2021年第08期【探盘侃楼】
此次选择中大青山湖花园有两方面的考虑。
首先，优势的自然景观，一直都是房产增值的重要因素之一。尤其是经历了疫情以后，大家对于景观的追求和向往达到了前所未有的高度。
其次，青山湖西岸作为东湖区的重点发展板块，被投入了大量的资源，地铁、公园、商业全都在其中。
但这个板块给大家固有的印象就是老城，老厂区、老宿舍。但随着沿岸的规划逐渐完善和落实，现在的青山湖西岸价值还是不容小觑的。
所以，此次踩盘，我选择了距离中骏世界城商业最近，也坐享一线湖景的中大青山湖。
01.小区简介
今日探盘：中大青山湖花园（二手房）
小区关键词：东湖区 青山湖 南昌二中 新力物业
位置：东湖区南昌市东湖区中大南路28号(青山湖游乐场对面)
建筑年代：2006-01-01
楼栋总数：35栋
房屋总数：1604户
物业：新力物业
绿化率：45%
容积率：1.50
物业费：0.9元/㎡
中大青山湖位于青山湖西岸，坐拥一线湖景，曾经还出现过几次地王。这个区域还是很热门的。中大青山湖至今已有14年的房龄了，绿化率很高，也换了新力物业。
02.配套测评
1、交通
距离在建的四号线七里站（在建） 仅600米，距离八一广场有五站距离。
西区西门对面就是公交总站，有3/4/16路公交出行。
西部是北一环线，开车五分钟可上快速路，到达红谷滩车程大概30分钟左右。
目前主要还是依靠自驾，年底地铁通车后，交通便利度会大大提升。
2、商业
商业方面，目前就依靠自身和附近小区的一些底商了。小区南门的底商略微丰富一些，有超市、药店等商铺。
大型商业只能等中骏世界城落地了。
3、教育
小区内部配备幼儿园——超童情商幼儿园，小学是光明学校，初中是南昌二中。学区一般。
光明学校（小学）： 创建于1958年，现有小学16个班，月732个学位；中学两个班，约100个学位。教师共52人。
南昌二中（初中）： 前南昌15中，有教学班35个，约2300个学位，教职工132人。
4、医院
小区北部有个门诊部，南部底商有药房，平时的小疾病就医比较方便。
距离南昌市第一医院大概900米，距离江纺医院一公里左右。
整体来看，中大青山湖其实具备了日常生活所需的配套，但是毕竟地处老城，本身也有年头了，和比较新的小区还是有差别。
03.小区环境
在进入小区之前先给大家看下雨后的青山湖。
是不是隔着屏幕都嗅到了新鲜的空气？
过去踩盘的时候刚好下过一场雨，雨后清新的空气，弥漫了整个青山湖。放眼望去，四周的场景就像一幅巨大的画卷，宁静又安逸。
看着经过雨水的洗礼留下的美丽景象，心里油然而生一种无言的快感。
不少在周围居住的老人都在跑步、遛弯。当时我就感觉，这个地方真的很适合养老！
好了，进入正题。
小区是地铁闸机式的门禁装置，需要刷卡进入。保安很负责，进去之前会仔细询问原因。
小区的绿化很丰富，到处都是郁郁葱葱的树木。
行走其中，心旷神怡。虽然下着小雨，但是完全不用打伞，树木起到了遮挡作用，想必夏天是十分凉爽的。
小区中部种植了一大片竹林。怎么说呢，可能是从青山湖畔走过来，呼吸着新鲜的空气，心情大好，也对这个小区产生了一层美好滤镜，只觉得走到哪空气都很清新，地上没来得及打扫的落叶也被我自动忽视了。
再往里走，就看到了一群老人在大亭子下面坐着聊天，旁边是一个人工小湖，外面下着雨，十分惬意。
新力物业对环境的改造还是很有成效的，之前裸露的地皮都被翠绿的草地覆盖。
从上帝视角看一下小区绿化。
总体上来看环境还说得过去，但毕竟是老小区了，再加上前任物业的不作为，小区还是存在一些遗留的问题。
小区内一些基础设施还没有进行改造，损坏的都比较严重了。部分健身设施都在树下隐藏着，基本上是无法使用的。这点要改变可能还需要时间。
小区没有实行人车分流，道路上停满了车辆。
楼栋外立面和旁边的小区比起来算是比较新的，但是修补痕迹也很明显。
从西门出来，城市界面就很一般了。不过西门对面就是公交总站，坐公交很方便。
04.户型
老小区的产品有一个共性，户型百花齐放、五花八门，这个小区体量又大，很难收集到所有的户型，最受欢迎的就是二室的94㎡左右和三室138㎡左右的户型，我在二室、三室、四室里各挑了一个户型给大家分析一下。
#94㎡
现在市场上89㎡三房的户型已经遍地开花了，这个94㎡的户型只做了两房，而且次卧紧挨厨房，南部开了窗户也和厨房相邻，居住起来不会很舒适。
客厅倒是蛮大，有孩子的家庭，活动空间倒是够用了，不过这个户型还是不怎么实用的，因为买在这里的大多数都是有老人的家庭，三代同堂的话房间明显不够用。
#138㎡
典型的麻将桌户型，三个卧室分布在三个角，最后一个角被厨房占领。
南北设计两个大阳台，通透、采光都不错。
设计了两个卫生间，保留了生活的私密性。其实这个户型很适合那种三代同堂的家庭，空间足够，私密性也具备。
#158㎡
这个四房的户型设计可能是为了东面的湖景而设计，三室朝南，在私密性上会相对差一些，而且南阳台这里晒衣服还是很不方便的，势必要进入其中一个房间，居住舒适性会打些折扣。
05.小区价格
贝壳网数据显示：目前小区挂牌均价14218元/㎡左右。
再看同地段小区价格。周边很多老小区，价格在1.2万左右。稍微新一点的小区价格则在1.6万左右。
隔壁的城投康馨苑挂牌均价为11643元/㎡，价格是便宜一些，但是无论是位置还是环境，都要差得多。
和价格差不多的天骥俊 园相比，则胜在位置，靠湖景更近，但是小区环境还是天骥俊园好一点。
以上是房信网统计的中大青山湖成交房源的价格，实际成交价格都要低于挂牌均价，毕竟房龄摆在那里，价格还是有的谈的。
如果是设计不太好的户型，价格就更低。不过小区房龄久了，评估价较低，首付会相对高一点，可能对于预算有限的人群来说有困难。
06.买房参考
小区优点：
1、小区内绿化丰富，环境优美
2、容积率低，绿化率高，一线湖景，适合养老
3、离学校很近
4、未来地铁、商业落地，城市界面会有所提升
5、价格适中
小区缺点：
1、房龄较久
2、地下车位不足，没有实行人车分流
3、目前来看，小区周边城市界面一般
小区特征很明显，喜欢青山湖，对小区新旧要求不高的人可以考虑。比较适合有老人、孩子的家庭，方便养老和上学。
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