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专家提醒:广州最佳时机已经过去,值得买的盘少得可怜

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雕叔谈楼市 2021-04-17 10:58
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我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问:雕叔对新造地块的房子和未来3-5年发展怎么看,好像思科已经撤了,那个地方是不是发展遥遥无期了,目前整个一个大工地的样子?目前的聚焦都在琶洲,您估计何时会延展到新造区域?

回答:思科撤了?应该是假消息吧。这个区域3-5年的发展一点问题都没有,随着南大干线的开通,以及过江去到大学城的隧道开通,以及大学城南岸校区的落成这些都是实实在在的增量啊

提问:雕叔好,家庭二套,非自住,三房,请问一下保利天汇的95户型和骏景花园的104户型,价格好像差不多,哪个更值得买?麻烦帮忙分析分析,多谢您啦!

回答:非自住,那就是投资了,纯投资了。保利天汇的单价在4.5-4.8之间,骏景花园104平的也差不多是这个单价,因为是北向,纯投资, 选骏景

提问:雕叔好,您怎么看重庆呢?以为未来呢。现在是好时机去投资么

回答:如果你在广州或者深圳,重庆就不要去了 一是这边的投资机会大把大把,没必要听别人说CQ好之类的似是而非的话 二是如果您只准备买2-3套就没必要去了,CQ已经过了那个阶段,再说您准备投资400万以上一套,CQ的池子那么小也容不下 老老实实在粤港澳大湾区买就行了,多好的机会[微笑][微笑]

提问:雕叔您好!我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房,总价450万左右,但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右,上班居住在福田。从投资的角度,请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动?

回答:颐安都会这个盘,已经有三拨人来问了,有投资有刚需,所以我说说我的个人看法,并不都是对你这个提问的。 首先,这个盘是没什么问题的,坐拥龙岗最核心的地段,最好的人文环境,最便利的交通。未来多条地铁交汇,旁边商业举步可达,学校虽然不会加分,但是也不会减分,大运为龙岗体制内人群竞相购置之地,生源肯定没有问题。 第二,有这么一句鸡汤,身边有些人看似走在你的前面,也有些人走在后面,但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE,我们都在自己的时区里成长,是不是有点像我们的房价呢?壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳,今时今日它的房价已经起来了,而且涨得毫不输人。太古城涨的时候,华润城还是个小弟,而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候,宝中表现还差强人意,如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候,上塘的500万也不知不觉变600万了,所以其实我们需要甄别的是产品坑,一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上,放在一个五年的周期里,大部分的房子,价格差并没有那么大,所以第二句鸡汤要来了,成年人,买定离手,落子无悔。这个无会的前提是一定要买适合我们的,一双鞋子我们穿得越舒服,我们越能走更远的路,房子亦是如此。你错在买的房子不适合你,福田上班,年薪近百万,怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期,关键是有的人不适合在长周期里静候,比如有强大现金流的你,比如收入后劲很足的年轻人,没两年就有置换大房子好房子的需求和能力,而有的人则适合买个好产品,三房次新地铁口长持,因为他想耐不住寂寞也不行,因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑,而很多人没有。 最后这个价格买在2018年,有点贵了,而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘,现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子,这需要我们有很好的房感,对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓,需要进一步结合你们的资金情况,欢迎疫情后和我们面聊。

提问:雕叔你好,坐标广州,现在在天河区上班,由于只有3年社保,暂时没有广州购房资格,目前只能在非限购区购房,今年疫情,房价下跌,想打算买房自住,后期如有机会,可能会出售换限购区房子,目前朋友推荐了增城御溪世家楼盘,靠近镇龙(后期有top建造规划)与中新站(走路约15分钟到地铁站),单价2W3,总价230W,首付需要70W,目前手上只有40W,是否值得入手?这个资金买个80平会不会好些?或者有没有其他楼盘推荐?

