之前,看到某深陷债务危机的环京房企,放出来一批特价房。
其价格,远低于市场均价。
很多人觉得是机会,能捡漏。
今年,类似这样的机会可能还会有很多。
但是,我想提醒的是——
这些机会的糖衣里,可能包裹着一个大雷。
昨天,我们的新晋内容“悟饭”同学,写了一篇关于此轮楼市调控的稿子——
《报告!我们找到了此轮调控的终极目标!不是降房价……》
我们直截了当的告诉大家:此轮调控的终极目标,并非降房价!
说句略显诛心的话:
这不是一场不疼不痒的楼市调控,而是一场切肉刮骨的供给侧改革,而是一场去产能的大淘汰。
但凡改革,必有代价。
今天,楼市供给侧改革之下,第一波大雷已经开始爆了。
无辜者,已经开始付出代价。
1
截至今天,疑似烂尾的泰禾北京院子业主谈判,已经持续5天5夜。
4月9日,北京院子二期业主,从全国各地赶往售楼部,与泰禾一起探讨“烂尾问题的处理”。
数十名业主,蹲在售楼部吃住过夜,整整120多个小时。
他们只想弄清一个问题——
五证齐全的房,怎么就烂尾了?烂尾的泰禾,凭什么由业主承担全部后果?
监管账户上趴着的70亿首付款,怎么就被挪用了?谁挪用的?凭什么挪用?
三年前,泰禾北京院子二期开盘。
500多位业主,以千万起步的总价买入,等待入住中国豪宅名家匠心打造的“院子系”豪宅。
三年后,距离合同约定的交房日期只剩下86天,而房子至今还是个基坑。
工程进度完成率不到20%,工地屡次停工。
最近的一次,从去年11月份至今未开工。
停工不可怕,大不了把监管账户里的资金取出来,先让工地开工!
但是!但是!但是!扯淡的是——
过去两年间,泰禾为了还债,屡次从监管账户里违规挪用资金。
业主在监管账户里的70亿首付款,被泰禾掏的只剩下2.5亿!
这相当于:
彻底断了工地重新开工的最后一点希望!
彻底断了业主准时收房的最后一点希望!
北京院子烂了两年,也让500多位业主心碎了两年——
他们憋在过渡房里,一边交着房租,一边付着房贷,一边谈判讨房。
有的业主,家人被气的突发脑溢血而去世;有的业主,得了乳腺癌,还在带病讨房;有的业主,母亲得了尿毒症,还在帮女儿去要房子;两位70岁的业主,站在冬日的寒风里举起了白条幅……
北京院子,只是泰禾大面积烂尾的一滴墨渍。
泰禾面对的是,大范围的塌陷式烂尾。
以下是泰禾全国停工楼盘——
苏州泰禾金尊府停工2年,延期交房2年;杭州院子停工3年,疑似烂尾;上海大城小院,停停建降,疑似烂尾;福建漳州厦门湾停工近2年,工地一片荒芜……
更更更扯淡的是,泰禾在资金链断裂、遭遇塌陷式烂尾后,并未再站在业主角度,第一时间寻求解决问题的方法。
而是干了最无耻的两件事。
第一,拼命掩盖洗白。
雇佣了无良媒体人,为泰禾的债务链条洗白。
有的说,泰禾即将迎来“白衣骑士”万科,入股纾困救难。
结果,万科直接表示:好事难办,入股难度很大,优先考虑自身利益。
有的说,泰禾北京院子没问题,只是遇到疫情停工了,延期3个月,还是能在9月份按时交房。
这帮无耻的媒体人,真特么能瞎着狗眼讲黑话!
还未出地面的工地,怎么有脸说能在5个月之内交房!
第二,不断挪用资金。
除了北京院子涉嫌挪用资金,掏空监管账户里的70亿之外。
泰禾在搞了个影子总包商,打着要工程款的名义,从监管账户里不断套钱还债。
或许对于泰禾来说,2000亿的债比几千位业主的房更加重要。
账上但凡有点钱,先挪用出来还债!复工交房算个屁!
我要活下去,至于你活不活的下去再说!
