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上海楼市:“慢牛”姿态将进行到6月,错过窗口期风险持续增强!

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曾叔谈房说楼盘 2021-04-16 15:35
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提问:曾叔,你好!最近被股市虐得很惨,想割肉买房了都,请问接下来还能买房吗?看上顾村一套房子可否入手,有高位站岗风险吗?

回答:你好。因为没有提供楼盘名,也不好分析。就目前行情,涨得较多的内环内的好房子,已经站上14+,这类产品空间当然不是很大了。根据板块轮动,接下来是位置不太偏的,与领涨板块相邻,带轨交次新房较多的板块会补涨,如嘉定新城、南翔,宝山的淞南、顾村、大场等等都还有补涨的空间。我认为这波行情会以慢牛姿态持续到6月份,要把握好窗口期。另外如果积分在65分以上可重点考虑新盘。

提问:曾叔你好。新上海人单身首套,预算750万,暂时在外地工作,但预计以后会在陆家嘴工作。主要从增值角度做资产配置,其次考虑居住品质和通勤便利(3—5年后才能回上海工作)。从自住的便利程度考虑,选出了1.万科金色雅筑多层两房,2.翡翠上南多层两房,3.一品漫城四期两房。想再从增值角度考虑,三个选项中哪个更好一些?

回答:首先,在方向上这3个楼盘都地处正南,如果从小区的竞争力角度去看,雅筑在里面是首选的,它在地段上、品质以及户型上三者结合起来很不错,综合性比较强。但是,你看的是2房的楼梯,这个本身价值上立马就跌了。预算能加到800的话,三者之中,雅筑的紧凑电梯3房是最优。

如果最终只有750预算,那可以选一品漫。理由:周边预期是最多的,又有九年制的学区支持,未来城市面貌的提升,以及前滩南的开发,会带来很大的收益。而且又由于学区不稳定的因素,反而比浦江镇站那几个小区价格便宜点,目前价格适合买。

翡翠上南地段虽然是最可的,但自身的品质太一般了,周边环境也没有改善的倾向,不建议考虑。

提问:曾叔,我们是首套房,现金可以在200-250w,希望是小三室的房子。我们两人工作在杨浦五角场,和浦东广兰路,但是时间比较自由。现在考虑宝山的新房,看到的是大华几个板块,积分只有61.5分,担心不够。有其他区块的新盘可以推荐吗?

回答:你好。这个积分在宝山还是有一定机会的,可以试一试,另外也要做好二手盘备选方案,以防抢不到新盘。具体新盘推荐见内部分享。

提问:曾老师您好,应届生去年刚在上海落户,首套首贷,想上车,首付大概在100—120之间,请问虹口和杨浦带学区的小户型老破小可以考虑吗?除此之外还有哪些区域板块可以考虑下?

回答:我个人一向不建议买不带学区的老破小,虽然强行上车了,但保值、增值、未来接盘客是否能接受等都有困难性。你可以考虑外环附近的次新地铁房,预算紧张的话动迁房也能在考虑范围内,买动迁的话还是做好尽调。

提问:曾叔您好,请问您觉得静安府93平的三房好还是万源城尚郡89的三房好呢?两者都在1100左右,万源城的带车位,谢谢

回答:你好。论增值潜力,古美万源城尚郡依靠大虹桥的辐射,会稍微高一点。而大宁的静安府自住舒适,增值空间可能没这么大,但比较稳。稳健考虑静安府,进取选择万源城尚郡。

提问:曾叔你好,手上有200万现金,计划买600万以内房产予以投资,请问哪些区域可以考虑以及如何选?

回答:200万的杠杆现金,其实拉不到600的,一般会在500左右差不多了,在预算上要有个精准的认知。我建议可以考虑的是大虹桥辐射区和前滩辐射区为主,或者是投资双学区或9年一贯制学区房。具体楼盘推荐见曾叔的内部圈子分享。

提问:曾叔,你好。预算不多,总价150-180左右,在上海能买到学位还凑合的房子么?

回答:你这个信息太模糊了,不知道你说的学位凑合是什么标准,本质上来说,上海的小区都有对口学校的,至少肯定能保证义务教育阶段有学上。200以下,只能建议去远郊可以买次新电梯房,中心城区的个别板块可以买比较老旧的楼梯房。我觉得还是能在能力范围内加预算就加一下,为未来更负责一点。毕竟好不容易上车,凑合也不是事。

提问:曾叔,能否讲讲如何淘到笋盘?

回答:笋盘不是绝对的。在大水漫灌之时,劳心劳神选笋反不如闭着眼睛买买买,因为涨幅差距不大。从现在回望过去,你发现三年前的房子都是笋盘。而楼市调控波动期,今天可能笋、明天可能不笋、后天又可能笋了,因此不能用今天的笋盘代替未来的笋,今天的不笋也不代表未来的不笋。我们要站在未来看现在,在大行情时宏观选盘多入货,保持手中有货,在行情处于平稳或下行时知道未来的不会缺席的涨幅,提前努力多看盘抓细节精选货,那种稍微上涨就开启“狂魔流”,横盘时就灰心丧气看空楼市的毫无主见的浮躁的投资心态是我们要克服的,我们要将短期利益和长远利益相结合,将局部利益和全局利益相结合,才能在投资中掌握主动权。

简单讲下选笋的几种方法,第一是根据板块轮动或规划预估下一个会大涨的板块,提前入货;第二是发现某个板块存在不合理的价差,跌无可跌,出现洼地,提前买入,等待价值修复,获益。第三,加几十个中介微信,结交几个御用中介,掌握一手的房源信息,等待急用资金、企业破产倒闭、对市场不熟的房主抛售房产,立马入手。第四,笋盘多数出现在年底,年底不仅是天寒地冻少人看房,还是全国所有企业,都在收回款,发工资,还债,市面上资金非常紧,买房的人也少,这时你去看房,大概率的能淘到笋。

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