宜久视点：房子的价值，永远依托于本身所在的地段位置。这是硬性而最难出现波动的根本性因素。至于软装潢、停车位和不切实际的自我想象，都是需要你额外付费的锦上添花。
不知不觉，抖音等视频媒介上的房产营销号已铺天盖地。根据伟大的数据分析导流原理，你只要将目光对准其中的某个视频，便会遭时长至少一周的同类信息轰炸。虽然每个号主的形象人设、口语语速和穿搭风格都大不相同，隐秘推销的地块也是天差地别，却都喜欢拿市区内的老破小房子充当反面教材。
一时之间，许多相距甚远且素无联系的老式小区，就被突然扣上“坑蒙拐骗”的不良帽子。以至于你多看几天视频，都容易产生某种错觉：我住的房子是不是自带某种原罪？！
然而，低端营销号的集体暴走，总是能让有理智的人也心生提防。既然如此不堪，又值得那么多大V前来声讨，那么这些所谓的老破小就必然有其不可磨灭的价值。今天，我们就简单梳理下这些集中分布在上海市区内圈的旧房子。看看它们究竟有多大的能耐，让那些躲在背后的人如此忌惮！
首先，由于历史发展原因，上海这类大城市的中心区域内是必然存在许多陈旧房屋。其中的部分处于核心地块的动迁遗珠，至今都等不来开发商的资本垂青。哪怕房屋的外立面与内部都非常陈旧，许多设施也趋于老化，仍旧会在缝缝补补的状态下延续多年。因此，管这些房子叫老破小是一点问题都没有，当然也很难吸引潜在买家的倾囊接盘。
然而，老破小在营销号世界观中的定位却远不止于此，并且大有“滥竽充数”之嫌。首先是将那些建造于20世纪80-90年代的新式公房也算入其中，接着又把范围扩大到2000年前后的早期高层民宅。最后似乎是还嫌渲染力度不强，拼命把那些2004-06年间落成的房屋也生拉硬拽进来。总之，只要某建筑不是在2010年左右完工，就难逃老破小的属性指责。至于每天面对手机屏幕扯半天的主播们现栖身何处，则根本不会有看客发私信追究。
有点理智的人看到这里，难免不在心里泛起嘀咕。因为照主播们的睿智定义，几乎所有横跨40年光景的房子都无药可救，不值得刚需阶层咨询问价。哪怕地段位于众人皆知的黄金区域，享有交通、物流、购物、生活等方方面面的天然便利，都会在转瞬即逝的发展浪潮中消散无踪。至于整天打电话来约你看房的中介，更是脸上刺有坑字的黑心大骗子，不值我们开口用去宝贵的几分钟时间。
言下之意，当然是要大家熟记新开通的地铁线路，再花上至少30分钟的时间赶往城市外围。在人挤人的浪潮中游览样板格子间，并痛下决心要离开曾无比熟悉的原地。因此，主播们往往会在开篇就向大家科普地铁公司的里程进度，播报那些我们都很难定下心去细读的政策文件。唯独对你最为珍贵的时间成本避而不谈，更不会提醒你将来都必须面对的医疗、升学、就业与生活花费。有时也会含蓄痛批二手房的溢价问题，却对所谓充满希望的理想区域价格是三缄其口。
不过，众营销号的苦口婆心，反过来也说明市区老破小的人气与魅力。因为任何房屋的实际价值，从不取决于随时可变的内部软装潢，而更多源自脚下所处的土地位置。其原理就像十八线小镇的豪宅虽能富丽堂皇，却经常抵不过一线大都会的高楼格子间。而两处房屋同属一城的房子，则更容易因区域板块的不同而自然出现价格差异。
虽然上海的地铁网络还在不断开拓空白区域，终究会因距离的递增而衍生出更多时间成本。想象一下，当你完成某日的8+小时工作，还要被扣除进2小时的通勤时间。这样的过劳生活状态，恐怕很难用普通薪资来予以弥补。考虑到如今的大多数商务楼，还扎堆建在市中心地段，类似的现象恐怕在短时间内都不会有明显改善迹象。