2
2021年1月21日,三盛宏业正式申请破产重组。
这家曾经连续15年跻身全国百强的房企,眼看起高楼,眼看楼塌了。
三盛宏业的楼塌了,留下了一片狼藉,以及一批坐在狼藉之上的无辜者。
破产前,三盛宏业因盲目扩张深陷债务危机。
为了解决母公司的债务问题,三盛宏业多次以旗下地产公司——海东房产做担保。三盛倒下后,直接把海东也拖入了泥潭。
于是,海东开发的浦东颐盛御中环二期烂尾了。
有的业主,缴纳了280多万的首付款。房子却停工,延期交房4个月。
如今,他们仍然住在租赁房里,交着房租,还着月供,讨着房……
有的业主,实在无力背负房租和月供,只能在今年春节住进了仍是一片狼藉的工地——
裸露着水泥的大堂,贴着大红色的春联。
“乔迁之喜、心想事成”,是最无奈的控诉。
控诉三盛宏业的,除了无辜的业主,还有无辜的员工。
三盛宏业曾为了解决债务问题,向员工定向输出了一波理财产品——
总金额3亿,一年期的年化利率高达14%,三年期的年化利率高达18.%。
利息真特么高,活像一个野生P2P。
这个时候,我必须要整两句骚话:
如果,一家房企开始靠高息的野生理财,收割员工了;
那么,这家房企基本上也狗急跳墙,眼看快凉了。
三盛宏业破产了,野生理财也就暴雷了。
接下来,牛批的骚操作来了!
三盛宏业在暴雷前,管理层转走了公司一大笔资金,提前兑付了自己亲朋好友的理财——
炸雷前,先把自己人从雷区里拉出来。
留下一大波不明真相的员工,被炸成个憨批。
三盛宏业的某个倒霉催员工,更悲惨。
不仅买了自己公司的房,又买了自己公司的理财。
原本想的是——
左手房产,右手理财,通过自己的努力喜提人生赢家。
到头来,不过是——
左手房子烂尾,右手理财暴雷,通过自己的努力喜提资产归零。
最后,小丑竟是我自己。
三盛宏业这波骚操作,简直与泰禾挪用监管资金如出一辙——
无论如何,我要先保自己和自己人活下去。
至于你们活不活的下去,以后再说!
3
2021年3月25日,我的老朋友“华夏幸福”疑似暴雷这件事也有了新消息。
之前,我曾写过一篇文章《凭本事借的3000亿,华夏幸福到底是怎么造掉的!》,讲到过华夏幸福的债务问题——
- 2020年四季度,华夏到期需偿付融资本息高达559亿,且已出现债务逾期;
- 2021年1月底,华夏账上的现金只有240亿,且全都是受限资金,短期套不出来;
- 2021年底,华夏到期需偿付融资本息将突破1000亿……
截至目前为止,华夏净负债率突破200%、剔除预收款后的资产负债率78%、现金短债比仍然低于1。
房企融资的三道红线,全部踩中!
融资道路,被彻底封死!
华夏主动爆出债务问题,主动暴雷之后,曾一度传出平安将救援华夏。
如今,华夏的这根救命稻草,断了。
3月25日,平安在深圳召开股东大会。
平安两度回应了,在华夏幸福债务问题上的处置方案——
首先,先内部检讨。
原本是想投资,结果却踩了个雷。以后的管理要更加严谨,这样的事儿绝不再干。
然后,让股东放心。
只是踩了个小雷,加在一起也就500多亿,没多大事。
最后,直接拒绝了华夏的救援。
平安联席CEO谢永林,直接表示:
平安会不遗余力的支持华夏债务处理方案设计,但不会再出钱。
说白了就是,出出力可以,要钱一分没有。
可能是华夏最粗的一根救命稻草,就这样断了。
万科婉拒救援泰禾的相似一幕,再次出现——
我要优先考虑资深利益!
我要先活下去!
4
楼市供给侧改革之下,第一波暴雷已经开始。
这一次的暴雷,呈现出三个明显与以往不同的特征——
第一,很多大房企也会暴雷。
以前熬不住的,更多都是中小房企。
但是这一次,万万没想到,浓眉大眼的大房企也暴了。
华夏幸福、泰禾、福晟、协信、三盛宏业……
无论哪个拿出来,都是响当当的名号,很多还都是全国百强房企。
甚至像华夏这样,还是一度排名前10的千亿大房企。
第二,暴了也没人救。
以往,个别房企暴了之后,往往有人救。
但是,这一把很多房企暴了之后,白衣骑士们都拒绝进场救援了。
譬如平安之于华夏,譬如万科之于泰禾。
第三,雷看似暴在房企,实际暴在普通人。
房企一个雷,却炸的无数个普通家庭倾家荡产。
就这点,最特么扯淡。
因为有监管账户的存在,房企暴雷后,监管账户里的首付款在关键时刻能拿出来救急,好歹能把房子建好,最不济还能让业主拿回首付款,挽回一点损失。
但是,如今这帮坏批一个个全特么学会了挪用监管账户里的首付款。
70亿的首付款,能被挪用的只剩下2.5亿。
一点托底也没有,一个雷炸掉,就是彻彻底底的倾家荡产。
如果把这三点不同寻常结合起来看,就是——
大房企也可能不靠谱,雷炸了也可能没人救,监管账户的托底还可能没luan用。
这特么就扯淡了!
