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回顾万达上市路 国资战投能助成功?

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蓝筹企业评论 2021-04-19 14:22
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撰文:闫华 编辑:江远

撤回A股上市申请仅6天后,珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司,据业内人士认为未来将是万达商管的上市主体,目前尚未披露珠海国资委的持股比例。

此前3月24日,万达集团发布公告称,决定撤回万达商业A股IPO申请,同时决定对其从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市。

6年的A股IPO排队无果后,万达痛下决心,挥手告别A股IPO伤心地,有如壮士断腕般无畏。“好汉”能吃眼前亏,万达抛下过去的偏见,披荆斩棘再战港交所。

对赌协议是双保险还是双刃剑?

距离2016年8月15日万达发布公告从香港退市已接近五年,五年风云变幻,市场波谲云诡,暗流涌动,面临巨大的债务危机,资金成本和时间成本就像一把利刃直逼王健林的咽喉,对赌协议就如同隐藏在万达商管集团身体里的恶瘤,时不时刺痛着这个“前中国首富”脆弱的神经。

对赌协议就是指投资方与融资方在达成股权性融资协议时,为解决交易双方对目标公司未来发展的不确定性、信息不对称以及代理成本而设计的包含了股权回购、金钱补偿等对未来目标公司的估值进行调整的协议。

回顾万达的上市路,我们不难看到对赌协议的踪影,对赌协议本质上是一种风险保障。它具有保护和激励双重功能。首先“保护”主要是指保护投资者的利益,因为存在着信息不对称及对公司未来发展不确定的问题,投资者投资是为了换取更大的回报,签对赌协议无非是给投资者打上了一针强心剂。

对赌协议又会激励融资方优化自身的资产结构,倒逼企业合理控制风险,提高运营能力,为上市做足准备,补充好“弹药”,静待时机,一鸣惊人。企业为避免触发最坏的补偿条件会集中资源尽快上市,对赌协议同时敦促企业改善财务状况。

四巨头340亿元接盘万达商业对赌协议

2018年1月29日,万达集团发布消息称,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

苏宁云商和融创发布公告,两家公司此次的出资额均为95亿元人民币,占有的股份比例均为3.91%。京东公告显示此次出资额为50亿元,作为主发起方的腾讯控股,此次出资额约为100亿元左右。四巨头战投340亿元实际上就是在为2016年万达香港退市时签订的对赌协议买单。

根据2016年万达商业私有化项目书显示,万达商业计划在2018年8月31日前完成上市,如果万达商业在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市,万达集团将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。按照当时的公 告,万达商业H股要约总成本为344.5亿,与此次增资的规模相当。

万达商管知道在2018年8月31日前完不成上市计划,所以引入四巨头接盘对赌协议是为了解燃眉之急,此外,2017年7月一笔“世纪交易”横空出世,万达将13个文旅项目91%的权益以295.75亿元卖给了融创,同时融创以335.95亿元收购万达76个酒店,这不仅是万达在为资产转型下一步大棋,其背后实质是剥离地产实现尽快上市,为避免触发对赌协议提前自救。

谣传对赌协议,万达副总裁否认

在万达引入四巨头战略投资时,市场上一份新的对赌协议被传的热火朝天,被逼无奈,万达集团高级副总裁刘朝晖公开否认,这份对赌协议是什么呢?要求万达商管在2023年10月31日前完成上市,万达商业不可以更改其主营业务,2019年租金的净收益要达到190亿元,如果低于这个数值,投资方有权要求万达方面给予其现金补偿。《蓝筹企业评论》翻阅万达2019年年报,万达2019年净利润184.82亿元,经营活动产生的现金净流量168.01亿元,营业利润为339.7亿元,万达显然要为实现对赌协议的目标更加努力。尽管万达公开否认对赌协议,但我们确实看到万达为了实现上市可谓是费尽心机。

坎坷上市路

万达上市路可谓一波三折,2014年伴随着港交所的一阵钟声,万达商业地产成功挂牌上市。与A股上市企业一般连拉十个涨停板相比,万达可谓一片哀鸣,上市首日即破发,内地和香港市场巨大的估值落差,导致万达的商业价值遭到严重低估,这也是万达16年退市的主要原因,香港的估值有多低呢?房地产开发商金隅股份H/A比价只有25.52%,A股上市的房地产企业市盈率一般为十几倍,比如万科15倍,金地14倍,而万达的市盈率仅为4倍。

王健林明知道香港估值低,为何依然孤注一掷选择在香港上市,业内人士认为:“万达当年选择在香港上市,首先在于融资心切,2014年万达的资产负债率高达78.5%,2013年资产负债率更是高达89.4%,截至2014年全国159座万达广场超过半数未完工,万达主要通过抵押贷款的方式从银行获得低息贷款,购物中心只租不售,租金还贷款利息,IPO成功后万达还可以通过抵押股票的方式募集更便宜的资金,这会很大程度缓解万达现金流紧张的问题。另外一个原因在于:A股的排队时间长是众所周知的,选择香港上市会大大减少时间成本,2009年万达曾启动A股上市计划,但因国内A股对房地产企业上市审查极为严苛,几乎等于“关闸”使得万达只能放弃A 股上市,不得不重选赛道。

万达为何在15年又重新选择A股上市呢?首当其冲的是万达提出轻资产转型战略,彻底去房地产化,更名后的万达商管集团不再地产开发,变成一个纯粹的商业管理运营企业,这样万达不但可以避开A股对房地产企业上市的种种限制,撕下“房地产标签”还可以获得更高的估值。

近期,万达撤A 赴港是一种妥协下的明智选择,物业服务类“轻资产”管理概念正值风口,再加上深圳国资战投30亿助力万达上市,希望这次万达能一展胸中抱负,圆梦港交所!

睿蓝财讯出品

文章仅供参考 市场有风险 投资需谨慎

来源:蓝筹企业评论(ID:bluechip808)

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