再者，医疗资源的分配不均，同样突出了市区老破小们的地利优势。虽然这是一个3甲医院四处设立分部的好时代，相关从业人员的规模却不曾有过同步提升。因此，许多人若面临就医问题，还是会本能的求助于市中心本部。由此引发的私家车堵塞道路与打车难问题，也总是与门庭冷清的郊区分院形成刺眼对比。这既是几代人的思维习惯问题，也是迫于现实而继续维持的行为选择。
最后，老破小的内部设施滞后问题，恰恰是最容易解决的微小工作。许多日新月异的室内装潢设计，都力图扩大限的使用面积，为居住在创造更多、更舒适的生活空间。何况不少老房子本身使用面积不小，拥有90-120平米是妥妥的事情。差的只是内部空间分配，搞好了同样给人感觉是焕然一新。毕竟，我们每天都要拖着疲惫的身躯回到其中，不可能有多少闲情逸致去吃着西北风欣赏外部风景。再剖去大部分新房同样保持的溢价属性，那么所谓老破小与新建房之间的差距也不过如此。
事实上，部分地产营销号在2017年就有盯上过抖音等视频平台。然而，忙活一圈后都没有掀起太大波澜。其中自然有短视频流量刚刚起步，受众群远不如后来宽广的因素存在。但更大缘由，则是短视频受众的年龄层过低，本身不具备支撑买房首付款的能力。除了在评论区里感叹天价，基本很难转化为现实中的原动力。
直到2020年后，平台观众的年龄分布有明显提升，房价也随各种因素而持续看涨。这才让新一代营销号们迎来期盼已久的流量春天。
然而，几大买房群体的生活方式更新，并不会直接拉动转化率的扶摇直上。毕竟，在诸如上海这类一线大城市的房地产市场上，最有购买力的群体往往背负着抗通胀压力。简而言之，他们都是拥有相当财富基数的高净值家庭，并且早已在该领域内多有布局。至于名下房产的区域分布，也大都能做到中心区域和周边远郊的合理错配。营销号主即便具备相关行业的工作经验，也很难有资格对这些实操经验丰富的老油条们说教。
其次，大量随宽松落户政策而来的新上海人群体，也在购买力多寡层面值得存疑。毕竟，上海一直都是海内外成功者的目标区域。那些真正具备强大财力的买家，可能等不及政策颁布就先行一步。而购买力较弱的青年才俊，也要在选房时顾及家庭压力，更倾向于综合各项指标后的实际性价比。所以，位于中心城区的高价新房，根本不在考虑范围内。距离市区较远的新房，又会增加太多的交通与生活成本。只剩下被营销号不断吐槽的老破小，作为开展新生活的登陆捷径。大不了暂且租房度日，等工作稳定再徐徐图之。
那么营销号到底是在针对哪类人群推销？自然是那些夹在以上两个群体间的普通本地居民。毕竟，他们虽称不上大富大贵，但多少都握有一定的预备资金。本身还受惠于家庭关系，拥有至少2套的本地房产，且至少有1套就是中心城区内的老房子。如果碰巧还有2部左右的私家车，则在居住小区的空间需求方面有更高要求。只是限于成本过高或精力有限，在继续买房的事情上较为犹豫。
这时，短平快的安利视频便顺着无线网络追来，意图要将这些人的钱包转化为房企的高周转资金。为了强化购买欲，制造心理层面的买房饥饿感，自然就需要用对比方式进行灌输。于是，每当他们打开手机，就突然意识到自己住的或即将去住的房子“有多么不堪”。久而久之也难免不萌生置换心思，成为推动大都市面积扩张的散户力量。或许有人会不削一顾于他们的贡献，但小本经营的视频号主与渴求流动资金的房企却毫不嫌弃。这才催生出你我今日所能见到的批判老破小风潮，以及地产经济大背景下的流量盛宴。
当然，营销手段始终是商业化营销的天然正义。但凡事皆有一个接近极限的度，茫然触及或尝试冲破都难有圆满结局。为制造商机而徒然吹捧的所谓生存方式，往往也最容易因生活的无情打脸而被人铭记。