对于宝安，你的印象是什么？
世界百强机场之一、中国四大航空货运中心及快件集散中心之一的宝安国际机场？
（图源：网络）
创8项世界之最，建筑面积相当于6个“鸟巢”的深圳国际会展中心？
（图源：网络）
5分钟一趟，全程仅需81元的穗莞深城际？
（图源：网络）
还是人人称道的深圳特产、看到就忍不住流口水的沙井生蚝？
（图源：网络）
这些是大家对宝安早已生成的印象，但是现在，这里有了更新的改变，而且还是城市面貌上的改变。
深圳史上最大的旧改项目将在这里诞生——沙井大街片区旧改。
（格隆汇楼市现场拍摄）
目前，该项目范围内的东塘、辛养、衙边、壆岗、蚝一、沙二、蚝三、蚝二、沙三、沙一、蚝四、沙四、沙头13个旧屋村已确认范围确认公示。
（格隆汇楼市制图）
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深圳史上最大的旧改项目，进展神速
沙井大街片区旧改，被命名为“金蚝小镇”。
位于深圳市宝安区沙井街道，是由沙井西环路、沙井北环路、环镇路、创新路围合的区域。
金蚝小镇是近年来深圳进展速度最快的城市更新项目，从推介到审批通过，用时两年不到。同时还是历史风貌保护区范围最大的更新单元项目，其现状复杂性与实施难度堪称更新单元之最。
（官方发图）
金蚝小镇的特别，在于它有以下几大特质：
01 -规模最大——
项目目前总建筑面积为520.82万㎡，现状容积率为1.74。规划更新方向为居住、新型产业、商业等功能，还需配建一所用地不少于5万㎡的高中，土地移交率不低于41%。
在更新单元规划阶段，需要按照相关要求落实沙井古墟历史风貌区的保育及活化研究工作，最终打造成集文旅、研发、居住为一体的区域地标。
（官方发图）
02 -范围最大——
旧改在沙井西环路、北环路、环镇路、创新路的交合处，范围约3平方公里，拟拆除重建用地面积140.14万㎡，是深圳公开的最大旧改项目。
深圳“最成功的旧改之一”的华润大冲旧改（华润城）占地面积68.5万㎡，被称为“旧改航母”的绿景沙河五村旧改（白石洲）占地面积46万㎡，与金蚝小镇相比都显得弱小了些。
（官方发图）
03 -产业空间最大——
金蚝小镇定位为“深圳西部城市级中心、宝安文化之魂的人文节点、国际会展文旅中心的核心空间载体”，将打造深圳文旅融合发展的全新范本。
除完善基础设施，还将推动落实教育、文化等公共建设，使得西部中心配套更加齐备。带动商业、文化、餐饮、酒店等服务的旺盛，人潮的聚集也将会为西部带来不可预估的消费潜力。
（新桥智创城规划图，图源：网络）
在沙井，还有一处“平方公里级”的城市更新项目，位于新桥街道的新桥智创城。
这个旧改规划面积达2.3平方公里，是目前全市最大的“工改工”重点产业项目，项目预计总投资585.8亿元，将释放358万㎡产业空间。
政府的规划里，这里将布局一批高新技术企业和优质大型企业，助力粤港澳大湾区建设。
这里对标的是南山科技园，未来将形成“南有深圳湾科技园，西有新桥智创城”的新格局。
04 -西部最宜居——
为什么说沙井是西部最宜居？
原因有三：首先，这里靠近海湾，气候湿润，微风徐徐，节奏相较于福田、南山这些区域要慢很多，更适合居住；
其次，由于距离机场较近，沙井的建筑都不是很高，不会给人一种压迫感，各个小区的容积率也会相对较低，居住起来更轻松；
另外，沙井的美食很多，据百度搜索，深圳最好、最正宗的海鲜全在沙井，包括沙井蚝、九节虾、基围虾，不仅选择很多，价格也比市区便宜很多。
用广东人的话来说，生活成本在沙井只是“洒洒水啦”。
（格隆汇楼市现场拍摄）
目前金蚝小镇旧改已进入签约阶段，很多老旧建筑已经没有人住并用围栏隔开，避免行人进入。
（格隆汇楼市现场拍摄）
不过整个片区内还和以往一样充满生活气息，很多店铺仍在营业，甚至还有的在重新装修。
（格隆汇楼市现场拍摄）
但沙井大街给人的整体感受并不很舒适。
因为城区老旧，多为低矮的自建房，环境并不很好；在交通管制方面相对南山、福田等主城区弱化很多，我在路边等了很久都没有看到出租车，出行主要还是靠摩托车、电动车，也就是人们常说的“摩的”。
不仅出行方式不够安全，道路也是不够平坦，片区内除了在进行清拆工作，道路也时常竖起路障、进行整修，让本不宽敞的道路更加拥挤，环境上也给人一种脏乱感。
（格隆汇楼市现场拍摄）
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配套齐全，二手房价只有科技园的1/2
目前前往沙井最便捷的交通方式是搭乘地铁11号线到沙井站，沙井站距离金蚝小镇有2.3公里，两地驾车仅需5分钟，但当地更多的无车居民只能依托公交到达，或者搭乘“摩的”，搭乘公交车24分钟左右。
