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南京抱团涨价的小区,现在怎么样了?

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地产锐评 2021-04-20 18:00

“虽然现在3.5万涨了点很多人犹豫,但后面7-8万是没问题的;桥北配套成熟,堪称主城老破小;认可学区价值,不要轻易出手……”

近日,江北明发滨江新城业主交流群内的一段聊天记录流出,部分业主对自家小区的价值相当自信。

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等等!只要稍稍留意你会发现,从2018年起,明发滨江新城年年都要上演业主抱团涨价的戏码。成功没?那些年南京抱团涨价的小区,现在都怎么样了?今天,一线君就带大家好好扒一扒。

为了鼓舞大家的士气,一线君先从房价如愿攀升的小区说起。

雨润国际广场

2018年7月,河西雨润国际广场业主提出:雨润是新城中学的学区、建邺区公办第一名,大家抱团不报低价;举报报价300万以下的房源,月底冲破350万,“毕竟涨50万比打工挣50万轻松多了”

当时,雨润国际广场的二手房成交均价为42746元/㎡

如今,小区最新成交均价58962元/㎡,链家上的最高成交单价为70960元/㎡;从2019年9月开始,成交房源总价都在350万以上。

涨价成功原因分析:

学区效应。雨润是新城双本部学区房,其中,新城中学本部近几年成绩还不错,中考均分基本能在公办学校前十内。

小户型为主、总价可控。翻看雨润的历史成交房源不难发现,小区以50-60㎡小户型为主力,很少有总价超过500万的房源,性价比很高。

板块光环。小区位于河西奥体,教育、交通、商业、医疗配套成熟。

招商雍和府

2019年4月,河西南招商雍和府业主密谋涨价:鱼嘴金茂悦均价逼近4万/㎡,招商雍和府部分二手房挂牌价格却低至4.5万/㎡,“实乃暴殄天物”。

为了规范小区价格,业主还根据不同房源面积,给出指导价供邻居参考:最小79㎡户型,单价5万/㎡以上最大138㎡户型,单价5.5万/㎡以上

当时,招商雍和府鲜有成交,挂牌房源单价在45000-52000元/㎡不等;

如今,该小区二手房成交均价为60595元/㎡,链家上的最高成交单价为62909元/㎡。

涨价成功原因分析:

新房价格刺激。2019年底起,河西南中国府、河西金茂府、滨江ONE、万科翡翠滨江等改善豪宅陆续入市,新房天花板价高达64000元/㎡,对区域二手房成交价有明显刺激。去年升龙、佳兆业、正荣、招商等主力次新小区,二手房均价陆续站稳6万。

学区利好。招商、鲁能等小区目前还是与升龙、佳兆业一样在河西南外施教区,学区的利好刺激二手房价上涨。不过随着片区生源增多、新学校建成,后续的施教区是否会像去年一样有所调整还不好说。

板块红利。河西南一直是南京的热门板块,地铁、商业、产业等一直在稳步推进兑现,对房价有积极的促进作用。

龙湖春江郦城

江宁小龙湾的龙湖春江郦城,出道即带“网红”气质。你看,2018年上半年项目尚未交付,业主自发运营的公号就直指自家二手房报价40000+元/㎡。

今年,龙湖春江郦城突击拿出58套新房出来卖,因为“众所周知”的原因取消,又一次声名大噪。

小区现在的二手房行情如何?链家数据显示,成交均价已达43506元/㎡。今年3月还有一套87㎡的跃层户型以55148元/㎡单价成交。

不过大家不要慌,目前龙湖的标准户型二手房成交单价在4-4.4万/㎡左右。

涨价成功原因分析:

地理位置一流。龙湖春江郦城位于江宁杨家圩,这里是江宁主城中心之一,与东山、百家湖等接壤。临近江宁市民中心、龙湾天街、江宁万达广场等,周边还有在建的地铁5号线,生活配套成熟,非常宜居。

龙湖品牌溢价。春江郦城是龙湖来南京的第一个项目,交付品质不错,加上有运营成熟的商业天街加持,二手房价稳中有涨意料之中。

区域新房供应紧张,品质次新房热度不减。江宁百家湖、九龙湖、杨家圩一带,新房屈指可数,置业需求向朗诗、龙湖、万科等品质不错的次新小区倾斜,二手房价逐年上涨。

提醒大家,今年龙湖春江郦城的施教区划分或将有变数。小区现有学区配置为竹山路中小学,今年新亭西路小学建成后,或将划分到该学校内。小道消息称,新亭西路小学可能与东南大学附属竹山小学实行一体化管理办学。

