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鹰觅眼|黄红云归零

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鹰觅房产 2021-04-18 14:21
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文/鹰觅君(ID:yingmi909)

(一)

人生的乖离率变大了,总会有机会让你拐弯。

黄红云的前半生,就像一场高潮迭起的狂欢派对。如今,酒过半巡,客散人稀。

在所有房企大佬里面,黄红云是最难捉摸的一个。不像很多同行们线型的行动模式,比如许家印想要当老大,唯恐全天下不知道,直接把自己的想法起成了公司名儿,黄红云心中真正所想,永远都不会让人一眼看穿。

作为登上福布斯富豪榜的亿万富豪,黄红云平时生活朴实无华,爱跑步爱读书,用餐不时被人发现出入苍蝇馆子,行事一派风轻云淡。

如果不是有金科那么大家业放在那里,估计人们都快忘了黄红云斗狠豪赌的一面了。草莽年代的草根英雄,哪一个不是狠角色。

黄红云擅于招揽人心,熟知财散人聚的道理,对待跟他打天下的兄弟,出手豪爽阔绰。金科上市那会儿,跟随他多年的普通司机和一线会计都分到了原始股。这些事情看着不大,真正做到却不容易,体现了黄红云有情有义的一面。

黄红云对家族成员的管理,也完全符合现代企业管理标准。在公司内部,很少有家族成员直接参与管理。当年,黄红云的女儿黄斯诗在金科上市后身家暴涨,取代了尹明善的女儿尹索微成为“重庆一姐”,而她当时在金科也不过是一名普通的文员,平日待人随和可亲没一点架子。

所有这些,都让黄红云看上去和一名得体的成功人士没有区别。人性的复杂就在于,由外及内的探索不是一个简单的程式推演。

假如不是后来一些选择和行动暴露了黄红云的真正趣味,到今天他肯定属于那种德艺双馨级别的地产大佬了。

万千世界,很少有人能够逃脱掉出身的局限和认知的局限。

黄红云是苦孩子出身,16岁便在建筑工地做小工,每天只赚五毛钱。很多这样苦出身的人都有一个共同的特点:他们尤其渴求财富,有的为了追求财富拼尽所有。

从金科创立走到今天,黄红云做出的每一道人生选择题,都是其自身价值观的投影。

(二)

这个世纪的头些年,金科一眼相中了A股上市。同在一个城市的龙湖,则选择了港股市场。彼时,两个市场的最大区别是,A股还未脱离蛮荒时代,港股则以相对规范成熟著称。

那些年,内地市场“玩资本”思潮泛滥成灾。虽然前有德隆系崩塌的教训,但在巨大利益引诱下,上市公司业绩造假、大股东肆意掏空、玩弄会计花样等等违规行为依然十分猖獗。

2011年,金科借壳成功登陆A股市场。

甫一上市,金科就做了两件大事:一个是更换了负责审计的会计师事务所,另一个则是将计量投资性房地产的成本法,变更成了公允价值法。

这个新换的会计师事务所叫天健会计师事务所,它在重庆可谓“鼎鼎大名”。在2013—2014年两年间,天健重庆分所采取虚列收入、成本费用不入账等方式,帮助审计客户隐匿亏损高达5.8亿。这件事败露后,天健成为当年全行业通报的一个知名典型。

变更投资性房地产的会计政策,则让投资性房地产的价值变化随行就市,成为影响净利润的重要变量之一。

金科所做的这两件大事,在以后多年一直深深影响着公司运作和业绩表现。直到今天,天健依然在负责审计金科每年的财务报表。鹰觅君在后面还会再提到这两个操作。

黄红云在资本市场上一出手,就显示出了不凡的“底蕴”。所谓的信仰,果然是看不见整段楼梯时就踏出的第一步。

从金科上市的第二年起,黄红云和陶虹遐夫妇(当时还是夫妻)便开始向上市公司放高利贷,从2012年到2014年三年间,共收到了2.3亿利息,利率高达10.9—13%。这样的利息水平,已经和最贵的信托贷款差不多了。

把上市公司当成摇钱树的,远不止这些。从公司上市第二年开始,黄陶夫妇便每年收取巨额担保费,费用在1900万—2500万不等。后来,深交所实在看不下去了,在2016年的问询函中专门提到这个事情说:大股东收取担保费的费率合理吗?

