茂名市“房地一体”农村不动产登记发证工作实施细则
为规范我市“房地一体”农村不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《确定土地所有权和使用权的若干规定》《广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案》《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南（试行）》等文件要求，制定本细则。
第一章 登记范围
第一条 以下情形应当纳入确权登记的范围：
（一）全市集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋。
（二）对于土地已登记、地上建筑物未登记以及土地未登记、地上建筑物已登记，且均符合“房地一体”登记条件的宅基地和集体建设用地，应统一纳入“房地一体”农村不动产权籍调查范围，形成权籍调查成果，并纳入登记范围。
（三）对于已合法批准但未登记的地上无建筑物的宅基地和集体建设用地，应统一纳入“房地一体”农村不动产权籍调查范围，形成权籍调查成果数据。符合登记条件的，应纳入本次登记范围。
第二条 以下情形不予纳入确权登记的范围：
（一）简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。
（二）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不纳入登记范围。
（三）对城镇居民非法购买宅基地及地上房屋、小产权房、乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
第三条 以下情形视情况纳入确权登记的范围：
（一）在国有农场范围内、土地性质为国有的农场职工住房以及由政府统一规划安排、土地性质为国有的村民复建房等。
（二）对于土地及其地上建筑物均未登记发证的宅基地和集体建设用地，应统一纳入“房地一体”农村不动产权籍调查范围，符合登记条件的，应纳入本次登记范围。
（三）对于土地已登记、地上建筑物未登记和土地未登记、地上建筑物已登记但均不符合“房地一体”登记条件，以及土地及其地上建筑物均已登记的宅基地和集体建设用地，应统一纳入“房地一体”农村不动产权籍调查范围，并按照不动产登记数据整合的要求，补充档案资料，完成数据整合，形成存量登记成果数据。
（四）对于已登记的地上无建筑物的宅基地和集体建设用地，应统一纳入“房地一体”农村不动产权籍调查范围，形成权籍调查成果数据，并按照不动产登记数据整合的要求，补充档案资料，完成数据整合，形成存量登记成果数据。
第二章 申请登记主体
第四条 宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体。
（一）宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。
（二）有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：
1.本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的。
2.非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等（由地方政府或地方政府组织有关政府部门统一认定）按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的。
3.已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民办理继承的，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
4.非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的，经该村委会出具意见并公示无异议的，可依法办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本村集体经济组织成员”。
第五条 集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体。
（一）经批准使用集体土地兴办镇村公益事业和公共设施的镇村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；
（二）经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；
（三）经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体；
（四）相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。
第三章 申请登记材料
第六条 各用地用房单位和个人需提前准备下列材料：
（一）已取得的宅基地使用权证书或土地权属来源证明材料；
（二）因继承房屋占用农村宅基地的应提交继承相关资料；
（三）个人身份证或户籍证明，单位法人机构代码证或营业执照，法定代表人、负责人身份证明书；
（四）指界委托书；
（五）申请委托书、受托人身份证明；
（六）村镇规划审批手续；
（七）其他证明。
第四章 确权登记原则
第七条 有合法来源材料宅基地使用权按以下原则办理：
