日元，面积在15~20平米的物件。这个市场跟40平米的相比是更低价的租赁市场，所以即使40平米单身公寓增加，也不会有太大影响。而且，日本的非正式雇佣员工近年来激增，年收入在300万日元的人也更多了。而这么想来，我们这类区分公寓的租赁需求仍然会很稳健。”
也就是在这样的大背景之下，现在的东京，特别是23区的小型投资公寓，已经提前进入“房荒”阶段。
上一年，我们有好多次向日本的合作公司确认不错的小公寓是否在售时，得到的回复都是：卖了。
我们还看到过有日本人买下了房，过了几天就加价卖出来，还收到了购房申请……所以，现在东京23区的小户型投资公寓正在经历房荒，而且是“卖方市场”。
去年，我们经历过刚问业主房子还在的，结果发出购房申请，对方就说：这个房子被签掉了……
然而直到现在，这个情况仍在持续。我们上周好不容易为客户抢的两套房，本来已经跟对方担当确认过有，只是过了半个小时，当我们拿着申请书过去时，担当说，“不好意思，房子被卖了……”
所以，我要提醒正在选房投资的掘金房东们：如果看到不错的小型投资物件，做决定一定得快！不然你就会经历下面这位看过“大风大浪”的房产中介在朋友圈里感叹的场景，
2021年是一场更艰难的战役。
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