今年以来，股市和楼市都发生了不小的波动，经济学家任泽平表示，通胀是今年的关键词。
他认为，2020年3月以来，中国经济持续恢复，出口、基建和房地产投资是主要拉动力量。其中，房地产是周期之母，长期来看，区域分化将成为主流。
因此，人们保卫资产、抵御通胀的需求空前高涨。大湾区更是被各路资本盯紧，湾区楼市在经历了深圳、东莞、南沙的爆红之后，进入密集调控期，尤其热门片区正进入挤泡沫时期。
当潮水褪去，湾区还有哪些新机会？
01.
调控加码
湾区楼市众生相
首先看风向标深圳，指导价已满两月，二手气温骤降。
乐有家数据显示，在新政出台后到3月底，二手房总挂牌房源减少了2000套左右，无论是网签量还是过户量，均比新政前有所下滑，跌破1000套关口。
图源：见水印
尤其“杀猪盘”曝光后，深房中协表示，目前市场进入长期横盘博弈阶段，公开呼吁买房人，理性入市，刚需买房基本靠等。
新房市场，热门片区门槛升级，打新全面内卷。例如宏发万悦山经历了最严审核后，入围1070批，其最低的入围积分72.3分，至少需要“两个10年以上社保”的加持，买房人大概率陪跑。
再看近期被约谈的广州、东莞。
4月11日，东莞调控再度加码，明确加强新房价格和二手房交易管理，严查经营贷违规等行为。重锤之下，楼市降温明显，3月新房网签2321套，同比减少约14%，市场进入观望期，来房认购处于低位。
图源：合富研究院
4月3日起，广州执行调控新政：新房指导价、人才买房禁售3年、严查经营贷等政策。紧接着，广州四大行房贷利率全部上涨，多家银行跟进。
此前大热的南沙紧随其后，打出调控组合拳。严查“假人才真炒房”，并提出“拒绝指导价，不发预售证！捂盘加价，不给网签”。
包括近期燥热的佛山，也提出了公积金贷款额度下调20万，进行小幅收紧。
如今，投资客被全面围剿，此前被爆炒的区域正进入观望期。被深莞房票和高门槛劝退的购房者，尤其是上学、结婚购房等迫切的超级刚需族倍感焦虑。
02.
东部利好频频联动
行情全面开启
湾区楼市风起云涌，区域分化更加明显。壹地产发现，近期以深圳为参照系的东部区域的优质物业却跑出了很好的行情。
从东部的新房和二手房市场、交通路网以及产业发展等三个层面来看，整个东部的火热势头逐步开启。
1、市场轮动，置业集体向东看。
3月份深圳二手房成交数据显示，东部的龙岗、大鹏、坪山等地二手房过户1858套，环比大增48%，过户套数占全市的约三分之一。
图源：见水印
龙岗和坪山近期入市的新盘销售一路飘红。上周一手住宅成交TOP10榜单中，东部热销的新盘都占了7席，其中坪山润樾山花园更是拿下了第二名。可见，深圳刚需正在集体向东走。
图源：见水印
此前，龙岗的东方某盘突击开盘，开盘当天，营销中心排起长队，其热度甚至超过了罗湖的新盘。随后坪西地铁站的某项目开盘，即便是下雨天现场依旧排起了购房的长队，3房户型很快售罄。
图源：朋友圈
4月10日，坪山恒大某项目开盘，共推出130套总价在300-768万的住宅，据悉当天去化约115套，去化率高达88%，相当惊人。
而被深莞调控规则挤出的置业需求继续向东，连同隔壁的惠州，也成为热钱的主要宣泄口。数据显示，惠州4月首周卖出了2927套房，环比上涨55.9%，临深的惠阳环比大涨315.5%。
图源：见水印
惠阳的个盘表现也很好，例如距离14号惠州段首站白云站规划站点约500米的碧桂园深荟花园，位列2021安居客惠州人气楼盘榜第一名，新增浏览人次高达19368人！据悉该项目去年三期开盘，当天去化约9成，后期加推仅周末两天狂卖1个亿。
市场之外，近期深惠之间的联动非常频繁。一方面是交通上开足马力推进，二是在产业上正实现紧密对接。
2、深圳综合交通十四五规划，打通任督二脉。
