前几日，来自湖南的IP“超级文和友”借着在深圳首次开业，进行了一次非常成功的营销活动，狠狠地吸引了一轮线上、线下流量。
其实近几年，不少国际、国内的先锐、网红品牌，都看中了这座城市的独特价值，纷纷抢驻深圳，探索新的商业模式。
喜茶子品牌喜小茶 全国首店；
无印良品酒店 全球首店；
Burberry社交零售精品店「空·间」 全球首店；
阿玛尼高定香水形象店 全球首店；
Mercedes me Store 奔驰体验店 华南首店……
当然，还有一些牌子正在路上，例如来自美国的第二大零售巨头Costco（开市客）。
去年八月，Costco与深圳市政府正式签约，宣布将在深圳龙华打造华南首家旗舰卖场+华南总部。
彼时，这条消息引起了深圳人的一阵热议。如今大半年过去，Costco深圳店的最新进展如何？
近几天陶哥的一位朋友，拍下了Costco所在地块的施工进展。
可以看到，地块目前已经完成了土地平整，多台大型设备已进驻施工现场，正在进行基坑作业。
据官媒此前报道，整个项目计划将在2023年正式开业。
淘哥预计，Costco深圳店开业后，未来的热度可能堪比香蜜湖的山姆会员店，甚至说由于其定位更平民化，热度还可能比山姆更高，成为深圳中部一个超级商核，对周边城区产生强大的辐射力，深刻影响资产价格。
01
开业半天遭“逼停”
上海市民把它买崩了！
2019年8月，Costco的中国内地首店在上海开张。
开业当天，直接遭到见过“大世面”的上海市民疯抢。
疯到什么程度？
热门商品在开店不到一小时，就被买断货。除了日用品和食材之外，包括茅台、爱马仕、香奈儿、巴宝莉等一线品牌，卖出了白菜的架势，一上架就被一抢而空。
Costco店内，被人潮挤得寸步难行；
店外，周边道路被车流挤得狂堵4公里。
图源见水印
官方信息显示，该卖场的停车场拥有1200个室内及室外停车位，但一早就被停满。3小时的等待时长，也劝退不了狂热的上海市民。
尽管当地已派出警员全力维持安保与交通，但周围交通仍被瘫痪。
最终，该卖场不得不宣布，当日提前结束营业，此后还将控制好卖场内的购物人数。
这家来自美国的会员制零售巨头，在上海只营业了半天，就直接被买崩了！
02
坚定看好！
为什么它必须火爆？
在上海首开大获成功之后，Costco继续其在中国内地的扩展之路，深圳就是其进军华南地区的首站。
陶哥预计，未来Costco深圳店开业后，将会强劲引流，火爆程度可以超越香蜜湖的山姆会员店，乃至在业界中形成一定的聚集效应。
为什么Costco在深圳一定能火？
首先，该模式的成功，其实已经在上海和深圳都验证过。
如上文所述，Costco在上海一开业，直接火到“出圈”。
而深圳与上海类似，同样是中国城市建设最发达，经济活动最活跃的地区，同样拥有庞大的中产阶级群体。
图源：恒大研究院
恒大研究院公布的数据显示，上海年综合收入过20万的人数为684万；深圳尽管常住人口仅为上海的55%，但年收入过20万的人数也有533万，位列全国第三。
这些就是Costco的目标客群：大量乐于接受新鲜事物，消费观念比较前卫，有一定消费能力的城市中产。
因而Costco如果在上海能火，在深圳也一样。
那为什么说，Costco的模式其实在深圳也被验证过？
Costco“低价精选+会员制+仓储式货架”的模式，与山姆会员店非常类似。
在深圳，如果要提大型购物超市，一定绕不开山姆会员店。
过去这些年，深圳的万佳、岁宝、永旺等大型超市，不少都走上了被兼并购、更名、转型的道路，唯有山姆会员店始终如一，“江湖地位”丝毫不减。
每逢节假日，汽车要进福田山姆的停车场，都要排长队。
深圳人的消费能力+消费偏好，让福田的山姆会员店，连续多年成为全球销售额最高的门店。
因此，同样来自美国，经营策略相似的Costco，也将获得深圳人的青睐。
机构数据显示，Costco品牌美誉度与山姆仅差7个百分点，但热度明显高过山姆。 图源见水印
并且，山姆会员店定位相对高端，而Costco定位更加平民化。
更低的门槛，意味着目标客群更大，意味着引流能力更强。
这些都是陶哥坚定看好Costco的原因。
03
3大启示！
Costco进驻深圳之后
当然，我们并不只是要研究某一个超市的商业模式如何，鼓吹其未来会有多好。
在预判Costco深圳店将会火爆之后，我们更需要思考现象背后蕴藏着什么机会，讨论其更加现实的意义。
陶哥认为，将来Costco的落地与火爆，对相关片区、以及楼市带来至少以下三点影响。
1、龙华整个城区的商业价值和地位获得提升
深圳是一座多中心、组团式发展的城市，因而各区的深圳人，得以就近消费。
