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百万人冲去打卡的上海顶流,为何吸引不了多少人买房?

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环线房产咨询 2021-04-18 02:04

如果问起最近在朋友圈被刷屏最多的是什么,有人会告诉你:除了房产广告,就是带娃去顾村赏樱花的照片。

一次花开能引全市人民倾巢出动的顾村公园,说是上海每年3月份的顶流IP也不为过。

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然而就是这个在全市都颇有名气的地方,全市人民的定居意愿却并不高。

甚至你随便找三个人问他们觉得顾村怎么样,得到的回答都可能完全不同:

顾村不就是个公园的名字吗?

顾村不就是很远的一个动迁基地?

不对吧,顾村那地方应该是老工业园区很破

所以说不少人对顾村的认知还是比较片面的,虽然其他人不了解顾村不打紧 ;但是:

作为一个刚需,顾村一定是个必须要了解的版块。

顾村的基因,到底由什么组成的?

01

作为六大动迁基地之一的顾村,它的位置常常被拿来与其它动迁区域作比较。

相比浦江镇、江桥周康这些动迁区域,顾村距离市区更近,甚至有一小部分还在外环线以内。

按理来说,有着良好地段的顾村到今天应该是众多动迁区域发展得最好的,但事实是顾村的新房至今开盘均价还是4开头,而江桥、浦江镇周康等地早已开到了5、6万。

大家的起点都是外环外的大型动迁社区,但实际上只有顾村把动迁的元素刻进了DNA里。

事实上,在导入大量动迁人口之后,六大动迁区也获得了相应的人口红利,不少开发商陆续拿地开始在动迁区内建造商品房。

今天顾村的保利叶上海和保利叶语,可以说是这个区域内的品质标杆小区。

但是对顾村来说,像保利这样高品质商品房的存在虽然耀眼,但却显得突兀。

因为板块内目前的高品质小区分为东西两块,分布零散,没有形成集中效应,自然也没有力量能改变区域DNA。

反观周康浦江镇这些地方,商品房的建设是非常集中且大量的。

如果说在顾村,保利叶语对面分布着好日子大家园系列的格局可以形容城农村包围城市,那么周康浦江这些地方的情况恰恰相反。

集中建设的大量商品房在板块内形成一个区别于动迁基地的氛围,板块内出现了真正的商品房基因和气质,从而也调整了浦江镇这些版块人口导入的结构。

在顾村的众多动迁房里,有不少小区的主力面积都在50-80平之间,这样的面积就已经决定了小区只能成为刚需的承接地。

无论是出租还是出售,50多平的刚需一房都能很好满足市区上班族的需求而并非一个上海正常家庭的需求。

除了动迁这个元素是刻在顾村DNA里的,顾村另一部分DNA组成就是工业。

顾村工业园区算是上海郊区发展得比较早的公园园区之一,占地面积宽阔,但主要是一些中低端制造业企业。

这类工厂的增多就目前来看对板块带来的负面影响是导入的务工人口素质参差不齐,居住氛围差。

这两年宝山区政府在沪太路以东拆除了大量违章建筑,不少就是区域工厂内的务工人员主要居住场所,甚至连顾村敬老院都是违章的......

所以提起顾村公园会联想到宜居的环境,但是就顾村整体来看,拥有宜居环境的部分太小了;

在和新江湾、森兰这样真正主打生态的版块对比下,顾村和它们谁是真假美猴王一看便知。

樱花开得再美,有了动迁与东部工业区这两大bug,顾村的宜居属性还是被打了个大折扣,实属遗憾。

举足轻重 or 渐行渐远

02

虽然顾村长期背负着动迁地与工业区的称号负重前行,但是不得不承认,就宝山来说顾村的地位是举足轻重的。

最直接的表现就是配套:医疗、商业、教育。

首先说说商业配套,目前顾村已经建成的商业有正大缤纷城、龙湖天街、绿地北郊广场、沃尔玛广场;