然后,金科理直气壮地回复说:合理得不能再合理了。

这句话的画外音,大家都听出来了——

我挨打,我挨虐,我愿意,其他人管不着。

让上市公司蒙眼当阿Q的,还有多年来时高时低的神秘的预付账款,以及占比最高达26.4%的前五大供应商。对于这些可能涉及利益输送的关键项目,金科从来不解释。

自上市以来,金科对中小股东们一直保持着傲慢的姿态:你买你的,我玩我的,爱来不来。到后来,干脆把他们当成了傻子。

2016—2017年,金科突然一次性计提并核销了一笔高达6600万的应收账款。公司解释称,这笔应收账款来自一个亏损的合作项目,该收的利息无法收回了。

有时候,谎言和事实之间只隔着一层薄纱。

2011年,金科和江苏恒元合作开发金科廊桥水岸项目。这个位于苏州的超大盘,占地20万平方米,面积之大相当于28个标准足球场。更令人艳羡的是,当时该项目拿地的楼板价只有2000元/平米出头。这个楼盘持续卖了六七年,直到2018年才全部售罄,最后的售价已高达16000元/平米。

这样一个超级耀眼的项目,在房子还没卖完的时候,金科就断言它亏损了,然后迅速计提核销了6600万应收款,丝毫不顾忌这一做法的合理性。鹰觅君翻遍了后来几年的公司财报,发现这笔款子至今都没有转回。

如果这个项目是赚钱的,那么消失的6600万到底去了哪里呢?在此,建议深交所牵头彻查此项目和这笔资金,给小股东们一个交代。

金科在玩转中小股东的同时,同样玩着欺骗深交所的把戏。

2015年12月,金科与几家投资机构合伙成立了一个新能源基金,遭到深交所发函问询:公司是否与这几家机构存在关联关系?金科回答地斩钉截铁:

没有关联关系。

事实上,这几家机构之一的石河子市沣岭股权投资合伙企业,其实控人孙羽确是金科下属子公司的法人兼高管。孙羽的另一重身份,是北京一度科能互联网有限公司的法人兼总经理,而一度正是金科下属全资子公司金科新能源100%控股公司。从股权链显示,石河子市沣岭股权投资合伙企业与上市公司金科,它俩是正宗的关联公司。

上图来源于公司公告

证券交易所问询的意义非常重大,上市公司的回复是对自己信誉的再次背书,一旦有虚假成分,可以成为小股东索赔的依据。

通俗而言就相当于:

上市公司说自己是一个好人,交易所再问一遍,你真的是好人?上市公司必须又强调一次自己是个好人。这样投资者便相信你是好人,买了你的股票,结果发现你是个坏蛋,那么由此造成的买入后股价下跌的损失,上市公司需要赔付。

从种种迹象看出,金科有些毫无底线的做法,已经到了毫无顾忌的地步了。市场上,每一个没有触碰过金科股票的投资者,都应该为自己感到庆幸。

至于后来制造新能源概念拉高股价减持股票,实际是一系列熟稔运作惯性发展的必然。这个事实现在已经非常清晰,整个过程却鲜有人知。

这其中,上文提到的孙羽是个关键性人物,里面涉及到如何将一个注册在居民楼里的私人小公司,短暂洗成机构持股后,再由金科迅速接盘包装成概念推出,整个行动排布如行云流水般酣畅淋漓,堪称教科书级别的神操作。整个并购过程中,为金科鞍前马后操持的,当然是天健会计师事务所。

