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文和友不算什么,一个超级IP将登陆龙华,香蜜湖都要羡慕

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文杰淘楼 2021-04-16 11:18

前几日,来自湖南的IP“超级文和友”借着在深圳首次开业,进行了一次非常成功的营销活动,狠狠地吸引了一轮线上、线下流量。

其实近几年,不少国际、国内的先锐、网红品牌,都看中了这座城市的独特价值,纷纷抢驻深圳,探索新的商业模式。

喜茶子品牌喜小茶 全国首店;

无印良品酒店 全球首店;

Burberry社交零售精品店「空·间」 全球首店;

阿玛尼高定香水形象店 全球首店;

Mercedes me Store 奔驰体验店 华南首店……

当然,还有一些牌子正在路上,例如来自美国的第二大零售巨头Costco(开市客)。

去年八月,Costco与深圳市政府正式签约,宣布将在深圳龙华打造华南首家旗舰卖场+华南总部。

彼时,这条消息引起了深圳人的一阵热议。如今大半年过去,Costco深圳店的最新进展如何?

近几天陶哥的一位朋友,拍下了Costco所在地块的施工进展。

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可以看到,地块目前已经完成了土地平整,多台大型设备已进驻施工现场,正在进行基坑作业。

据官媒此前报道,整个项目计划将在2023年正式开业。

淘哥预计,Costco深圳店开业后,未来的热度可能堪比香蜜湖的山姆会员店,甚至说由于其定位更平民化,热度还可能比山姆更高,成为深圳中部一个超级商核,对周边城区产生强大的辐射力,深刻影响资产价格。

01

开业半天遭“逼停”

上海市民把它买崩了!

2019年8月,Costco的中国内地首店在上海开张。

开业当天,直接遭到见过“大世面”的上海市民疯抢。

疯到什么程度?

热门商品在开店不到一小时,就被买断货。除了日用品和食材之外,包括茅台、爱马仕、香奈儿、巴宝莉等一线品牌,卖出了白菜的架势,一上架就被一抢而空。

Costco店内,被人潮挤得寸步难行;



店外,周边道路被车流挤得狂堵4公里。

图源见水印

官方信息显示,该卖场的停车场拥有1200个室内及室外停车位,但一早就被停满。3小时的等待时长,也劝退不了狂热的上海市民。

尽管当地已派出警员全力维持安保与交通,但周围交通仍被瘫痪。

最终,该卖场不得不宣布,当日提前结束营业,此后还将控制好卖场内的购物人数。

这家来自美国的会员制零售巨头,在上海只营业了半天,就直接被买崩了!

02

坚定看好!

为什么它必须火爆?

在上海首开大获成功之后,Costco继续其在中国内地的扩展之路,深圳就是其进军华南地区的首站。

陶哥预计,未来Costco深圳店开业后,将会强劲引流,火爆程度可以超越香蜜湖的山姆会员店,乃至在业界中形成一定的聚集效应。

为什么Costco在深圳一定能火?

首先,该模式的成功,其实已经在上海和深圳都验证过。

如上文所述,Costco在上海一开业,直接火到“出圈”。

而深圳与上海类似,同样是中国城市建设最发达,经济活动最活跃的地区,同样拥有庞大的中产阶级群体。

图源:恒大研究院

恒大研究院公布的数据显示,上海年综合收入过20万的人数为684万;深圳尽管常住人口仅为上海的55%,但年收入过20万的人数也有533万,位列全国第三。

这些就是Costco的目标客群:大量乐于接受新鲜事物,消费观念比较前卫,有一定消费能力的城市中产。

而Costco如果在上海能火,在深圳也一样。

那为什么说,Costco的模式其实在深圳也被验证过?

Costco“低价精选+会员制+仓储式货架”的模式,与山姆会员店非常类似。

在深圳,如果要提大型购物超市,一定绕不开山姆会员店。

过去这些年,深圳的万佳、岁宝、永旺等大型超市,不少都走上了被兼并购、更名、转型的道路,唯有山姆会员店始终如一,“江湖地位”丝毫不减。

每逢节假日,汽车要进福田山姆的停车场,都要排长队。

深圳人的消费能力+消费偏好,让福田的山姆会员店,连续多年成为全球销售额最高的门店。

因此,同样来自美国,经营策略相似的Costco,也将获得深圳人的青睐。

机构数据显示,Costco品牌美誉度与山姆仅差7个百分点,但热度明显高过山姆。 图源见水印

并且,山姆会员店定位相对高端,而Costco定位更加平民化。

更低的门槛,意味着目标客群更大,意味着引流能力更强。

这些都是陶哥坚定看好Costco的原因。

03

3大启示!