除了这样的集中型商场,顾村的沿街底商建设也算丰富,已经建好的刘行新街以及好日子大家园底商都是社区内非常方便的消费场所。

目前版块内已经招生的小学有13所,初中9所,其中有两所是九年一贯制的民办学校,教育资源胜在多却并不优质。

除了这些,顾村还拥有着宝山为数不多的三甲医院:华山医院北院

就算放眼整个宝山来看,顾村的商业和医疗配套都是相当能打的。

因为提起宝山商业很多人第一反应是宝山万达,但是万达也仅仅是区域内的商场,没有形成任何商圈效应,更不谈能够辐射周边。

和顾村同样纬度的杨行相比之下商业资源就显得匮乏多了。

加上15号线的开通,交通更加方便;可以说顾村在配套四大件上并不存在明显短板。

就是这样一个实力均衡的顾村曾经一度比肩南面的上大版块。

比起上大距离市区更近的那么点路程,一些高端改善宁愿选择远一点的顾村别墅项目,板块内的标杆小区或者动迁房,二者曾经的价格也都比较接近:

而过去3年的时间,二者的房价慢慢有拉开稳定的差距:

房价是一个数字,但是这个数字却是版块各方面的配套与前景综合在一起的反映,是人们对版块价值一种简单粗暴的认知。

原本能与上大同分秋色的顾村,为什么慢慢被拉开差距了?

一方面是上大确实更好了,一方面是顾村目前北部和东部的产业更新实在太慢,这几年整体发展疲软。

上大除了有个宏伟的南大规划,还引入了上师经纬学校这样的二梯队九年一贯制学校,加上本身医院有仁济托管,虽属二级但日常也够用;经纬汇也已经开业。

版块配套升级,并且未来还有相当不错的概念,版块前景不至于差。

而且我们在第一部分曾经说过,顾村为什么跑输当初在同一起跑线的浦江、周康,很重要的原因是顾村的商品房分布零散,中高端社区氛围夭折在沪太路两边。

反观上大,经纬系列已经基本建成,成为版块的核心;保利等高品质项目锦上添花;锦秋花园虽然大到有些杂乱,但好在还是一个社区,管理相对方便,整体优势明显。

顾村,还有哪些希望?

03

虽然顾村现在无论是比起曾在同一起跑线的浦江镇、周康房价略输一筹,和曾经并肩的上大也渐行渐远,但是顾村未来就会被逐渐抛弃吗?

先来看看在整个上海,顾村目前有一个最大的优势:价格低

根据链家地图找房显示,顾村目前的整体均价仅仅在4.7万左右,在人广辐射约15KM的环线中,妥妥属于价格洼地,刚需福音。

相同的直线距离但是价格低了不少,虽然实际上自驾从宝山到市区的路注定不通畅,但是15号线+7号线的组合确实方便了市区的人口导入。

有人可能会说价格低还是因为版块内的产业拉胯,没有发展自然就价格低了,那我们可以来看看顾村的2035规划是否确实如此。

通过研读2035对顾村的发展要求我发现主要说了两件事:

1. 顾村并非没有重量级的产业,只不过是个确实低调的机器人产业园;

顾村目前整个东北部被定为城机器人产业园,是上海电气与发那科合资建设的一个上海市级挂牌的八大能制造核心领域园区之一,分量够重,只是目前还在积极建设园区的第三期,发展顺利的话这就是顾村未来的产业命脉。

2.顾村整个版块被定为成2035主城区,随之顾村提出了新顾城相应的发展规划:

翻看新顾城的规划图,整整638万㎡,区域内约50%的面积为水和绿化覆盖,有百万方的公共活力空间、大型绿化带、南北2个产业区、围合式居住区依次铺陈,分工明确。

产业区别于东面的机器人,但也是定为一些智能研发类的企业,也看出顾村也在努力让自己站上风口了。

居住区目前已经 有项目入市,上实•海上菁英,去年12月开盘,市场反响还不错。

未来新顾城的建成确实有望把顾村的动迁DNA改一改,形成属于顾村自己的一个中高端居住社区。

所以综合种种因素来看,目前的顾村确实略显疲软,但因其在同环线的价格优势,以及未来的发展空间,还是值得刚需去关注

以上为正文

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