回答:没有限购区名额,我觉得可以走黄埔区或者番禺区的政策路子来实现,不过你手上只有40万也确实买不了什么 至于买增城的御溪世家,这个盘在广汕路边山,广汕路与九龙大道交汇处,如果自住的话就买吧,如果想着保值或者增值,就不用想太多了

提问:保利天汇,大壮名城,鼎峰这3个盘选哪个? 天汇88平北向3房,4.8~5W,总价估计420~450W,大壮94平北向3房,4.2~4.5W,总价400~420W,鼎峰2手房90平左右南向,380~400W,加上税费中介费什么的,差不多也在400~420W 综合来看,投资的话哪个最优?

回答:天汇的区位优于大壮跟鼎峰 鼎峰作为科学城不考虑学位而言的第一改善盘 买自然可以,衰就衰在税费重 大壮位置很好但只比天汇便宜也没多少 还不如直接买天汇一手 只不过新房的通点在于不灵活,收楼要等,拿证要等,限售要等,一下子5年左右时间没了,加入这两年内有行情,高位时抛不出

提问:雕叔,搞知识星球是你的副业吧?你的主业听群友说是一个科级干部?

回答:是。这些年身边的朋友,特别是18年的时候,很多人因为听信市场一些不良中介,买到一些劣质的资产,到现在都深套其中,也包括我的亲戚们,当初不听一番劝,现在也为时过晚了。希望大家买房前一定要擦亮眼睛,免得入坑。

提问:雕叔你好,之前在佛山三水买了一套为了博地铁四号线,当初也是钱少买不太起广州大部分地区。现在规划一直还没批,打算满两年后卖掉回广州买,但夫妻俩回广州买有贷款记录要四成,有什么办法可以拉低首付吗? 另外首付九十万左右买广州自住,也要考虑孩子读书的,番禺广场,黄埔或亚运城几个板块推荐哪里呢

回答:大家记住一句话:凡是佛山的地铁,只要没有通车,就都是远期,还不要说什么早期的规划、施工了,中间的变数大了去了,极为不靠谱 有广州房票,一定要出掉三水的房子来广州买,必须的,“挥泪斩马谡”也得把三水的房子出掉 首付90万,接近一百万,那就买地铁沿线的小三房,番禺万博、番禺广场、老黄埔均可,亚运城就不建议

提问:首付200万,月供1.5万左右,我之前线上看了天河公园的天河鸿运花园、粤合楼,像天河公园这种楼龄20年左右,开发商不算太大,然后中小学的学位是省一级学校的雕叔怎样看呀,之前好似看到星球里面说金融城要500多的才入手比较好,如果是买天河公园一带要怎样选择呢?或者选择其他哪个区域咧?因为最近也有打算先去开始看盘,大概明年入手

回答:首付200,加1.5万的月供,反推就是470万左右的标定物了 天河公园就不建议了,这个预算稍微有点单薄,你也知道这么去买的话估计买到的都是一些质量不咋地的货,我倾向于我们去一个板块潜力不错买一套品质过得去的货 不过我不建议你明年去买,根本来不及,现在很多盘都涨了,你还等明年去买肯定是贵了 海珠目前性价比还可以,你去看看逸景翠园,英豪花园,或者第三金碧,保利花园之类的 金融城小涨一些,骏景花园,城市假日园,盈彩美居,中海康城都可以看看

提问:雕叔,如果我的月供能力不是很强,但是我又想买大一点,然后买了房以后弄装修贷那些,保证我大概3年的月供,风险大吗

回答:多大的头就戴多大的帽子,尽管我一直认为两到三年大概率会有一波,但是我仍然不建议你做这种破釜沉舟的事,买房不是赌博,你赌大水来你固然会鸡犬升天,但是万一不来了呢,你要是没有更好的规划自己的贷款那些,你3年后房价还没起来,你看你利息都亏不少了,所以还是建议大家稳一点吧。不要太冒进,现在还不是时候

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