2020年的海珠，或许没想到自己有一天也能成为天选之子。
它就像是马冬梅楼下的本地大爷，穿着白背心靠着小木椅优哉游哉地看戏，原以为马冬梅才是电影的主角，没想到电影落幕后大家讨论最多的竟是他自己。
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2021年，海珠一时风头无两。
新盘中海观澜府二期全款优惠，开盘秒光。
二手的劲头就更猛了，从数据上来看，海珠已经有了能和天河分庭抗礼的实力，而且，划重点，时隔半年，海珠终于又坐上了全市二手成交量第一的位置。
上一次海珠独占鳌头的时候还得追溯到10月，不过彼时它的二手成交均价还尚未突破4万大关，只有39405元/㎡，而到了现在，已经41285元/㎡。6个月的时间，套均总价提升了近20万。（数据来源：广州中原研究发展部）
当然，从市场热度来看，半年以来，海珠房源单套均价的提升肯定不止20万。
比如逸景翠园一套74㎡的房源，以448万的总价成交了，而在10月，与它相似户型的房源价格还只要356万。
再比如罗马家园，最新的成交价407万，但当世界倒退回半年前，相似户型的成交价不过308万，此时，朝向早已不是最关键的涨价因素。
这样的例子还有很多很多，半年就有100万的差价，这涨幅得吃多少跳跳糖才能实现。但高兴的只是适时买下房子的那一拨人，市场上的大多数，还是满心不快——
卖了房的人会感叹：“真可惜，卖早了，不然净赚100万”。
没买房的人也会抱怨：“真可惜，买晚了，不然净赚100万”。
往者不可谏，来者犹可追，我们不能帮你挽回丢掉的100万，但是可以帮你判断你要是还不买的话，会不会亏掉第二个100万。
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可以预见的是，今年海珠区的二手房成交高点已经过去了。
或者说，是整个广州市场的二手房成交高点都已经过去了。
一二手房的成交量此消彼长，开年以来二手市场行情的火热一个重要原因是市场上可选一手住宅实在不多。
看中的新盘拿不到预售证，拿到预售证的全是买不起的新盘，当然，也有些更偏远些的房源，总之就是不合适。
就像人们在相亲市场上碰了壁后总会适当的放宽些自己对另一半的要求一样，人们开始退而求其次的去找二手房。买房和结婚差不多，哪有那么多心灵伴侣，更多的是“凑合”。
但是预计五月开始，伴随着限价政策的尘埃落定，广州新盘潮就要来了，那些游荡在二手市场的房票会增加很多可选项。
另外，另一个冲击二手房成交的将是业主心态。
虽然调控政策不能预见，我们尚不能下定论广州会否参照深圳直接出台二手房指导价，但货币政策却是可以预见的，广州的贷款利率将会不断上调，资格审查也会越来越严。
没有多少卖家愿意心甘情愿地等上三五个月才拿到房款，不急的卖家可以等到行情稳定了再出手，准备卖一买一的改善客就更着急了，毕竟拿不到房款就没法去买自己想要的房源。
因此，一部分卖家会选择暂时不卖或者直接调高总价赚个心理预期，另一部分则会选择全款优先。
所以，二手房在新房和货币政策的双重冲击下，整体成交减少将是大概率的事件。
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但是，可以放心的是，在二手房整体成交量即将减少的广州市场上，海珠不会跌出前三的位置。
这是由海珠的市场性质决定的。
海珠最大的特色是新盘少，而且价格高。
根据我们统计，2021年海珠区即将入市的新盘仅6个，且均为高价项目。
琶洲和广纸的三块地自不必提，奔着10万+/㎡去的，江南大道的两个新盘也是改善项目，以时代润南为例，起步户型143㎡四房，一梯一户纯板式结构，满脸写着“刚需勿入”。
这么看来，珠光沥滘旧改项目可能是其中最便宜的了，不过吹风价也要6万/㎡起步，首次置业的的客户可算不上友好。
这直接决定了二手房在整个市场的成交量居高不下，根据2020年的数据，我们能发现海珠的二手房市占率已经和越秀不相上下，已经突破90%这道关卡，也就意味着，海珠每成交9套二手住宅，才能卖出1套一手住宅！
况且，这还是在有金碧花园扛着的2020年，一个项目就分担海珠全年1/4的供货压力，今年如果整体供货量再减少一些，二手成交量占比还会再进一步提升。
可能有人会说，虽然海珠新盘寥寥，但是隔壁黄埔和荔湾有啊，这也会分流海珠区的二手客户。
但据我们统计，海珠客户主要分为两类，一种是本地客户，地缘情结严重，基本买房不会脱离海珠区域；另一种则是以珠江新城为核心的新广州人，主要看重的是通勤时间及未来升值潜力，在他们看来，海珠是目前置业性价比最高的地方。
在这群认准了海珠的购房者中，能够转化为外区受众的少之又少。
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从需求端来看，下半年海珠二手市场的热度不会有减少。
而从供应端来看，海珠的二手货量又确实不多。
实时数据显示，目前二手平台上海珠的挂牌套数只有不到7000套，如果按月均2000套的去化速度，库存周期就只剩3个多月的时间。
二手房和新房最大的区别是受主观影响大，新盘在政策、回款压力等多重作用下，推货节奏是相对稳定的，而二手房的放卖与否基本只看业主的意念。
大部分二手房业主都会赶着市场行情好的时候把自己的房源挂出一个高价，一波行情过后，大军过境，卖剩下的基本都是“有价无市”或者“歪瓜裂枣”。
所以，如果说新盘是韭菜或者豆芽，生长速度极快，那么二手房实在只算得上是双季稻，一年只会有差不多两波的大供应行情。在错过这两波之后，就只能去每天刷着二手房信息等着中介给你投来笋盘信息。
当然，那时候就已经不是人淘笋，而是笋淘人了，你想买，还得看业主是否愿意卖给你。
回到我们最开始的问题——在2021年接下来的日子里，海珠的二手房还会上涨第二个100万吗？
我的答案是肯定的，虽然成交量在市场大势的影响下可能会有些许回落，但新盘无法分流二手客户，大量的需求需要找宣泄口。
海珠二手房已经维持了很长时间的供不应求，并将长期的维持下去，这就是它涨价最硬核的资本。