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这两天，广州约谈了海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城六个区。
有意思的是，增城、番禺都去了，却没有荔湾区。
要知道，虽然荔湾去年整体涨幅赶不上天河黄埔海珠，但也有5-15%的涨幅，而且广钢新城连续出了7万+成交，成交均价已经冲上6万+。
六区被限，这是不是意味着荔湾的机会来了？刚好，最近笔者就收到了公众号粉丝的一条私信。
力迅西关雅筑，原兴隆广场烂尾楼，去年被力迅拿下，半年时间就马上要开盘了，卖10万+，一套至少千万起步。
好家伙，虽然荔湾10万+楼盘不少，但基本是珠江边上的豪宅。
而这个盘并不是江边豪宅，也敢卖到10万+？！
人有多大胆，地有多大产，本以为新盘卖到10万+，周边二手应该会迎来一波涨幅，结果一看吓一跳，周边二手居然有不少房源降价出售！
例如，距离力迅西关雅筑仅百米远的二手房美荔尚筑，就有房源直降40万。
例如，另一个楼龄超过25年的宝华路小区，有房源一夜直降32万。带看人数直线飙升，几天内就有12人看房，16人关注房源。
那么，这是不是一个淘笋信号？新盘10万+，买入周边二手是否能作为投资？
打住，劝你三思，这些“降价”，都很像一个“圈套”。
周边二手2-7万
陈家祠这个新盘凭什么卖到10万+？
首先先问大家一个问题：你觉得这个新盘值得卖到10万+吗？
这原本是著名的烂尾了20多年的兴隆广场，去年8月份被力迅集团接手，之后迅速清拆重建，上个月就已经开设了城市展厅，楼盘名为“力迅西关雅筑”。
从地铁站陈家祠F口出来，对面便是这个楼盘，而据目前得到的种种资料，这个项目基本10万+没跑了。
陈家祠地铁F口
整个项目体量不大，一共6栋住宅，19-30层，首推26层高的A栋，约201套单位，主推建面约91-137㎡三至四房。
建筑整体为新中式风格，预计五一节前后开放营销中心。
力迅西关雅筑效果图 图源网络
项目现状
由于位处老城区，项目的生活配套还是非常便捷的。
陈家祠地铁1/8号线，换乘十分方便，周边有城光荟、陈家祠广场和柏德来商业地下城，甚至距离上下九商圈和北京路商圈都非常之近。
项目旁边的柏德来商业城
教育方面就不算出色。
小学极大概率会去到芦荻西小学或者三元坊小学，中学距离最近为广州四中，附近也有西关外国语学校，一中和二十四中，南海中学，荔湾中学和流花中学等，均为电脑摇号派位。
广州四中
这个项目打出10万+的理由很简单。
优点① 双地铁上盖+多个醇熟商圈环伺，坐拥老城区的一切便利。
优点② 陈家祠缺货将是长久性的，项目作为新盘十分稀缺。
陈家祠作为全国闻名的旅游区，无论是配套还是住宅，都开发得十分饱和了，加上太多文化街区需要保护，开发受限，根本不可能推倒重来。
力迅西关雅筑地块与周边住宅 图源网络
优点③ 项目是片区内十年来唯一新盘。
周边楼龄较新的二手都是2009年左右的盘，其余的基本都是20-30年楼龄以上的旧房子了。
陈家祠楼龄20年+的住宅
但同时，以上这些优点，也可能变成缺点。
缺点① 关注老西关板块的投资客并不多。
总的来说就是，老广出于情怀能欣赏老荔湾宜居的优点，但能否接受10万+的价格是个问号。
而新广又不一定能接受没有什么规划利好的陈家祠片区。
笔者跟一名荔湾老广好友讨论了这个盘，她本人也表示无法接受这个盘卖10万+，宁愿买越秀学区房。
缺点② 陈家祠发展已经过于饱和，各种利好其实已经兑现得差不多了。
尤其是去年广州经历了一轮涨潮之后，蔓延到荔湾涨幅却不大，仅有5%-15%的浮动，并且基本都是广钢新城在涨。
陈家祠的投资属性并不大，除非做好长线准备。总结下来，陈家祠这个10万+新盘，可以有，但必要性不大。
如果是你，你愿意花一千万买这里吗？
我降价了！我装的
周边老破二手只想趁机出手？
根据统计，陈家祠去年4月份的成交均价为3.12万/平，今年4月为3.31万/平，涨幅为6%，跑输了大盘。
笔者走访了陈家祠板块，其二手房基本分为两类。
① 一个是楼龄10年左右较新的二手房
② 一个是楼龄20-30年起步的“老破小”
如美荔尚筑、万科金色康苑、万科金域华府、宏新华庭等，基本是2010年左右的房源。
价格也是最贵的，在5-7.5万/平之间。如美荔尚筑最高挂牌价去到6.5万，万科金色康苑最高去到7.5万。
万科金色康苑
美荔尚筑
因为本身楼盘体量小户数少，加上大部分业主都是自住，不怎么卖，因此在售套数非常之少。
而剩余的基本都是20-30年左右楼龄的房源，目前挂牌比较活跃的有宝华路（荔湾）、荔湾路、世纪广场、万科金色荔苑等。
在售房源也是很少，而且较多房源都是这两个月才挂牌的。
至于前面所说的降价十几二十万的二手房源，笔者咨询了中介，他们表示一部分降价几万是为了吸引关注度。
另一方面就是之前部分业主心态过高，觉得荔湾补涨机会到了，把价格提上去了，之后才把价格又回落到合理的区间。
不过，荔湾的“老破小”的流动性一直都比较差，越秀虽然也有大量老破小，但因为有超强学位加持，因此最贵的学区房都去到了13万/平。
因此，可以说，力迅项目吹风价一出，也是周边二手业主的出手时期，并且从整体来看，这些二手价格呈现上涨趋势。
10万+，确实能注入不少鸡血。
自住没问题，投资需谨慎
目前新盘方面，陈家祠所在的西关片区有西关海和睿薇御景花园，其中，睿薇御景花园也是10万+。
睿薇御景花园旁边便是江边豪宅珠光御景国际，二手挂牌价最高去到了14万/平。
珠光御景壹号
最后，来讲一下购买建议。
① 10万+力迅西关雅筑，谨慎考虑。
除非你非常喜欢老广生活氛围且能掏得出一千万。
② 如果工作地方同在市中心，入手周边二手问题不大。
毕竟地铁以及生活配套都十分方便，学位也还可以。但需要谨防业主趁机抬价。
③ 若是纯粹出于投资目的，谨慎考虑 。
你对陈家祠片区怎么看？欢迎留言评论。
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