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南京又来了一个新城,前景真有那么美好吗?未必!

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辰哥娱乐 2021-04-17 02:56

南京,又来了一个新城。

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NO.1|壹

这个板块,还没开建,名校就来了。

4月12日,南京市六合区与南京师范大学附属中学签订合作办学协议,在龙袍新城开办南师附中六合分校。

葛大爷坐在C位,一本正经的签约,龙袍新城和六合区教育局分立两侧。南师附中正式登陆龙袍新城。

据了解,南师附中六合分校坐落于龙袍新城核心区,占地面积约10万平方米,建筑面积约7万平方米,规划为九年一贯制学校,初中部为12轨,小学部为10轨。六合区在经费投入、师资招聘、编制调剂、学校建设、设施装配、校园文化建设等方面对规划学校给予支持,按照“交钥匙工程”模式交付使用。

什么是交钥匙工程?就是六合区出钱,出地,出编制。建成后直接把管理大权交给出来。苏州为何能撬走南京大学?凭的就是交钥匙工程。那么南师附中会发挥什么作用?

南师附中参与学校前期规划建设论证与校长的选配、任命以及教师队伍的配备、培训等工作,结合办学需求提出合理化建议,通过输出优质教育管理模式将规划学校纳入办学联合体,实施集团化管理,在办学理念、课程体系、教育教学等方面给予指导。未来将在南师附中六合分校的基础上,进一步放大优质资源,拓展南师附中办学影响。

注意最后一句话,未来在这个基础上,进一步放大优质资源。意思是不排除继续办分校的可能。

问题是,江北核心区千盼万盼都不来的南师附中,为何对龙袍情有独钟?

NO.2|贰

今天要讨论的,就是这个位于六合东部的新区—龙袍新城。这是六合第一次明确要全力建设的新城,规模明显要大于金牛湖新区。

六合区非常重视这个板块。

从区位上看,这个板块位于江北新区直管区东侧,长江北岸。通过南京长江四桥与江南隔江相望。

并不意外,这个板块,也有协调区,也有核心区。其中核心区大概9.6平方公里,与大校场的面积相当。协调区就大了,远远大于江北核心区的面积。

从规划上看,这个板块比较平整,非常整齐。一看就是一座现代化新城。

去年年中,六合龙袍新城产业片区4.2平方公里内,1554户全部签约搬迁,打响了龙袍新城建设“开门炮”。拆迁问题解决后,龙袍新城招商部门点灯熬夜,马不停蹄,一直在拼命招商。已吸引荣盛新能源电池、云彩时代动力锂离子电池等3个百亿级项目相继落户。

地铁规划方面,南京14号线在龙袍新城有两站,一边连接六合市区,另一边连接的是紫东新港开发区。如果能尽快开建,这个板块倒也还好。

所以这么一个纯新板块,有名校,有规划的地铁,有过江大桥,还有规划以及一些必要的产业,这样的一个板块,到底怎么样?能不能在南京九大新城中站稳脚跟?

我也觉得不错,但调子起的稍微有点高了。

NO.3|叁

马上5月份要拍出52块地,其中1块就位于龙袍新城。

值得关注的是,这块地的最高毛坯限价达到了1.98万,稍微加点装修,这个板块的房价就突破2.2-2.3万了。

一出场就要卖2.2万+,是不是调子起的稍微高了点?确实,六合区很重视,南师附中葛大爷也点头了,但这个房价的预期,还是稍微高了点。

实际上龙袍这个区域,在去年已经有一个楼盘在售了。低密度联排产品,叫泉悦春风居,但卖的非常不好。100多套房子,大半年卖出去16套,房价2.5万左右。当然,这个项目位置不在龙袍核心区,偏的很。但产品是低密度联排,仅有一点点参考意义。

那么龙袍新城的核心区域,卖2.2-2.3万是否合适?

是不是合适,看跟谁比。

在南京,2万出头的板块,有禄口,正方新城,江宁滨江,板桥的一部分,桥林,汤山等区域。龙袍新城的整体设定的价格,高于禄口和江宁滨江,这两个板块精装2万是没有问题的。与桥林和正方新城江苏软件园(非地铁口)那一片,基本差不多。

那么龙袍新城与正方新城和桥林,有什么优势呢?

