作者|冯婉瑜
来源|野马财经
随着年报发布接近尾声，房地产行业2021年又出现了新的关键词——管理红利——多个头部房企都在业绩会或年报中提及。这背后是房地产行业跌宕起伏的2020年——上半年遭遇疫情冲击，下半年以来，“三道红线”、“两个集中”(贷款集中管理、土地集中供应)等政策逐步落地，监管层层加码。
在这样的背景下，正如阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌所言，地产行业一方面多个红利基本消失，包括土地红利、刚需红利和金融红利；另一方面也有多个红利继续存在，包括新型城镇化、建设都市圈、人口迁徙、内循环经济、改善性需求等，依旧给行业的发展创造出巨大的空间。在年报中，阳光城写道，这对具备管理红利的企业而言，是难得的发展机遇。
4月15日，阳光城发布2020年年报。管理层在业绩会上介绍，阳光城圆满完成六大工作目标，分别是：引入战略投资人、提升资本市场的认可度、销售2000亿+、投资3000到5000亿货值、品质工程再提升，以及10万+顺利交付。
此外，管理层认为，成功引入泰康保险成为战略股东，是阳光城2020年最浓墨重彩的一笔。4月5日，泰康和阳光城正式签订了战略合作协议，双方将在资金、项目投资及物业上市等各业务板块积极地展开合作。2020年9月，阳光城向泰康做出十年业绩承诺，为此，阳光城制定了两个“五年计划”——第一个五年坚持地产主赛道，第二个五年将拓展第二赛道。
至于2021年，阳光城销售目标继续保持稳健增长，争取实现2200亿以上，为实现这个目标，阳光城在今年初已经完成了营销大区的组织下沉，让营销指挥更贴近一线。此外，2021年阳光城还计划将旗下物管公司“阳光智博”赴港上市。
2020年圆满完成六大工作目标
回顾2020年，六大目标圆满收官。
第一个目标，自然是指2020年9月与泰康的牵手，后者以33.78亿元的价格受让公司13.53%的股份，同时表示，泰康人寿、泰康养老将为拓展上市公司融资渠道、增强上市公司竞争力贡献自己的力量。
9月9日公告发布前，阳光城股价已经出现异动，在13：15涨停，9月10日开盘后再次涨停，并在9月21日达到公司近一年半来的最高价格，也即提升资本市场认可度的第二个目标。
此外，阳光城旗下物管公司“阳光智博”将于今年赴港上市。执行副总裁吴建斌表示，这项工作已经在全面地安排和推进之中，2019年、2020年两年的审计已经完成，2018年的资料也已经完成。“阳光城持有它的股权大概是72.39%，目前总资产大约是14.4亿，净资产6.2亿，2020年实现的收入是13.7亿，归母利润大约是1.7亿。”
2019年以来，物管行业便逐渐形成一股“上市潮”，疫情期间，物业服务的重要性凸显，进一步使其成为资本市场上的宠儿。阳光智博若能在今年成功上市，对阳光城而言，在资金流、品牌、资本市场认可度等方面都会大有裨益。
第三个目标，2020年，阳光城实现销售金额2180亿元，销售面积1529万平方米；同时实现营业收入822亿元，同比增长34.60%；归母净利润52亿元，同比增长29.85%；每10股派发现金红利3.81元（含税），较2019年增加了一倍。
第四个目标，2020年，阳光城用707亿元（权益地价402亿元）的成本新增1115万平方米土储（货值约3091亿元），其中一二线城市占比约70%，大福建、长三角、珠三角分别占比39%、13%、11%，体现出管理层加码一二线，尤其是南方重点城市群的战略。
管理层称，2020年超过七成的地都是趁上半年的窗口期低价“捡漏”的，平均成本6347元/平方米。此外，产业勾地工作取得了突破，“还确定了广州、深圳20个参与旧改的重点项目，新增400多亿元旧改货值，正式制定了公司旧改的万亿战略。”
截至2020年底，阳光城总土储4252万平方米，可售货值5627亿元，其中一线城市占比26%，二线城市占比50%，大福建、长三角、珠三角占比分别为11.24%、15.41%、17.30%，累计成本地价4366元/平方米。根据公司公告，2020年销售均价14262元/平方米。
第五个目标，2018年阳光城启动了品质工程，2020年表现尤为突出。产品设计方面，贵阳望乡、昆明滇池半山、重庆悦江山等一系列标杆产品备受市场好评，旗下“绿色智慧家”项目首次实现交付；优秀项目获奖总数量从2019年的84个增至158个，其中地产设计大奖16个、金盘奖38个、园冶杯17个。
第六个目标，财报指出，2020年是阳光城的交付大年，全年交付套数超过10万套，交付量超过以往总和。为确保公司10万套房屋高品质交付，还专门成立“集团10W+交付专项工作组”，由集团执行副总裁任组长，营运、客关、工程、设计等相关部门核心骨干均有参与。
执行副总裁兼首席运营官阚乃桂表示，除了疫情以外，还有各地对环保政策趋严管控，双重因素叠加后对阳光城个别项目的交付产生了一些困难，但是经过全年的努力以后，基本上实现了顺利交付。