（沙井地铁站公交线路，图源：搜狗地图）
商业方面，金蚝小镇位于京基百纳购物广场和沙井天虹商场附近，临街大小商铺密集，生活气息浓厚，消费购物便捷。
（京基百纳，格隆汇楼市现场拍摄）
（沙井天虹，格隆汇楼市现场拍摄）
此外，片区内有蚝业小学、荣根学校和沙井中学，依照旧改规划，片区内要留有一块高中教育设施用地，未来可满足小初高的教育需求。
在二手房价方面，受“指导价”影响，目前沙井的二手房均价约在4.1万/㎡，在售房源共939套，存量不少，但价格实属良心。
（图源：房天下）
去年7月，我曾在贝壳找房上查询过沙井片区的二手房价格，当时的均价为5.57万/㎡，成交情况较好的小区包括中熙香莎公馆、万科翡丽郡一期、拾悦城等，均价分别为5.96万/㎡、6.25万/㎡、6.06万/㎡。
虽然受到“二手房指导价”的限制，但现在的均价与半年多前的差价也不过2万左右，大家也可以参考一下。
（2020年7月沙井二手房价，图源：贝壳找房）
前文有提到，未来金蚝小镇这一带将会对比南山科技园，科技园在深圳人心中，既是白领、科技人员、高新技术人员的集中地，也是深圳房租、房价的高地之一。
据网上消息，华润城的市值相当于1.2个京东，房价之高可想而知。
目前科技园的二手房参考均价约10.28万/㎡，虽然只是参考价，但对比之下，金蚝小镇也只有不到科技园的1/2，说是“价格洼地”也不足为过。
（图源：房天下）
目前沙井在售的新房当中，多以公寓为主，且距离金蚝小镇仍有段距离；而科技园目前暂无新房，让人翘首以盼的润玺二期（润五）据传会在今年推售，到时定会引起一番风云。
既然新房无法比较，再来说说租房市场。
（科技园房租，图源：链家网）
以一室一厅的整租房来看，科技园最低是3988元/月，房租在5000+、6000+元以上的并不在少数，对于普通工薪阶层以及初入社会的小年轻来说，选择住在科技园也需要足够的勇气。
当然，需要勇气的都不是在科技园上班的人，我有个朋友就在科技园工作，拿着上万块的工资，但她依然选择住在沙井，即使每天要倒两班地铁、通勤一个半小时。
为什么？看看下面这张图。
（沙井房租，图源：链家网）
这是沙井一室一厅整租房源的租金，最高的是西荟城智荟中心3750元/月，租金最低的窝趣轻社区只需要900元/月。
这个对比真刺激。
所以明白朋友为什么要住在沙井了吗？因为房租着实太便宜！
可能有人会说通勤时间太长，算起来时间成本太高，但我们看待问题还是要多换个角度：房租省下来的几千元，做点别的事不好吗？说不定你未来买房的钱，就是这么从房租中省来的。
U1S1，用省钱的方式买房确实太需要勇气，想想就好了，别当真。
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投资需谨慎，小产权是最大隐患
整体看来，沙井似乎是非常值得“尝试”的一块蛋糕，但事实并不如字面看上去简单。
沙井现存最多的待拆迁房屋其实是小产权房，特别是金蚝小镇的小产权房数量占了很大比重。小产权房在产权上并不受法律保护，如果在交易过程中出现任何法律纠纷，维权将会非常困难。
前段时间，沙井一栋小产权房打着“金蚝小镇”的噱头以1800万元的总价出售，在交易中却出现卖方反价3000万元的违约行为，虽然案件已交由警方审理，但维权路漫漫，不知何时才是头。
目前，沙井很多小产权房会以“金蚝小镇”作为宣传点，把价格定在2-3万元/㎡不等，引来不少想要博旧改的投资者。但项目的拆迁方案还没出，具体的拆迁补助和拆迁回报并没有人知道。
对此，金蚝小镇旧改办公室针对“小产权房交易”发布风险提示，提醒大家在房产交易中多加谨慎。
（图源：网络）
根据深圳目前的条例，违法建筑转让行为判定无效，如果交易中心附条件，在转为红本房后办理过户手续，很可能面临交易程序复杂，流程较长而增加交易风险。
如果是有升值或拆迁补偿的小产权房，卖方还会随时违约。如果卖方一房多卖，继而卷款跑路，购房人还会承担更大风险。
对于目前深圳旧改项目中的小产权房现象，合一城市更新集团董事总经理罗宇表示：“城市发展建设中要给城中村一个正确的导向，这种导向就是城中村中肯定有一部分会进行‘微改造’，不是全面拆建，而是保留下来作为城市中低收入阶层的生活空间。”
城中村“微改造”的对象极大可能会是小产权房，由于小产权房交易不受法律保护，存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险，如果“硬性改造”反而适得其反。
所以，“拆迁致富”的故事并不常发生，大家在博旧改的同时仍需谨慎，擦亮眼睛多看看。