4月13日，深圳市交通运输局公布综合交通“十四五”规划，较大篇幅提到深莞惠交通对接以及都市圈建设，14次“点名”惠州。
规划中特别提及了几点：
加快穗莞深城际深圳机场至皇岗口岸段建设，加快深大城际建设。推进深惠城际、大鹏支线建设，满足跨组团长距离出行需求。细化深圳至惠州机场高速、盐龙大道北延、南坪三期-龙山一路等深圳跨市对接高快速路项目，提升深圳与惠州、东莞两市中心区联系便捷程度。
深圳市域范围城际铁路布局规划图
此前，深莞惠三市联合召开了关于深圳都市圈城际铁路项目建设指挥部第一次会议，有5条城际铁路将于今年开工建设。
此外，深圳将推动地铁14、16号线与惠州1号线组成坪山-惠阳轨道环线，并加快建设深大城际33号线建设。
近期，联通中东部的首条快线地铁14号线再传新进展，截至目前，深圳地铁14号线全线15座车站已封顶 11 座。该线路起始于福田岗厦北，连接福田、罗湖、龙岗、终于坪山沙田站，并预留延伸至惠州的条件。
值得注意的是，深圳17个重点科创中心里，有6个分布在14号线沿线，堪称产业黄金线。预计明年正式通车，届时从坪山出发半小时就能直达福田中心区，将成为深惠两地的重要纽带，加速深圳与临深区域的发展。
业内普遍认为，地铁14号线的意义丝毫不亚于地铁11号线对深圳西部的推动作用，沿线的物业也将迎来一波暴击机会。
3、区域联动，资金重仓，东部全面爆发。
交通之外，东部的产业和规划全面联动，实现优势互补。
尤其是东部最大的科技园坪山高新区，在产业上下足了功夫：今年年初开工的重点项目，其总投资就超过百亿。生物医药、新一代信息技术、新能源汽车和智能网联已经成为三大主导产业，比亚迪、中芯国际等龙头相继入驻，坪山蓄势待发。
4月8日，深圳首个石墨烯产业园正式落户坪山，未来可提供15万㎡的产业空间。当天还有5家研究机构、贝特瑞等9家相关企业签约进驻，为坪山打造新材料产业集群添砖加瓦。此前，深圳国资联手中芯国际宣布在坪山投资建厂，有望在明年正式投产。
此外，深圳技术大学、全新机制的深圳医学科学院、深圳师范大学等高等教育云集，为坪山的产业创新注入活力。
如今，坪山正进入红利兑现期，有网友表示，坪山将赶超光明，成为下一个粤海街道办。以14号线为首的路网将带领坪山一飞冲天，加上本身的产业优势，弯道超车指日可待。
图源：家在深圳论坛
一墙之隔的白云新城是对接深圳东向发展的门户，目前正在开足马力，势在与坪山形成产业互补和联动。白云新城总投资约4000亿，大手笔规划了25个PPP项目，配套人口7.8万人，打造集住宅、办公、商业一体的居住新城。
从地理位置来看，将是承接深圳产业、居住外溢的第一城，有抢占深圳外溢红利的天然优势。
尤其在深圳地铁14号线、深汕高速、外环高速、南坪快速三期等交通路网的推进下，白云新城与坪山形成了内聚外联的发展格局。
从当前楼市、交通、产业的种种表现来看，似乎都在预示着东部市场要走出一波独立行情……
03.
专家坐镇
如何抢占置业先机？
那么问题来了，当前东部形势一片大好，会成为湾区楼市的新风口吗？二手房指导价后，购房成本骤然上升，深圳人还有哪些上车机会？
调控加码之下，被深圳、东莞挤出的热钱将涌向何方？东部红包不断，临深加速融合，板块分化加速，哪些区域值得重仓？
为解答这些疑惑，壹地产邀请了业内大名鼎鼎的专家：深圳房地产协会新媒体专家委员会副主任、《刘晓博》说财经创始人刘晓博老师和楼市预言帝陶文杰先生，在线分享楼市变局之下，湾区楼市的新机会。
重要通知
4月18日下午14:30分
解读楼市变局，洞察湾区先机
——2021零深置业高峰论坛
将在碧桂园深荟花园三期营销中心举行
现场名额有限
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