- 你买房了么？没买，那么今年你会买吗？你觉得房价还会上涨吗？
- 你觉得未来10年，最好的投资，还是房子吗？
今天我想跟大家聊一聊房子这件大事儿，带你一起来展望一下，未来的10年，房产，到底还是不是最好的投资。
我会从房地产周期这个概念出发，深度剖析地产的周期规律，给你看一个真实的地产世界，当然，片子的最后，我也会给出我的投资建议，看到最后，有惊喜哦。
话不多说，我们的旅程现在开始。
何为周期，一直上涨或一直下跌算周期吗？
当然不能算，涨涨跌跌，周而复始，这才叫周期。
这样说可能不太形象，那我就以美国2008年次贷危机为例，从市场萧条、复苏、繁荣到衰退的过程来剖析房价涨跌的周期。
2001年美国互联网泡沫破灭，经济低迷，美国政府为恢复经济发展，开始刺激地产行业。不仅连续降息13次，而且推出了“居者有其屋”计划。这些政策对那些无资金、无收入和无资产的“三无”人员特别友好，不管你有没有偿还能力，都可以从抵押机构获得抵押贷款去买房。
于是，人们购房的意愿大增，市场开始复苏。
而那些地产经纪人和抵押机构业务人员为了多赚手续费，更是疯狂地拉客户入市。
由于购房需求的激增，房价也跟着水涨船高，从而吸引更多人跑步入场。
一个人多，钱多，买得多的良性循环就此形成。
而此时，金融市场也盯上这块肥肉，抵押机构为了少用甚至是不用自有资金，于是利用资产证券化解决资金来源问题。简单来说，就是抵押机构A将贷款合同打包进行证券化，在二级市场卖给资产管理公司B。就这样，在获得资金的同时把相关风险也转移给了资本市场，专业上称为住房抵押贷款支持证券（RMBS）。这时，那些华尔街的天才们开始施展天赋了，B公司说，那我也不想用自己的资金了，于是以RMBS为标的也进行证券化，在二级市场卖给C公司，这类产品称为担保债务凭证（CDO）。C公司看出他们这帮人套路，也要这么干，于是出现了后来D、E、F等等公司。大家就这样一顿操作，反正有钱一起赚，管它金融杠杆放大了几百倍，风险有多大。
就在这种流动性过剩和低利率刺激下房价一路飙升。从2001～2007年美国房价涨幅大大超过了过去30多年来的涨幅。据美国主要城市的房价指数显示，2006年6月美国10大城市的房价涨至226.29的历史新高，是1996年12月的2.9倍。
好，这种无限增长的游戏肯定是不可能一直玩下去的，正如古希腊作家希罗多德所说：“上帝欲使之灭亡，必先使之疯狂。”
2003年美国经济复苏，出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，回升到了2006年的5.25%。这时那些“三无”人员开始慌了，贷款还不上了，那就只好把房子卖掉吧，由于“三无”人员太多，市场上抛售的房子激增，导致房价急速下跌。而房价下跌降低了抵押品价值，导致抵押机构无法通过出售抵押品回收贷款本息。而对于借款人来说，房价跌得太狠，就算是卖房也偿还不了本息，所以只得违约，房子不要了。
于是大量的违约出现，这又导致之前那些证券化的资产开始亏损，更惨的是那些加了几十上百倍杠杆的公司，比如D公司用了20倍杠杆，只要资产标下跌5%，他就爆仓玩完。
经过这么一折腾，进入2006年，房价开始大跳水，到2009年跌去近40%后才稳定下来。
此次次贷危机影响甚广，对一些国际知名公司造成了毁灭性的打击，比如：
- 美国第二大次贷公司新世纪金融公司（New Century Financial Corporation）申请破产保护；
- 美国国际AIG保险公司资产与负债严重不平衡，1500亿被美国政府接管；
- 华尔街第三大投行美林、第五大投行贝尔斯登，接连被收购；
- 第四大投行雷曼兄弟，宣布破产，据说当时他打电话求救于巴菲特老爷子，可老爷子没答应。因为老爷子曾说过，金融衍生品是大规模杀伤性武器，他肯定不会趟这趟浑水。
