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15年房贷已经还了8年,想提前还清,划算吗?银行经理:太亏了

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房产指闻 2021-04-18 14:25

目前中国有多少人背负着房贷呢?根据现在网络上的主流说法,现在我们国家一共有4亿房奴。这个说法源自一份银行公布的房贷报告,报告中称现在我们国家大约有2亿家庭背负房贷,而平均每个家庭会有2个人承担还房贷的压力,这样计算的话,现在我们国家约有4亿房奴。

除此之外,每年还有很多人加入到房奴的行列。根据国家统计局发布的2020年房地产销售数据,2020年全年房地产176086万平方米,如果按照每套房子100平米来计算,相当于一年卖出大约1760万套房子,即使考虑到部分人不止购买一套房子,还有一部分人选择全款买房,一年也会有新增一千多万个家庭背负房贷。

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基于目前的高房价,如果全款买房的话,相信只有少部分人能买得起房子,而按揭买房相当于降低了买房的初始成本。可以说按揭买房给很多购房者提供了买房的可能,确实让很多刚需拥有了属于自己的房子。

不过按揭买房也有它本身的缺点,虽然按揭买房降低了买房的初始成本,但是按揭买房也提高了买房的总成本。

举个例子:如果购买一套200万的房子,全款买房的话至少需要拿出200万,但是如果选择按揭买房的话,只需要提供60万首付,确实降低了买房的初始成本。但是如果考虑到后期的房贷利息的话,按揭买房向银行贷款140万,30年的利息也有将近150万,因此按揭买房最终的成本为350万左右。

按揭买房到底划不划算一直都是讨论非常激烈的话题,主要有两种观点:

第一种观点:30年按揭的利息成本比本金还高,买房总成本太高,显然非常不划算。

第二种观点:虽然按揭买房增加了买房成本,但是如果考虑通货膨胀的话,30年后的这么多利息成本根本不值一提。

相信现在很多人都会倾向于第二种观点,毕竟我们见证了过去几十年的通货膨胀。80年代的万元户简直就是人们心中的富豪,但是40年后的今天,1万块钱根本不算什么。如果按照过去的发展趋势的话,那么我们确实不用担心房贷利息问题,可能现在的几百万在30年后根本不值一提。

不过笔者认为我们不能用过去的发展眼光来看待物价上涨和通货膨胀,因为我们国家发展最快的阶段已经过去。1980年我国的GDP仅为0.08万亿美元,而2020年的GDP已经达到15.58万亿美元,也就是说2020年的GDP是1980年的194倍。

虽然现在我们国家的经济还维持比较高的增速,但是即使能保持现在的经济增速,实现经济总量翻倍也需要一二十年的时间,像过去那样经济总量翻几百倍的时代已经不可能再出现了。在目前的经济增速下,通货膨胀确实存在,但是现在的通货膨胀只能称为“温和通胀”。

大家要注意一点,货币放水确实会造成通货膨胀,但是通货膨胀和物价上涨的基础是经济体量和人们的收入水平,如果经济体量没有大幅增长,人们的收入水平也没有大幅提高,通货膨胀的速度就不会特别快。

大家应该可以明显体会到,2015年以后,工资水平以及城市的消费水平就没有太大的变化,说明现在的通货膨胀已经进入“温和通胀”的时代。

因此从现在的境况来看,如果有全款买房的能力,还是全款买房更加划算一点,只是如果实在没有全款买房的能力,可以先选择按揭买房,对于普通人来说,按揭买房也是无奈的选择。

相信有很多按揭买房的人都有提前还款的打算,毕竟不愿意承担这么高的房贷利息。近日有一位粉丝问我,他2013年买了一套房子,当时选择15年等额本息,已经还了8年,现在有提前还款的打算,现在提前还款划算吗?

下面我就借粉丝的案例给大家分析一下是否划算:

案例:小张2013年贷款70万,总共贷款15年,选择等额本息的还款方式。当时买房的房贷利率非常高,房贷利率普遍在6%以上,当时小张贷款银行首套房利率为6.88%,当时5年期以上的房贷基准利率为6.55%。

小张月供是6244.92元,15年需要支付利息42.4万元,加上本金总共还款112.4万。目前小张已经还了8年,笔者算了一下,小张前8年一共还了60万,其中将近32万是房贷利息,这也就意味着小张只还了28万本金。如果小张选择提前还款的话,还需要还42万本金。

如果小张不提前还款的话,也只剩下10万元左右的利息,把这42万元存入银行吃利息,7年的利息可能都不止10万元。按照4%的利息来计算的话,每年存入银行的利息也有16800元,7年的银行利息也比房贷利息高。

因此从小张的案例来看,15年房贷,如果已经还了8年,基本上没有提前还完的必要,把提前还款的钱做一些相对稳定的投资也能把房贷利息赚回来。因为等额本息还款有一个特点,就是前期还款,利息比例非常高,后期的本金比例很高,因此如果选择等额本息的还款方式的话,后期就没有提前还款的必要了。

关于等额本息提前还款的问题,笔者和一位银行经理有过交流,银行经理认为:选择等额本息还款方式,如果真的有提前还款的打算,尽可能提前5年还清贷款,一般还款时间超过贷款年限一半的时候,基本上没有提前还款的必要,提前还完就太亏了。

在这里笔者也给按揭买房的购房者一些建议:如果有全款买房的能力,尽可能选择全款买房,可以省下很多房贷利息;如果没有全款买房的能力,尽可能提高首付比例,也就是减少贷款金额;如果有提前还款的打算的话,一定要尽早提前还款,房贷后期提前还款已经没有意义。

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