（一）有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇规划审批手续且竣工的，依法予以确权登记。
（二） 有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未办理村镇规划审批手续，已经竣工的，按以下原则办理：
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，占用宅基地建房，补办村镇规划审批手续后按批准面积予以确权登记。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和补办村镇规划审批的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。
第八条 无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，按以下原则办理：
1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具意见并公告30天无异议，经镇（街道）人民政府（办事处）审核后，均按照实际使用面积予以确权登记。
1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具意见并公告30天无异议，经镇（街道）人民政府（办事处）审核同意后，按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报县级以上人民政府补办用地审批手续（涉及事权下放的按照相关文件要求办理），根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。
1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，按规定报县级以上人民政府补办用地审批手续（涉及事权下放的按照相关文件要求办理），根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记；对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇规划审批手续的，补办房屋村镇规划审批手续后，按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。
农村村民每户建房用地审批标准为平原地区和城市郊区80平方米以下，丘陵地区120平方米以下，山区150平方米以下。房屋建筑面积及层数各地根据地方特色、传统风貌自行确定标准，但要符合相关村庄规划要求。涉及扩建的，由各地依法依规根据实际情况自行确定处理原则。
2016年7月1日我市不动产登记全面实施后，占用宅基地建房，原则上应严格按照不动产登记相关条例和规定进行办理。
第九条 多人共建的宅基地及房屋登记按以下原则办理：
（一）合伙共建的房子，土地所有权属同一农民集体经济组织，属于多户使用宅基地合建房屋，如能查清各自使用部分或共同使用部分，能够分割的，则分别按宗地单独登记。如不能分割，以分套分层方式拥有的，经整栋合法权利人签名确认后，报农民集体经济组织同意的，可确定宅基地使用权为全体权利人共有，房屋所有权按分摊模式根据权利人协商后的结果予以确权登记。但如果合伙人中有不符合“一户一宅”规定的，不能给予其登记申请资格，仅登记符合条件的合伙人。
（二） 多名权利人分别办理报建手续后共同建房，造成房屋幢基底跨宗地红线的，不动产所在地的县级以上政府应组织自然资源管理部门对涉及宗地按照房屋与宗地对应一致原则进行分割、合并或调整边界处理，不动产登记机构依据处理结果办理登记。
第十条 已成年子女宅基地及房屋登记按以下原则办理：
（一）宅基地使用权应按照“一户一宅”要求确权登记到户。其中，每名已成年子女可单独视为宅基地确权登记条件中的一“户”。
（二）宅基地及房屋资料在父母名下，父母健在，子女已成年且户口未迁出，符合“一户一宅”的，可将宅基地及房屋办理至子女名下。如子女户口已迁出，则应通过继承方式取得。
第十一条 涉及继承、分家析产等宅基地及房屋登记按以下原则办理：
（一）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村民委员会出具说明或提供调解协商说明材料，明确房地统一登记的权利主体。
（二）继承、分家析产涉及多名权利人时，由村集体经济组织或村民委员会出具继承、分家析产说明，明析各权利人的权利内容和范围，由各权利人协商确认，经公示无异议后，完善相关材料，按规定办理登记。部分权利人不能到达现场时可出具委托书。
（三）涉及“五保户”宅基地及房屋的，集体组织对“五保户”实行“五保”时，双方有扶养协议的，按协议处理；没有扶养协议，死者有遗嘱继承人或法定继承人要求继承的，按遗嘱继承或法定继承处理。无人继承，又无人受遗赠的遗产，死者生前是集体组织成员的，归所在集体所有制组织所有。
第十二条 宅基地及房屋登记面积按以下原则确定：
（一）农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照批准面积予以确权登记，建房实际占地面积少于批准面积的，按批准占地面积确权登记。如批准面积未实际建房利用部分与相邻土地使用权人建房实际占地存在重叠的，根据本细则第二十条,需先对权属情况进行核查，待权属明晰后再予以确权登记并在登记簿和证书附记栏中注明相关情况。
（二）土地使用证与建设用地规划许可证用地面积不一致的，在符合本细则第八条前提下，以建设用地规划许可证的面积为准。