优势就是有南师附中,正方新城和桥林暂时没有9年一贯制学区,但也是名校分校。江宁滨江和禄口暂时都还没定学校。

但龙袍新城有一个很大的问题,是新区板块中比较棘手的。即:龙袍新城的客户策源地在哪?

我们知道,你行不行,自己努力很重要,但也要看你的大哥行不行。

对于禄口,正方新城来说,它的客户源一部分来自地缘客户,附近大厂职工,更多的来自江宁核心区域的购买力外溢。

江宁滨江和桥林板块也比较偏,但桥林有一条宁和城际,将河西南与自己绑定在一起。江宁滨江承接了河西和城南的一部分刚需客户,本地梅钢职工是地缘客户。

龙袍新城的客户源从哪里来?

从地图上看,无论是六合还是大厂,距离龙袍的直线距离都在17公里+,本身六合的房价新房也就2万上下,六合大厂的本地买房人,会到龙袍新城改善吗?他们没有兴趣。

注意,直线距离17公里是什么概念?南京站到南京南站的直线距离13公里,你体会一下。况且这个板块路网还不完善。

桥北的客户,会去龙袍新城改善吗?威尼斯两万都卖不掉,这些人会花2.3万的价格跑到20公里外的龙袍新城?可能性不大。

其实我就想说一句话,龙袍新城的客户,不会来自江北新区直管区,浦口区,六合区,江北的客户很难过来。

那只能把目光瞄向江南了。江对面是南京经济技术开发区,再往南是兴智板块。到兴智直线距离8公里,仙林10公里,栖霞山东7.3公里。龙袍与这几个板块的互动必须经过南京长江四桥,关键龙袍附近还没有上桥口,江南到智谷大道才能互通。这么一算,龙袍新城到江南任何一个板块,没30公里下不来。

大家看看,从兴智板块的紫樾府售楼处,抵达龙袍新城核心区域,到底要走多长的距离?31公里。

关键南京长江4桥还收费。

所以江南的客户,比如我在南京经济开发区上班,买不起2.9万的兴智板块,也买不起2.6万的栖霞山东,要不要过江买2.3万的龙袍新城?对不起,兴趣真不大。

地缘客户?拆迁安置走起。

苏北客户过来投资?对不起,他们虽然对南京不熟,但精的很,都去摇核心区了。

什么时候兴趣会大?足够便宜才行。2.3-2.3万,还是弱了点,哪怕你有南师附中。另外,14号线并没有纳入十四五规划,还早着呢。

NO.4|肆

南京规划的新城,按道理我应该鼓励鼓励,但确实调子起的有点高。2016年,我率先对江宁淳化板块发起预警,明确指出淳化的房价调子起高了,这个板块不值2.3万。从2016年开始,这个板块新房降到了1.9万才开盘,现在能卖什么价格,大家自己可以去查询。

一个远郊板块的调子,千万别起的太高,最后卖也卖不动,降价也不是个事,最后发展非常缓慢,相当于害了这个板块。江宁的淳化,江浦的雨山路,都有这个问题,我也多次预警。当然现在雨山路稍微恢复了,我现在给解除预警了,即便如此,也熬了4年了。

此外,汤山板块其实也多多少少存在一些问题,还没到时候。现在推出龙袍新城,还是以低调微妙。

除此之外,全国人口的迁移已经进入缓慢增长期,尤其南京,每年能够流入的人口是一定的。虽然七普人口增加了一些,但在全国四大省会中,杭州,武汉,成都,南京,南京的人口增量最为弱势,但规划的新城一个接一个,300万人都填不满。问题是这300万人,从何而来?

当然,最高毛坯限价2万,不一定毛坯就卖2万,也有可能开发商低价拿地,价格也会往回缩,这个也是有可能的。

这里我只是想提醒下,别把未来想象的太好了,操盘手慎重。

内容来源:楼市科学家

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