这场危机，最终导致，800万人失业，600万人无家可归，损失高达5万亿美元。截至2016年末，美联储资产负债表中的抵押担保证券(MBS）余额高达1.74万亿美元，占总资产的39%。至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。
好，故事讲完了，咱们来重点捋捋周期这个事，总结下房地产周期规律：
- 一开始，经济低迷，政策刺激地产发展（如降息，增发货币，鼓励加杠杆等），激起人们的热情和乐观，经济复苏；
- 接下来，乐观的心理加积极的行动，导致房价上涨，进一步鼓励更积极的行动，更高的价格上涨，更高的风险承担意愿；
- 然后，这种良性循环呈现出不可阻挡的态势，从而导致价格上涨过高，行动积极性过高，高到投资人根本无法长期持续保持；
- 再后来，当消息和政策变得不太乐观，环境变坏，心理、行为，风险承受水平被证明过度了的时候，房价已经涨飞，由此引发一波向下的调整；
- 随着市场的回调导致人们开始变得不乐观，投资信心不足，而投资的减少又会加大价格下行的压力，从而开始恶性循环，价格越跌越低；
- 最后，房价不理性下跌，导致经济低迷，市场失去活力，政府再出台相关有利政策刺激经济发展，经济开始回暖......
好，说到这里，你可能要问了，中国的房地产目前处于周期中的哪个位置呢，未来几年房价是涨还是跌呢？好，我带大家一起分析下！
先说说为什么要研究周期？
有的人认为研究周期没用，因为不能给出准确答案；而有些人认为周期预测的意义在于能提供一些参考的路径和问题的标准。
我个人认为，研究周期是很有价值的，体量大的市场，要做到绝对的匹配和精准是非常困难的，但体量越大它的周期特征会越明显。我们去理解周期更多的是去找到一个让你成功概率更高的时间区间在哪？一个空间范围在哪？而不是找寻一个100%成功的标准答案，因为它根本不存在。
从地产周期规律来看，国内这波地产的繁荣期在2017年就已结束，在此之前买房没有户口和社保要求，按揭利息大多在基准利息上打9折甚至更低，更没有限购，限贷甚至限交易的政策，只要有钱想买多少买多少，而且价格便宜。
经过2015-2016年这波猛涨，一线城市、大部分省会城市及沿海发达城市房价轻松翻倍，个别地区也有翻2-3倍的。比如武汉光谷，2014年均价才不到8000元元元元元，到2017年均价高达18000元。
2017年国家提出“房住不炒，一城一策”的调控政策，2018年去库存政策也基本结束，2019年出台了620次调控政策，还宣布不再依靠房地产市场来刺激经济增长，2020年也是我国棚改政策的最后一年。
经过这么多的政策调控，如限购，限价，利率上浮等，近两年房价非常稳定（考虑通货膨胀因素，一些地方相当于在小幅下跌），再碰上2020年的新冠疫情，整个房地产市场受到冲击很大，拿地速度放缓，融资成本加大，都在为回笼资金，降低金融杠杆而挣扎。
因此在去年，你会常看到楼盘打折销售的宣传，而且利率也有小幅的下降，如果你是刚需用户，这个时间节点购房是比较明智的选择，不用像前两年需要摇号抢房，现在由你随便挑，而且贷款利息有所下降，刚需上车没问题。
目前国内市场处于繁荣后的平稳衰退期，对于投资客来说非常不友好，特别是借钱投资的人。以前炒房赚钱，得益于房价一直上涨并且流动性强，也就是说你要抛马上就有人买，你的收益立马可以兑现。而现在不同了，房价基本稳定，需求也不再旺盛，而你还需每年支付银行约5~6%的利息，再加上物业费，每年就是达到6%的纯支出，房价不涨，你的投资就会一直亏损。
那么，是不是说房产已经没有投资价值了呢？不，具体问题得具体分析。
先来看看影响地产周期有哪几个重要指标。经济学家任泽平研究了十多年房地产，他把它总结为一句话：“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
