最近，我们北京京康律师事务所接到很多村民的咨询，有相当多的村民提到几年以前因为欠别人钱，逐以房屋抵偿债务，有的债务是父辈欠下的，子女为了偿还债务，把自家房屋卖给债权人，用以抵债。房屋抵债这样子的事情在农村比较常见，因为房子毕竟仍然作为老百姓的主要财产，一旦面临债务催收，也是逼不得已而为之，这些债权债务纠纷一般来说持续的时间较长，有的债权人已经入住宅基地。
今天，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联系所长史西宁律师借最高人民法院的最新判决为广大的被拆迁人讲解分析农村房屋买卖合同效力问题，以及在这种情况下涉案房屋拆迁补偿款纠纷大体的处置思路，希望能帮助到我们的被拆迁人。
案情简介：
四川南充李某在仪陇县沙罗村拥有宅基地房屋面积500平米，李某欠袁某6万元债务未归还，由于自家房屋面积大，李某想以自家农村宅基地的其中90平米房屋卖给袁某还债，2002年，李某和袁某双方签订《房屋抵债协议》，约定李某自愿将房屋90平米作价6万卖给袁某偿还借款，袁某可随时入住此房屋，村委会在该协议上签署属实。
2007年，仪陇县新县城涉拆迁，上述房屋被纳入拆迁范围，2008年5月，县房地产管理局对对上述以房抵债协议进行审核，审核后认为产权属实，可以发证。当年9月新城建设指挥部基于房管局审核通知书与袁某签订了《房屋拆迁产权置换协议书》，约定县政府将为袁某置换新房屋，过渡期期间按月向袁某支付搬家费和房租费。
后新城建设指挥部认为李某与袁某签订的抵押协议违反相关规定，又与李某重新签订了拆迁补偿不协议，约定李某曾让指挥部与袁某签订的协议作废，李某自行解除与袁某签订的房屋抵债协议。袁某知悉后不服向法院提起行政诉讼，要求县政府继续补偿协议，后经法院审查依法确定房屋买卖合同无效，袁某不能取得房屋所有权，双方借款可通过民事纠纷处理。
法律分析：
根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。
根据本案已查明的事实，袁某并非四川省仪陇县村民，其与该村村民签订的《房屋抵还借款的协议》，违反了法律法规的规定，应当认定为无效。袁某基于《房屋抵还借款的协议》而与新县城建设指挥部签订的《拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础，故亦应归于无效。袁某要求仪陇县政府履行该协议的主张不能得到法院的支持，双方签订的协议本质上是民间借贷合同法律关系，而非物权法律关系，房屋并没有发生物权变动。
史律师评析：
本案的审查重点系袁某请求仪陇县政府履行的房屋拆迁产权调换协议的合法性问题。
本案中我们知道袁某不是四川省仪陇县沙罗村村民，李某和与其签订《房屋抵还借款协议》系向集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，因其违反了集体经济组织的成员权属性，违法了法律、行政法规的强制性规定，依据民法总则143条、合同法52条相关规定违法强制性规定，违法公序良俗的合同是无效的，故袁某不能取得该房屋的产权。袁某与仪陇县政府签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》主体资格不合法，该产权调换协议应当认定无效，法院没有支持袁某的补偿协议从法律规定基本上来说没有什么问题，但补偿款到达李某后要依法偿还袁某，类似的案件要依法委托专业拆迁律师。
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