这场“经典”运作技术细节颇多,因为篇幅有限,鹰觅君以后有机会再将整个故事还原出来。

经过多年的实战演习,黄红云早已蜕变成了一个真正的资本玩家。2019年,在金科与融创股权大战正酣时,黄红云说:金科就是我的生命。

这绝对是句大实话,从中也透出了背水一战的杀气。而老孙这个规模直男,一心只觊觎人家的土地,殊不知前方等待他的是无数个能拆掉公司的手段。

盖房子的终究不是资本的对手。

玩资本是人生加速器,但也有副作用。在黄红云个人财富急剧膨胀的同时,金科的衰败已经遮不住了。

从2011年到2015年五年间,金科的地产主业陷入了一个发展悖论——融资、拿地大幅增加,但规模一直小幅增长,到2015年甚至还出现了倒退。

上世纪末,金科和龙湖在重庆几乎同时起步。2011年金科上市时,销售规模落后龙湖244亿;到2015年时,落差竟达到了324亿。掉队,已是肉眼可见的了。

上图根据公司公告数据整理

由上图可以看出,金科五年来的规模增长与所投入的资源并不匹配,尤其是融资规模增长很快,但并没有体现在最终的销售业绩上。

自金科上市以来,醉心于金融和资本运作的黄红云便逐渐荒疏了地产实业。2013年,金科三年业绩承诺期即将届满,让外界不可理喻的是,黄红云竟辞去了金科总裁的职务,将工作重心转到了参股的渝商集团。

2015年,对金科而言是一个特别的年份。这一年,黄红云家族套现45亿离场,而金科则跌入了历史上最艰难的时刻——现金短债比只有0.47,规模倒退,拿地萎缩。

这样一个糟糕的局面,让金科不得不发起股票增发计划,这才引来了四处狩猎的老孙。说到底,这场股权大战的起因,正是黄红云自己。

(三)

前不久,著名财经评论人秦朔撰文,批判了一种存在于企业家群体中的“金融迷思”现象。

文章说,有些人经营企业以财富的迅速膨胀为目标,利用金融手段繁殖资产,偏离了真实的价值创造主线,实质是一种不劳而获的利益获取方式。

如今,以海航为代表的这类企业接连暴雷,本质是“金融迷思”发展到最后的溃败。黄红云在资本市场受到重挫,从大环境看是一个必然的结局。

最近,黄红云在蛰伏多年后,随着金科高管层大换血,似乎正逐渐回归管理一线。这一次,希望是他的价值观的再出发。

值得担忧的是,经过与融创四年的股权大战之后,金科在杀敌一千的同时,也自损了八百。

最近,金科交上了一份貌似还不错的2020年业绩报告。年报显示——

2020年公司实现营收877.0亿元,同比增长29.4%;归母净利润70.3亿元,同比增长23.9%;销售规模成功冲破2000亿元大关——签约销售金额2233亿元,同比增长20%。

实际上,在最能反映经营业绩的扣非净利润方面,金科其实是下降的。2020年,公司第一次将25亿销售费用进行了资本化处理(期初数是会计政策调整的结果),如果按照上一年同口径计算,最终的扣非净利润会比上一年减少4个亿。

上图来源于公司2020年年报

同时,金科表面上实现了2233亿的合同销售额,但这是将合联营公司所有销售额加总在一起的规模。其实,最接近公司权益销售额的指标——“销售商品、提供劳务收到的现金”显示为1279亿,只比去年增加了13%,反映了略有停滞的态势。

不能忽略的是,金科还有大量布局在三四线城市的项目。这些地块是在股权大战最激烈的时候,金科施展“毒丸”计划购买的。如今这些项目因为不好卖,在2020年计提了4.1亿的存货跌价损失。未来,这一项可能还将消耗公司利润。

更重要的一点是,金科的现金流表现依然欠佳。2020年,公司从合联营企业获得13亿的投资收益,这一水平创出了历史纪录,成为了净利润的重要组成部分。但是,公司因此收到的现金流只有可怜的1.8亿。这说明了,公司业绩因为缺乏现金流支撑而含有大量水分。

上图来源于同花顺财经

一样不贡献现金流的,还有投资性房地产的公允价值增值部分。金科在刚上市的时候,更改了相关会计政策,让这部分变动收益成为了每年净利润的调整项目。2020年,金科的这部分收益同样创出了历史纪录,为最后的净利润贡献了4.6亿的数目,但一样没带来一分钱进账。

在“三道红线”等新政之下,如今地产公司的现金流水平和真实盈利能力,因为关系着未来的偿债安全,已经被提升到了至关重要的位置,而金科创造现金流的能力并不能让人满意。

总体来看,当下的金科规模增长略有停滞,实际净利润下降,净利润含金量不高。金科的这份年报外强中干,迷惑指数不低。

从上市至今,起手拿了一副好牌的金科却时乖运蹇,错过了国内房地产的黄金时代。如今黄红云再战江湖,眼前面临的又是改天换地的新形势。

人生南北多歧路,世事悠悠等风絮。下一站的金科,但愿一路坦途。

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