先来看影响房产长周期的两大指标，人口指标和城镇化指标。
一个城市若外来人口不断涌入，则购房需求旺盛，房价必然坚挺。比如东北近几年人口流失严重，仅2018年流失近40万人。而北上广深，长三角，珠三角城市圈及中部发达省会城市，每年人口都在净流入。现在你应该明白为何各大城市的抢人大战愈演愈烈了吧，所以要投资房产就得买那些能吸引人才的城市。
城镇化指标又怎样去看空间的可能性呢。
城镇化基本分成三个阶段，起步阶段10%以下；发展阶段加速阶段基本30%~70%；后期阶段为70%以上。
我国目前大概在60%的阶段，与其他发达国家相比，如美国82%、法国80%、澳大利亚86%、日本92%，城镇化的动力还在，只是增长速度会变慢，行业最快发展时期正在过去。
另一方面，城镇化进一步主导了人口流动方向，第一阶段是从农村进入城市；第二阶段是从小城市进入大城市；第三个阶段是大城市郊区化，这一阶段是郊区的城市化形成大都市圈。所以这样看来想靠房产投资增值，还是得买大城市或大都市圈的房产。
再来看看影响房地产中周期的城市产业结构指标。
纵观历史，一个城市顺应当时主导产业的发展，才能有上涨的空间。
从产业变迁图中看得更直观，在1760年前，主导产业是农业、砖瓦食品等，农业发达的城市发展更好；到了20世纪40-60年代，主导产业是钢铁，煤炭，电力等，那时候东北自然资源丰富，国家大力发展东北工业，经济遥遥领先；现在人们认为最重要的是金融、人工智能、医药、新能源等，所以北上广深在未来抗衰退周期能力就会更强。
其实核心就是，拥有最高端产业的城市，往往是一个国家或地区的核心城市，从房价来说，这些城市的房价往往最高也最坚挺。
最后来说下，地产短周期的影响指标——政策指标
政策指标是通过调控资金的总量、流动性及需求的市场准入条件等措施对房价产生短期影响。反映的是货币政策，抑制需求及限价的内容。
在资金方面，利率水平跟房价是比较相关的。还记得次贷危机的导火索是什么吗？就是美联储加息啊。
从中国目前的情况来看，由于人民币升值较快，所以有可能很快进入一个加息周期，而不是大家认为的利率还要下降。一旦加息的话，对房价的压力还是比较大的。这一点值得大家短期内重点关注并引起警觉。
从近百年的期限来看，房价周期就是如此反复，涨涨跌跌，从未出现过一直涨或一直跌的情形。那现在为什么还是有很多人坚信房价会一直上涨呢，正是因为人性容易贪婪和一厢情愿地只想好事。
在复盘那些历史数据和事实时，回头看当时人们应该怎么选择，简直一清二楚。不管是成功或失败决策的理由，也一清二楚，就明摆在那里。但当时却一片模糊，过于乐观或悲观的情绪完全占上风，无法理性地分析周期的历史数据，导致关键时刻不能做出关键的决策。
讲到这里不自觉地想起了那句最古老的历史教训：历史往往会重复相似的周期。
但人们在面对金融现象时，很难用周期性来做决策。就如房价大涨时，人们往往认为房价会一直涨下去。事实上，从上一波大跌之后，市场还没涨多久，人们就开始完全忽视了周期有涨必有跌的漫长历史。正如约翰·肯尼斯·加尔布雷斯的那句名言：人类在金融投资上的记忆极其短暂。
我今天做这期节目一方面是为了强调周期的重要性，另一方面是为了提醒节目前的你，要学会用周期性来做决策，加长在金融投资上的记忆。
我们研究房地产周期，并不是为找到准确的入场和出场时间，因为周期的大趋势可以预测，但具体走势，即涨跌幅度无法预测。我们需要分析和理解周期，找到一个成功概念更大的时间区间在哪，并盯紧那些影响短、中、长周期的重要指标，指导我们做出更理性的决策，采取相对应的行动。
学会利用周期性做决策，能让我们看懂过去的周期规律，看清现在的周期位置，看透未来的周期趋势，获得少数赢家穿越金融危机、长期战胜市场的投资布局真经。
希望这部真经对你有用，好，今天的节目就到这里，关注我，下一期带给你更颠覆的思维模型。