但部分城区会有一定的“优越感”。
例如，在分店没开业之前，深圳人要买LV、买爱马仕，必须跑到罗湖。
要获得山姆的消费体验，就必须来到福田。
而龙华目前还没有这样“非去不可”的消费理由。
但随着Costco的开业，情况将有所改变。
在Costco没在华南开出第二家门店之前，深圳人想要到Costco购物，就只能去到龙华。
可以预见，龙华未来不仅将服务本地的消费人群，还将承接来自福田、南山以至全市的客群。未来再也不仅是龙华人跑到福田、南山、罗湖消费，而是后几者需要跑到龙华消费。
龙华在深圳人心目中的地位，也将在这个过程中，潜移默化地改变。
2、直接带动周边住宅产品的价格上涨
好的住宅产品，与好的商业一定是相辅相成的。
“住得舒服”与“买得方便”，都是人们生活中的高频需求，如果在集中的区域内，便捷地解决人们的这两大需求，能够大幅度提高人们的生活质量与幸福感。
这样的地方必然会备受市场追捧。
典型例子如近年深圳最热的楼盘之一华润城。
华润城近两期产品火爆的原因，除了限价带来的价格优势之外，楼底下的网红商业万象天地，也一定是其巨大的价值点。
我们看华润、星河等房企能够开发出成功的明星项目，原因也在于他们善于打造优质的商业。
因而，当前是重点关注龙华Costco周边优质楼盘的好时机，没有新盘可以看二手房。
等将来Costco正式开业，市场上人尽皆知的时候，门槛就不一样了。
3、同时带动周边其他商业的价值
区域经济学中有一个常见概念叫聚集效应，指相近的产业或者上下游产业，容易聚集布置到同一个空间区块内。
商业活动中这样的聚集效应也很常见。
例如购物中心里，化妆品和黄金首饰总是扎堆布局在一层。
几个一线奢侈品大牌，扎堆布局在广州太古汇、深圳万象城等个别商业内。
商业与商业之间，也会扎堆布局，形成相互导流的作用。
如福田coco park与购物公园。
这两个商业单拎出来，可能都不算太优秀，甚至有个别被市场诟病多年的硬伤。但二者距离相近，相互引流，如今已形成购物+酒吧街的品牌效应，吸引无数消费客群，每年营业额都位居全市前列。
如打通了会展中心、购物公园、岗厦等多个地铁站、三大商圈的连城新天地，日均客流量超过20万人次。
还有近两年的网红商业深业上城，也通过连廊的方式，东西两侧分别与笔架山、莲花山公园无缝衔接，试图实现互补业态间的相互导流。
我们看到，一个明星商业项目，常常能与周边的项目实现良性互动，相互导流，提高周边项目的价值。
有了这个结论，当我们再来看Costco未来的落地，机遇点就很明显了：Costco周边的商铺。
正好，与龙华Costco一街之隔的龙光玖悦台，目前正在加推一批商铺产品。
04
共享Costco强劲人流，
70年超长产权的商铺来了！
龙光玖悦台，位于龙华区人民路与腾龙路交汇处。
该项目位于在龙华的上塘板块与红山板块之间，周边次新盘大社区较多，居住氛围比较强。
项目周边还有多个住宅项目正在推进中，包含恒大岳盟工业区旧改、莱蒙简上工业区旧改、莱蒙简上老屋村旧改、安宏基钟氏电子工业区旧改、中海上塘项目、中城宴华府等。
龙光玖悦台本身就是一个包含1596套住宅的大型社区。此前，其住宅产品已经全部售罄。未来，随着周边更多社区逐渐落成，将有效支撑起板块内的商业消费。
同时，龙光玖悦台与龙华Costco仅隔了一条新区大道，未来该项目的底商，将共享来自Costco带来的超大人流。
本次龙光玖悦台推出的商铺产品为一层的临街商铺，全部具备餐饮条件，预设好了烟道，可通燃气，满足全业态的商铺需求。
产品主力面积段为30-60㎡，层高5.4米，拓展性强，实用率达97-99%，产权长达70年。
陶哥向开发商打听了一下商铺产品的客源结构。
目前该项目的成交客户，约50%来自龙华本地，南山+福田+罗湖约占45%。
项目以中年家庭客户居多，客户大多有200-500万的闲置资金，其中65%的置业行为是纯投资目的；他们普遍认可Costco商圈的价值。
拥有200-500万的可投资资金，算是相对高净值的人群。这部分客群选择了龙光玖悦台，并且绝大部分是以纯投资为目的。
这反映的是，市场上的“聪明钱”对龙光玖悦台以及Costco商圈价值的认可，以及对项目未来带来稳定现金流、升值前景的信心。
另外，龙华本地客群占了一半，说明还有大量市中心的客群，仍未发掘到这次机遇。
机遇就意味着信息不对称，意味着认知水平的高低。等未来所有人都意识到项目价值时，机会已经被别人占光了。
好产品不等人，感兴趣的朋友可以抓紧前往了解。
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