Costco进驻深圳之后

当然,我们并不只是要研究某一个超市的商业模式如何,鼓吹其未来会有多好。

在预判Costco深圳店将会火爆之后,我们更需要思考现象背后蕴藏着什么机会,讨论其更加现实的意义。

陶哥认为,将来Costco的落地与火爆,对相关片区、以及楼市带来至少以下三点影响。

1、龙华整个城区的商业价值和地位获得提升

深圳是一座多中心、组团式发展的城市,因而各区的深圳人,得以就近消费。

但部分城区会有一定的“优越感”。

例如,在分店没开业之前,深圳人要买LV、买爱马仕,必须跑到罗湖。

要获得山姆的消费体验,就必须来到福田。

而龙华目前还没有这样“非去不可”的消费理由。

但随着Costco的开业,情况将有所改变。

在Costco没在华南开出第二家门店之前,深圳人想要到Costco购物,就只能去到龙华。

可以预见,龙华未来不仅将服务本地的消费人群,还将承接来自福田、南山以至全市的客群。未来再也不仅是龙华人跑到福田、南山、罗湖消费,而是后几者需要跑到龙华消费。

龙华在深圳人心目中的地位,也将在这个过程中,潜移默化地改变。

2、直接带动周边住宅产品的价格上涨

好的住宅产品,与好的商业一定是相辅相成的。

“住得舒服”与“买得方便”,都是人们生活中的高频需求,如果在集中的区域内,便捷地解决人们的这两大需求,能够大幅度提高人们的生活质量与幸福感。

这样的地方必然会备受市场追捧。

典型例子如近年深圳最热的楼盘之一华润城。

华润城近两期产品火爆的原因,除了限价带来的价格优势之外,楼底下的网红商业万象天地,也一定是其巨大的价值点。

我们看华润、星河等房企能够开发出成功的明星项目,原因也在于他们善于打造优质的商业。

因而,当前是重点关注龙华Costco周边优质楼盘的好时机,没有新盘可以看二手房。

等将来Costco正式开业,市场上人尽皆知的时候,门槛就不一样了。

3、同时带动周边其他商业的价值

区域经济学中有一个常见概念叫聚集效应,指相近的产业或者上下游产业,容易聚集布置到同一个空间区块内。

商业活动中这样的聚集效应也很常见。

例如购物中心里,化妆品和黄金首饰总是扎堆布局在一层。

几个一线奢侈品大牌,扎堆布局在广州太古汇、深圳万象城等个别商业内。

商业与商业之间,也会扎堆布局,形成相互导流的作用。

如福田coco park与购物公园。

这两个商业单拎出来,可能都不算太优秀,甚至有个别被市场诟病多年的硬伤。但二者距离相近,相互引流,如今已形成购物+酒吧街的品牌效应,吸引无数消费客群,每年营业额都位居全市前列。

如打通了会展中心、购物公园、岗厦等多个地铁站、三大商圈的连城新天地,日均客流量超过20万人次。

还有近两年的网红商业深业上城,也通过连廊的方式,东西两侧分别与笔架山、莲花山公园无缝衔接,试图实现互补业态间的相互导流。

我们看到,一个明星商业项目,常常能与周边的项目实现良性互动,相互导流,提高周边项目的价值。

有了这个结论,当我们再来看Costco未来的落地,机遇点就很明显了:Costco周边的商铺。

正好,与龙华Costco一街之隔的龙光玖悦台,目前正在加推一批商铺产品。

04

共享Costco强劲人流,

70年超长产权的商铺来了!

龙光玖悦台,位于龙华区人民路与腾龙路交汇处。

该项目位于在龙华的上塘板块与红山板块之间,周边次新盘大社区较多,居住氛围比较强。

项目周边还有多个住宅项目正在推进中,包含恒大岳盟工业区旧改、莱蒙简上工业区旧改、莱蒙简上老屋村旧改、安宏基钟氏电子工业区旧改、中海上塘项目、中城宴华府等。

龙光玖悦台本身就是一个包含1596套住宅的大型社区。此前,其住宅产品已经全部售罄。未来,随着周边更多社区逐渐落成,将有效支撑起板块内的商业消费。

同时,龙光玖悦台与龙华Costco仅隔了一条新区大道,未来该项目的底商,将共享来自Costco带来的超大人流。

本次龙光玖悦台推出的商铺产品为一层的临街商铺,全部具备餐饮条件,预设好了烟道,可通燃气,满足全业态的商铺需求。

产品主力面积段为30-60㎡,层高5.4米,拓展性强,实用率达97-99%,产权长达70年。

陶哥向开发商打听了一下商铺产品的客源结构。

目前该项目的成交客户,约50%来自龙华本地,南山+福田+罗湖约占45%。

项目以中年家庭客户居多,客户大多有200-500万的闲置资金,其中65%的置业行为是纯投资目的;他们普遍认可Costco商圈的价值。

拥有200-500万的可投资资金,算是相对高净值的人群。这部分客群选择了龙光玖悦台,并且绝大部分是以纯投资为目的。

这反映的是,市场上的“聪明钱”对龙光玖悦台以及Costco商圈价值的认可,以及对项目未来带来稳定现金流、升值前景的信心。

另外,龙华本地客群占了一半,说明还有大量市中心的客群,仍未发掘到这次机遇。

机遇就意味着信息不对称,意味着认知水平的高低。等未来所有人都意识到项目价值时,机会已经被别人占光了。

好产品不等人,感兴趣的朋友可以抓紧前往了解。

(本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点,不构成具体投资买房建议,楼市有风险,投资需谨慎。)

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