第十三条 县级以上人民政府要对未覆盖村镇规划的乡村及未覆盖的时间界限作出认定。房屋建造时所在乡村未覆盖村镇规划的地区，当事人申请宅基地使用权及其地上房屋所有权登记时，可不提供房屋符合村镇规划的审批手续。
第十四条 农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以确权登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。
第十五条 本农村集体经济组织成员或本村村民主体资格认定，按户口本上的住址进行认定，不明确的可由村委会出具意见进行认定。
第十六条 权利人在户口外迁之前合法取得宅基地及房屋所有权或取得用地、建房手续的，可依法办理登记。
第十七条 在认定房屋建筑年份、用地行为时间界限时，可根据影像、权源证明材料等已有的资料或进行权籍调查时确定。
第十八条 针对已取得宅基地使用权证，但地上房屋已拆除，且未重新取得报建手续的宅基地，可纳入权籍调查，但暂不办理不动产权登记。已拆旧建新的宅基地需注销旧证再办理新证。
第十九条 集体建设用地使用权确权登记按以下原则办理：
（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办镇村公益事业和公共设施，经所在镇（街道）人民政府（办事处）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报镇（街道）人民政府（办事处）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。
（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，镇村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。
（三）对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议，经镇（街道）人民政府（办事处）审核，报县级以上人民政府批准，予以确权登记。
（四）集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照《不动产登记操作规范（试行）》及有关法律法规规定办理。
第二十条 对宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权权属存在争议的，各地要加大争议调处力度，待权属明晰后再予以确权登记。权属不清、难以调处的暂不发证。
第五章 登记流程
第二十一条 登记流程参照《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南（试行）》要求开展，包含如下环节：
（1）前期准备工作。发布通告、资料收集、确定调查范围、技术设计、农村不动产单元预编号、制作工作地图、表册与工具准备等
（2）开展权属调查。权属调查由专业技术人员在村组负责人或村民代表等基层人员的协助下开展实际调查。镇政府（街道办）、自然所（国土所）、农村集体经济组织等共同配合完成。收集房地权利人相关权属资料，调查核实宗地及房屋权属状况。
（3）界址认定及测量。实地指界应提前通知权利人或委托人。指界形式包括双边指界、单边指界或由村集体成立指界工作小组开展指界。指界时，调查员、指界人应同时到场。根据指界情况，确认界址线类型、位置，做好调查记录，开展房屋测量，绘制房屋平面图。有争议的界址，应记录争议情况，填写土地权属争议原由书，待后处理。
（4）公示公告。公示期不少于15个工作日。公示无异议的，根据调查成果输出不动产调查登记申请表相关内容，交由权利人进行确认签章。
（5）权籍调查成果审核。由不动产登记机构或授权机构对权籍调查成果进行审核。对调查成果存在的问题，审核机构必须做好记录并提出处理意见，交由调查机构整改，直至成果合格为止。
（6）登簿发证。对流程完善、公告无异议的，予以登簿并核发不动产权证书
（7）成果整合归档。建立权籍调查成果数据库，做好登记成果数据汇交。对成果资料进行整理、立卷、组卷、编目和归档，建立数字化地籍档案。
第六章 附则
第二十二条 各地人民政府是“房地一体”农村不动产登记发证工作的责任主体，要切实加强组织领导，明确目标任务、职责分工、方法步骤、时间安排、经费保障和工作要求，确保工作落实到位。自然资源部门负责统筹协调，具体负责相关方案制定、技术指导、业务培训、成果汇总等工作。住房城乡建设部门负责指导农村房屋建设。农业农村部门负责指导农村宅基地分配、使用管理工作。镇人民政府（街道办事处）、居委会、村委会协助自然资源部门配合做好宣传动员、权属调查指界、妥善处理权属争议等工作。
第二十三条 除申请人自行提供高精度权籍调查成果产生的费用外，由政府统一组织的农村权籍调查不得向申请人收费。各地人民政府要将组织实施、农村权籍调查、数据库建设、登记发证、宣传培训等工作费用足额纳入本级财政预算或现有部门预算资金中统筹解决。
第二十四条 对非法出售、转让宅基地，采取非法手段骗取宅基地登记，或存在其他违法违规行为的，相关批准、登记文件由相应职能部门按程序予以撤销或确定为无效。对涉及农村住宅建设管理的行政管理部门及其工作人员违反本意见，不依法履行职责的，由有权机关责令改正，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 本细则由茂名市自然资源局负责解释。
第二十六条 本细则自发布之日起施行，有效期三年。