说起天河的高价板块，你最先想到是谁？
珠江新城？天河公园？金融城？
不过，随着天河版图不断扩张，各项利好政策落地，高价板块外溢趋势愈加明显。
近期，牛奶厂两大全新盘即将入市，吹风价在10—15W+之间。果然，没有最贵只有更贵。
这不由地让人猜测，牛奶厂，会接捧天河成为下一豪宅区吗？
关注牛奶厂板块的朋友，可能已经猜到是哪两个项目了。
没错，它们就是吹风价15W+的合景·臻颐府，吹风价10W+的合生帝景山庄新组团。
其中，合景·臻颐府进度较快，预计五一开放展厅，并将于年内入市。
不过，虽然牛奶厂近几年房价涨幅不低，但目前一手均价也才7W+，这个两个楼盘凭啥卖这么贵？
在小编看来，主要原因有四。
其一，项目所在板块靠近珠江新城，环境宜居。
从地图上看，两个楼盘到珠江新城车程均在30分钟以内。
居住环境上，合景·臻颐府紧邻奥体东山体公园，群山环绕，舒适度较高。
合生帝景山庄地块划为东区和西区，这次推出的是西区地块，周边山林、湖泊等山水资源环绕。
其二，牛奶厂板块新房稀缺，二手房上升至存量房时代。
据统计，近6年（2014-2020年）牛奶厂仅出让1宗宅地，未来新盘之少，可想而知。
在这样的情况下，牛奶厂新盘，始终是市场的关注焦点，于业内，于购房者，都是如此。
其三，天河最贵楼面价，“面粉”决定“面包”价。
合景·臻颐府，项目前身就是奥体公园北侧地块，去年11月被合景以48.65亿元拿下，折合楼面价51463元/㎡，目前依然是广州楼面价第3高，天河第1高的地块。
高额的拿地价加上建安成本，项目售价自然也不低。
其四，稀缺低密度、大户型产品，深受改善型购房者青睐。
合景·臻颐府，规划有17栋小高层，可建设用地面积47265㎡，容积率仅2.0，绿地率35%。小区内配套一个高端会所，以及一个幼儿园。
产品有建面约180-350㎡户型，均为大户型产品，居住圈层更为纯粹，也更受改善型买家青睐。
以260㎡户型为例，亮点不少，有专门鞋房和家政入户区域；中厨设置岛台；约260㎡瞰景阳台面宽超过10米等。
再来看合生帝景山庄，西区组团占地约8万㎡，容积率3.1，比合景·臻颐府稍高。
从规划图来看，地块限高54米，如果按照3米层高来计算，可能会打造成18层的洋房。此外，根据网传信息，未来该项目将会建成约140㎡-240㎡的高端产品。
可以看到，两个楼盘均为低密度、大户型产品，更侧重自住舒适度，精确瞄准富豪的改善需求。
除了高价新盘即将入市，牛奶厂板块近几年二手房涨幅同样惊人。
中原广州发展部数据显示，2020年天河二手网签价为52655元/平，同比增长了15.5%。
其中，牛奶厂板块多个楼盘涨幅在50%以上，例如龙湖首开天宸原著、天河金地公馆、华润天合等。
就拿龙湖首开天宸原著来说，2018年5月小区均价仅4.81万/m²，截至今年4月，价格已经达到7.92万/m²，3年涨幅高达64.7%。
那么，已经经历过一轮疯涨的牛奶厂，未来还会涨吗？
小编认为，可以从两个方面来看。
第一，看板块潜力上限在哪。
根据规划，牛奶厂定位为天河唯一低密度、纯改善的全新居住型板块，仅靠稀缺性，成功出圈。
牛奶厂成熟小区航拍（图源：地产少年）
同时，它还是一个不靠产业助推房价也能水涨船高的板块。
别的板块，没有产业——“睡城”，牛奶厂——“天河后花园”，不得不说，抱对大腿真的很重要。
其实也不难理解，天河富人众多，楼盘“僧多粥少”，珠江新城几乎无货可选，金融城还处于起步阶段，回头再看牛奶厂，确实是个宜居板块。
其次，再加上清华附中、执信中学、华阳教育集团的奥体东小学、体育东教育集团的灵秀小学等名校傍身，成为不少看重学位和居住氛围家长的首选。
此外，富力＆合景泰富操刀的吉山村旧改，珠吉路的拓宽等利好因素，也十分值得期待。
当然，现在的牛奶厂也存在交通便利性较低、缺乏成熟商业的不足。
尤其是地铁，最近的4号线和21号线也在3公里开外，地铁通达性较弱。
整体来看，虽然板块现在交通、配套还有待提升，但作为天河稀缺的低密度纯居住板块，环境好，有名校，目前板块还有一定上涨空间。
第二，竞争对手未来的发展进度，也会在一定程度上影响奶厂的房价走势。
正所谓，项目优秀与否，全靠同行衬托。
牛奶厂的竞争对手之一，广钢新城，一直是被争相比较的板块。
追溯到过去，广钢和牛奶厂基本上同时卖地开盘，当时两个板块新房均价都在3W+左右。
现在呢，牛奶厂新房均价7W＋，广钢均价6W+，单看房价涨幅，牛奶厂要略胜一筹。
多年发展，对比广钢新城，牛奶厂赢在哪了？
从规划来看，广钢定位为老城区高端居住板块，但最低3.9的容积率，使得板块密度过高，常被诟病。
从广州发展方向来看，东进要比西联更有力度，广州的政策、资源、基础设施建设、产业引进等都放在东边，西部相对较弱。
广钢新城新盘
从供应量来看，虽然广钢目前可售新盘不算多，但加上南边的广船，北边的广摩，显然比牛奶厂供应量更大。
而供应量充足的板块，房价也相对涨的较慢。
当然，广钢的优势也显而易见，配套更成熟、交通路网密度更广、名校数量更多等。除此之外，广钢的期待在于周边的鹤洞村、东塱村、西塱村旧改，带来城市界面换新。
对大部分购房者而言，没有不可替代的板块，成长性更高、价值兑现速度更快的，自然也更受买家青睐。
从这个角度来看，牛奶厂板块未来房价上涨空间，除了看自身潜力外，还要看竞争对手们的表现。
不过可以肯定的是，合景·臻颐府和合生帝景山庄新组团两大高价盘入市，会把牛奶厂房价推向一个新高度。
【End】