除这些外，在整个房地产行业2020年最重要的降杠杆方面，阳光城也卓有成效。事实上，2017年阳光城就开始有意识地控制负债，2017-2019年有息负债分别为1135亿元、1126亿元、1123亿元，2020年进一步下降至1060亿元。在结构上，短长比3:7，非银占比20.34%，十分健康。
至于“三条红线”相关指标，截止2020年底，阳光城净负债率下降43个百分点至94.90%，资产负债率减少0.25个百分点至83.18%，现金短债比1.53，实现由橙档降至黄档。
2021年后紧盯两个“五年计划”
在与泰康和合作中，阳光城承诺2020年至2024年间归母净利润年均复合增长率不低于15%，5年累积归母净利润数不低于340.59亿元；2025-2029年间，分别实现归母净利润101.72亿元、111.90亿元、123.08亿元、129.24亿元和135.70亿元。
“类似规定其实就是要求阳光城具备持续的经营和收益能力。这也体现了此类险资对于阳光城价值投资的认可。某种程度上，有类似10年的锁定期，恰使得阳光城可以获得更好的险资注资，有助于实现更好的企业经营。”彼时，知名地产分析师严跃进称。
朱荣斌表示：“业绩承诺对我们来说是一个很大的考验，决定了我们在管理上的难度和我们在精细化管理上要求的精准度的高度。”为此，阳光城制定了两个五年计划。2020年到2024年底，阳光城要成为安全经营、有竞争力的骨干房企，利润规模持续稳健增长，土储根基深厚，财务指标健康，三道红线全部达标，绿色智慧家成为IP，实现向管理要效益。
2025年到2029年，阳光城要成为规模经营、稳健、持续发展的典范房企。在开发业务中保持优势，在地产相关领域开辟新赛道，具备获取稳定收入、持续发展的能力，产品具备品牌影响力，打造面向未来、自我造血、不断迭代的可持续发展组织。
管理层解释道，第一个五年要坚持地产的主赛道，继续把主业做大做强，在阳光城的主赛道上，我们距离第一梯队仍然有相当大的发展空间；第二个五年，要拓展阳光城的第二赛道，在住宅消费升级、新型城镇化、新基建、家居科技等方面都可能诞生我们的新赛道，我们将在第一赛道失速之前进入第二赛道，并实现规模和利润的跨越。
他们同时表示，对第一个五年计划的完成充满信心：“和泰康的业绩规划，阳光城还是有比较充实的基础，尤其是第一个五年，在手项目货值只要我们稳稳地、正常地管理，第一个阶段在手货值的预期利润，是可以符合我们这一个时期的业绩承诺。”
阳光城文澜府
至于近在眼前的2021年，阳光城也有自己的目标。销售方面，阳光城的目标为2200亿元。阚乃桂称：“全年可售资源有3260亿左右，按照往年65%的去化率，足以支撑。”助理总裁兼营销中心总经理陈友锦补充道：“2021年，阳光城将会迎来在一线市场上的丰收年，在北京、广州、上海三个区域的销售预计会比2020年有很大的提升。北京公司现在月均流速基本上是去年的3倍到5倍左右，期待今年给我们带来惊喜。”
投资方面，阳光城首先要严格遵守三收三支，坚持以销售定律投，同时推进万亿旧改战略，城市更新是未来的主战场。为实现旧改目标，阳光城完成了对投资的组织变革，将集团原投资中心拆分为投资发展中心与投资管理中心，投资发展中心组建了一支专业化的投资拓展队伍，负责全集团的城市更新和收并购业务。
杠杆方面，三道红线拟继续保持黄档。CFO陈霓表示，阳光城2021年还是要控制负债总额、调结构、降成本。总额方面，尽量有一些微降；结构方面，长短债比尽量保持住，非银控制在10%到20%区间内；降成本方面，阳光城2020年的综合平均融资成本是7.4%，较2019年下降30个BP。“2021年具体降多少，我们先不做过度承诺，但是我觉得下降是一定的，这个数字到年底我们会交出业绩给大家看。”
4月6日，阳光城再次发布公告称，与泰康保险集团正式签署战略合作框架协议，其中包括：项目获取及代建代销；增量项目拓展，双方发挥在医养服务、产业资源等方面的优势拓展合作；双方共同设立不动产投资基金，用于投资、孵化相关项目；融资合作方面，在信用债、非标、资产证券化、公募Reits等领域合作。
此外，在物业管理领域，包括不限于优先考虑泰康与阳光城物业子公司开展资本市场领域合作，在阳光城管理小区内提供社区居家养老服务、打造智慧物业平台、嵌入式养老服务站、远程医疗服务等业务模式，提供多元化增值服务，持续提高客户满意度、扩大行业影响力。
这意味着，双方的合作将更加深入，且各自发挥自身优势，寻求“1+1>2”的协同。往前看十年，阳光城销售额从2011年的23亿元跃升至2020年的2180亿元，接近100倍；往后看十年，阳光城正摩拳擦掌，试图创造新的辉煌。
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