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上海楼市:大涨已过,刚需购房者如今还能买哪里?入手还是观察!

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曾叔谈房Nice 2021-04-20 13:53
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我是曾叔谈房 ,资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师,曾叔没有千篇一律的自媒体,没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑!曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ,带你成为最会买房的人。

提问:曾叔,你好!关于今年上海新出的政策,有哪些是需要我们这种刚需购房者注意的?现在入手二手房是最佳的时机吗?

回答: 你好,上海新的关于房地产市场调控的政策,为了抑制炒房的投机投资者,这次新政“重拳出击”。几个值得注意的,首先关于制止一些家庭通过假离婚的手段来进行增加购房套数,新政内容中关于离异家庭,在三年内拥有住房套数是按照婚前两人来计算的,这一政策实施后,很多人也不存在通过假离婚来净身出户然后加购房产的情况了,其次是增值税年限的变化,现在变为了五年,还有关于银行贷款的情况,以后贷款会更加严格,时间方面也会延长。从新政来看,今年受到影响了不仅只有新房市场,二手房市场也会有很大的改变。今年想要购房的购房者,如果是首套刚需这次的新政是偏向你们的,所以可以抓紧这次机会,想要贷款的购房者因为政策的改变,尽量早些贷款,以免影响后续的交易。现在入手二手房不是最佳的时机,建议购房者再观察市场一段时间再进行选择。

提问: 曾叔,你好!我们在思考一个问题,想听听你的想法。假设一套1200 左右的100平三房,未来有一定成长,譬如,很多年后成长成1900,同时另一套1700左右的140平三房成长成3000(假设和小的同比例),无本质区块差异。 在思考两套房子将来的竞争力,我有了以下的纠结, 1) 具有1900购买力的人群,是否甘愿住100平3房(感觉尺度感比较拥挤) 2) 当总价超过2000、到达3000,会否导致购买力乏力,流动性差隐患。 从目前当下眼光来看,两个都是还不错的产品。只是考虑到将来,我有点分不清,该如何选择,可否多点分享你的想法 谢谢!

回答:你好,1.具有1900购买力的人群,很多人其实买的是地段,你去看看前滩的户型,20万每平但是户型真的很一般,居住舒适感很差,但地段和周边资源是真好,很多人买的是这个。2.总价超过2000万逼近3000万,这部分的购买力未来会越来越多,因为对于老上海人而言,以一换一的话,压力其实也还好。3.其他推荐参考内部分享!

提问:曾叔!您好!请问房价上涨的因素都有哪些?

回答:你好,房价上涨的因素,一是人口的增长,有限的房子和不断涌入人口,需求带动了房价的上涨;而是供需矛盾,一些人口增速不快,但房价却上涨,是因为城市多山地、江河,面积狭窄,土地供应少;三是调控政策,限购、限贷、限价、高税费等造成二手房流动少,开发商由于限价不赚钱不敢拿地,市场的房子越来越少,从而带动了房价的上涨。

提问:曾叔您好,浦东孙桥的圣宇豪庭自住兼投资是否值得入手,升值空间是否看好?

回答:你好,圣宇豪庭,有张江路站地铁,配套方面一般,靠近申江路立交桥,水路多,未来张江科学城发展起来,利好孙桥这边,总体看,自住+投资可以考虑的。其他推荐参考内部分享!

提问:你好,曾叔,天通苑的未来发展是怎么样的?怎么判断哪类房源可以跑赢大盘?

回答:你好,从15年后望京快速崛起,天通苑到望京只需要半小时,到大望路1小时,已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京,地位类似于常营对于东三环。17号线开通,可以直接接驳东二东三环。13号线分拆,回龙观天通苑一体化,购买的基本盘增加。天通苑的基本面没有问题,目前行情走势和大盘持平,买入的价格足够便宜就可以跑赢大盘。

提问:曾叔好,坐标杭州余杭临平,有一套住宅,2006年房子,楼梯房,顶层跃层,想置换电梯房,但没杭州房票。手里有子弹150万,由于杭州房子买不了所以打算投资到海宁或者临安青山湖区域,投资到海宁离临平较近,后期置换房子能有个安身之处,青山湖房价现在已经22000了,还能投资吗?现在看的楼盘是临安青山湖科技城不知道如何选择?或者资金应该怎样利用才好?沈阳有一套房子在按揭中,要不要卖了把贷款名额释放出来,看看杭州这边有没有更好的投资地方?期待答复。

回答:你好,现在杭州限购都不严,我更建议你想办法破限买杭州,海宁和临安都不值得投资。现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢,不要当送上门的韭菜,赌赢了涨幅也没什么空间了,赌输了可就真成不动产了。临安这地方三面环山,其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创,上强度地进行人流物流交换,恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。子弹150,直接破限买杭州,看好未来科技城和东边的萧山新城,以及大江东。具体环沪投资价值高的板块推荐详见内部!

提问:你好,曾叔,我和家人很喜欢CBD附近的生活,但是预算不多,所以打算买一套公寓。但是我也知道这种属于过气产品,涨幅应该会严重跑输次新住宅小区。请问是不是应该回避这类产品呢?如果确实想在CBD置业,有没有能兼顾升值的更好选择呢?想听听您的建议。谢谢!

回答:你好,买房买的是地段,喜欢核心区域确实是不错,但是房子流动性更重要,公寓流动性很差,后期置换很难,一般不建议买。其实买房就是一道数学题,需要理性的思考,建议还是要做更多的对比,具体可以根据你的资产、负债、收入、支出、现金流来做个计划。都说买房地段第一,但是这几点其实比地段更重要:1、流动性。即使这个房产所在的位置一般,但是的二手房交易不错,好租好卖。那么这种房子未来也有非常大的成长空间,规划存在着赌博性质,只能占比你决策的20%,其他的80%你都要看它的流动性。一个不具有流动性的资产就不是打折的问题吗?未来你一定是打骨折才卖得掉。2、资金杠杆。几乎所有的获利群体都把杠杆作为自己非常重要的工具,基本就是用最少的钱干最多事。但有一个前提就是你不能把杠杆给压折了。3、现金流。现在买房需要2-3年的还款计划。必须确保买房最大的风险:断供,不要发生。如果自己的工作和收入受到影响,怎么确保还能正常月供,必须要有应对方案。

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