保利西江月

江核青奥板块的保利西江月,也是成功的幸运儿之一。早在2019年中,保利西江月的业主呼吁毛坯二手房要卖到35000元/㎡。当时,小区的二手房成交均价约32000元/㎡

如今,保利西江月成交均价已达39606元/㎡,个别房源成交单价已经破4。就在4月初,小区还有一套87㎡的法拍房以41993元/㎡的高单价成交。

涨价成功原因分析:

核心区、配套完善。保利西江月位于江北核心区的青奥板块,这里临近青奥体育公园,生态环境一流,周边有横江大道、地铁10号线临江站、在建的江北砂之船等生活配套,总体宜居。

学区的想象空间。根据教育局文件,保利西江月所在区域配建小学、中学建成开办前,由九年制公办学校南京一中江北新区分校代招。而此前的小道消息称,小区旁规划学校未来可能引进南外分校,虽然未经证实,但足以让业主全体亢奋了。

和保利西江月比,江北另一个抱团涨价的小区明发滨江新城,运气就没那么好了。接下来一起看看南京涨幅有限的小区。

明发滨江新城

早在2018年上半年,明发滨江新城的部分业主就傲娇起来:咱们是桥北第一品牌社区、学区房,要共同维护身价、遵守指导价,一居室29000-30000元/㎡,二居室28000-29000元/㎡,三居室28000-28500元/㎡,四居室28000-28300元/㎡,顶跃25000-27000元/㎡,一线江景房29000-30000元/㎡。

当时,明发滨江新城的二手房成交均价在21869元/㎡左右;

如今什么情况?打开链家,你能看到小区50㎡的一居室已有35829元/㎡的成交记录,业主心想事成了?

别急,个案不能代表整体。链家数据显示,目前明发滨江新城二手房均价为24410元/㎡,三年仅微涨2500元/㎡。

不少面积在120㎡上下的三房,成交单价还不到2万4

明发滨江新城的业主想涨价,为何这么曲折?这几年一中明发成绩惊艳是不假,但受制于桥北发展缓慢、区域二手房价处于江北价格洼地且供大于求、明发品牌乏善可陈等综合因素,房价涨不上来并不意外。

中南世纪雅苑

一线君记得,2018年5月,中南世纪雅苑以一封告业主意见书“一炮而红”:小区背靠紫金山、前瞻青龙山,有轨电车已开通,保障房带来充足配套,如此宜居,统一抬价至33000元/㎡

当时,中南世纪雅苑的二手房均价不到2万5,三年过去了,小区均价才26493元/㎡,基本是原地踏步的状态了!

今年2月,中南世纪雅苑一套70㎡两房以29963元/㎡单价成交,创新高,但离业主们三年前的3万3目标,还有差距。

中南世纪雅苑在马群板块,被保障房包围,距离地铁、有轨电车尚有一段距离,公共交通出行便捷度不高,教育、商业配套等也乏善可陈。紧挨着麒麟,这里的新房和二手房供应量相对大,中南淹没在众多小区里,不出众也在情理之中。

蓝光公园1号

让现实“上了一课”的,还有蓝光公园1号的业主。2018年,小区还没有交付,业主们就在群里热火朝天讨论起来:和昌3万,我们得3万5;直接拉到底,4万……

嘿,这个21500元/㎡首开、23500元/㎡收官的板桥标杆小区,如今二手房均价仅为26672元/㎡……

蓝光眼下的“失意”,跟板桥的痛点无不关系,没地铁、出行难,新房扎堆、供大于求。当年口口声声说要做品质标杆的蓝光,最后拿出的公园1号,品质和物业都拖了后腿。

写在最后:

在南京,二手房价不受限价影响,且非常容易受板块红利、配套利好、优质学区、小区品质等因素刺激,实现价格上涨。实际上近年来,河西、江北核心区、燕子矶、江宁九龙湖等板块不少次新小区,实现了较大的涨幅,佐证了小区的综合价值。

但也有房价原地踏步,甚至不涨反跌的小区,多位于远郊板块、没有完备配套加持。以桥北明发滨江新城举例,前几年金象朗诗红树林2万9的均价,拉高了区域的二手房价预期。可当桥北没有新的规划、配套利好支撑,学区想象力又很有限,房价涨幅自然上不去

可以预见,未来南京的二手房市场上,潜力板块、拥有学区的次新房集中区域,成交量价会持续上涨。优质学区房才是硬通货

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