最近上海陆陆续续又开了几个新盘，新房积分入围的分数也有了更多参考样本
对这一数据最快做出反应的，是身边外地买房的同事，他们作为无房刚需，纷纷在感叹：今年在上海想买新房，道路越来越曲折
不仅分数上不去，还受到各个方面的挤压，新房积分入围分数线不断刷新高度，市场上很多全款客户拿着钱在和他们竞争
来看看，如今在上海买房，你得需要多努力
公众号：真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
第一关，分数关
新政后，最近的一些热门盘的积分开始慢慢出来了
第二批33个新盘集中供应，最近四个楼盘的积分入围线，除了宝业活力天地，全都高于65分
这个分数有多难，这个分数难的地方就在于，外地客户非常的难，哪怕是无房，哪怕是没有购买记录，也要在上海连续缴纳至少12年以上的社保，才有可能入围上面所提到的几个楼盘
不仅如此，今年上海新房市场上，神奇地冒出了一批高积分客户，然后拿着一大笔现金，直接持币站在鄙视链顶端
这群人怎么来的
最大的原因是积分政策突然激活了一批置换客户的购房需求，他们把手头上的房子卖掉，名字下掉，然后变成了高积分无房户
他们积分高、钱又多，不仅开发商爱，房东也喜欢，可以把首付比例提高，就问你怕不怕
第二关：花式劝退关
也许因为楼市太热，也触发130%机制之后楼盘即进入五年限售的模式，包括触达130%的认筹比例，楼盘将进入摇号模式
所以很多项目竟然出现了花式劝退购买者的魔幻场景
在各种劝退的路上，那真的是跟打怪一样了
第一种，叫让你找不着
最近在上海看新房的朋友，会发现曾经以热闹出名的售楼处，现在几乎都藏起来了
以前热盘不建售楼处的逻辑我们可以理解，只要房子卖得快，为了省成本，不耽误工期，而现在是为了故意让人找不到售楼处，避免无效客户看房
大虹桥就出现了这样的情况，某楼盘认购开启后，把自己的售楼处搬到写字楼的11楼，门口保安在值守，用预约制度避免客户自由进出看房
更夸张的是最近徐汇滨江的某盘，为了不让准购房者轻易找到认筹地点，对外只公开了一个无人接听的电话号码，还把之前的售楼处砸掉，特地设了两处临时接待地，这样开盘
我们应该很难想到这会是上海核心区高端楼盘的认筹现场了吧
第二种叫让你开各种证明且不和你商量
现在在上海买新房进到售楼处之前，就是九九八十一难，比如这种要开具多种证明，准备大量材料才能够有资格看房的情况，各种复杂繁琐
第三种积让你觉得分数不够
即便进到售楼处，一上门就会有人和你直接开启劝退模版，告诉你积分太低了故意让你放弃
让很多分数不够的人自己放弃，当然分数够的人还有后手，也会把认筹金提高，并且明确表达资金要被套牢的时间
哪怕分数够在此时也有着无比的纠结
最后一次，也是最刺激的，“自杀式”劝退购房者，你见过么？
为了更有效地降低认购人数，开发商竟然自曝资金链紧张，可能会造成工期较慢。背后就是在告诉你，项目需要快速回款，肯定会优先首付比例更高的客户
有些置业顾问甚至告诉那些有意购房的人，理性理性再理性啊
还有一种劝退，是让你去买竞品楼盘，上海某盘为了劝退购房者控制人数，销售人员不忘在现场提醒购房者：“同处于徐汇的项目有消息称将于4月入市，可能会与我们占用资金的时间相撞。”
或者直接拒绝购房者参观样板间，甚至拉黑客户的奇葩行为，也不是什么新鲜事了
考虑到在积分政策下，如果认购比超过1:1.3，房子会有五年限售期，一定程度影响到资产短期内的流动性
所以才通过一系列操作，很多项目都精准的将认购比控制在1:1.3内，因此才没有触发积分制
否则目前市场，应该还要多出不少高积分才能上车的新房，不论是哪条路，今年想买新房，其实都够呛
最后一关，优选高首付
开启套路模式，本质上是开发商在筛选优质客户，为了权衡买家匹配度，唯一的标准无非就是：首付比例
这也是他们在新房市场上，没有竞争力的地方
有的项目设置了很严苛的资金要求，比如认购金要准备到120万，或者5天内需筹集好490～980万认购金，而且还要锁定1个月等等，数字都比去年夸张很多
其实为的就是在控制认购比例的同时，能够筛选出高首付客户
所以，他们总会想出各种各种的办法，筛选到首付比例最高甚至可以全款的那批客群
怎么做的呢，在你看房填的文件上，要求客户填写首付比例，收集到数据之后，进一步筛选出全款客户
前面也说了，现在新房市场出现了很多高积分持币入场的客群，这些人成为了香饽饽，他们有钱可以提高首付比例
比如，刚刚卖掉一套住房，成为无房户的改善客户，首付比例达到50%
比如，刚刚拆迁拿着巨款房款，直接可以全款买房的老年人
当置业顾问看到这群人的时候，就如同嗜血的鲨鱼一般，一定要把他们拿下
总之，现在在上海买新房都是一个套路，很多项目人为制造出热度来排挤一些积分不够或者支付能力不足的客户，尽可能全款优先
银行放款趋于严格，不仅对于购房者严格，对于开发商来说也是如此
以及年前出现的楼盘封顶贷款才能下来的制度，对于项目上有一定的回款压力，所以挑选高首付比例客户实际上也是为了快回款
那些手持现金的，不用等贷款审批的，也不担心审批不下来的，就是现在新房市场，最受欢迎的人
而大概率，很多无房刚需，都达不到这样的要求
当然，这样人为干预买房过程的预约制的方法，实际显示出的是上海楼市目前的一些乱象，需要严格管控
各种打怪的现场也终于有了更多的管控
就在前一周某楼盘因为采取了预约制，经购房者举报后被嘉定区房管局紧急约谈，要求其进行整改
后来，开发商就发布了自我整改公告，宣布开放补登记，且认购人在相应时间内补齐相关认购材料即可
后来据说，当天短短四小时内，就有上百人涌进了这个项目的售楼部，虽然目前认筹结果尚未公布，但是因为放开预约进入摇号积分制是大概率事件
相信在未来，这样的乱象还会出现，被约谈的这家开发商也不会是孤例
但这个案例也意味着未来上海新房监管只会越来越严格，为的就是让更多人有机会入围新房摇号阶段
如今在上海买房，需要多努力，只有当你真正进入市场了才知道
以为自己无房户分数高的时候，没想到千千万万的高积分无房户站出来，亮出他们70+ 的高分
以为自己准备好了首付款，看中了就能买的时候，没想到那些拆迁户、置换户、全款客户又出来，亮出自己大几百万的家底
就为了那一套房
所以几个建议
第一如果最近在买房，账户里的钱就不要去投资理财了，就放在账户里等着
第二，要有二手备选选择，如果错过了两个新房，那么可能你就是打怪失败了，那么就果断买二手房
第三，给自己一个底线时间
最后祝大家不仅能够买到房，而且还能顺顺利利的买到房吧，早一点拼到属于自己的那一套