这就相当于——
这次的楼市供给侧改革,是一场没有任何托底的精准排雷!
第一,没有大房企的品牌托底。
品牌没卵用,规模也没卵用,只要杠杆过高,只要踩了三道红线,就可能会炸。
第二,也没有白衣骑士的救援托底。
炸了也就炸了,炸了也可能没有接盘侠来救援,各自保命为主。
第三,更没有监管账户的最后托底。
因为这帮开发商秉承着“救人先救自己,救人先救债务”的无底线原则,但凡遇到债务问题,立即会掏空监管账户。一旦炸了,业主可能无法挽回一点点损失。
说白了——
这就是要引爆一批高杠杆的房企,这就是要引爆一批高杠杆的投资人。
彻彻底底的引爆,没有托底的引爆。
最终,完成一批高风险楼市玩家的彻底出局,去产能。
5
普通人,如何在这场去产能的改革中,不沦为代价?
这场去产能去杠杆的供给侧改革,其目标非常明确——
就是那些狂加杠杆、无序扩张、营收无法覆盖负债的高风险玩家。
恕我直言——
这批暴雷的房企,没有一个不是疯子。
银行家出身的泰禾黄其森,常说一句话:不懂金融,就做不好房地产。
过去的9年间,泰禾从未停止过高杠杆扩张。
最疯狂的一年,泰禾光拿地花了550亿,相当于全年销售额的一半以上。
在北京和深圳,撸了一大批的地王。
华夏幸福的王文学,左手产业右手住宅,在全国圈了近50个产业新城。
最大的178平方公里,最小的也有2平方公里。
动不动就是再造1个新孝感、再造一个4个新武陟、再造3个新大厂……
作为一个普通人,一定要远离这些疯子式的房企。
如何鉴别一个疯子式的高风险房企?
其实,高层已经给我们画出了圈圈——
凡是碰触到融资“三道红线”的房企,都属于潜在的高风险房企。
房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不小于1。连踩三道红线的房企,负债规模不得增加,彻底封死融资。
如今“三道红线”已经实施了将近一年,诸多好同志都已经改善了三大指标。
但仍有一些房企,依旧踩着三道红线。
譬如,下图中两个红框重合的房企——
他们不仅净负债率大于100%,且现金短债比低于1。
连踩两道红线,存在短期资金链风险,属于潜在高风险房企。
作为一个普通人——
第一,我们要尽量远离这些潜在高风险房企。
如果能有的选,就尽量不要选他们。
第二,我们要一定远离高风险房企开发的文旅大盘和产城大盘。
无论是文旅大盘,还是产城大盘,都存在一个问题:开发周期长,前期投入大,现金回款慢。
这三个特征,极其容易把一家房企彻底拖入泥潭中。
更扯淡的是,正因为文旅大盘和产城大盘的三个特征,还特别难有人接盘。
一旦出现问题,白衣骑士接盘侠们,更愿意接手城市里的高流量盘,快速销售,快速回笼资金。
而这些文旅大盘和产城大盘,将被接盘客们第一时间拒绝接收。
这玩意儿,一旦烂了,那就真的烂了。
譬如,泰禾厦门湾。
第三,如果你是身在这些房企中的员工,要拒绝所谓的内部理财产品。
我知道利息很高,但是还是要果断放弃。
一般情况下,房企如果走到了内部高息融资这条路,基本上已经快走到了凉凉的边缘。
我也知道,以前很多房企也这么玩,也活下来了。
但是,这次真的不一样。
以前是短期拆解,这次是狗急跳墙。
第四,拒绝已经涉嫌暴雷房企,放出来的任何低价内部房和特价房。
没暴雷的房企,放出来的内部房和特价房,可能是出于回笼资金的需要。
而已经暴雷的房企,放出来的内部房和特价房,往往“走投无路、狗急跳墙”的概率更大。
比如,环京某个已经陷入债务危机的房企,在前段时间曾放出来远低于市场价的特价房。
你贪图它的涨幅,它贪图你的本金。
你想玩,那就去呗。
以上,就是我对于普通人的全部建议。
最后,多说两句——
这一次,情况不一样!
这是一场没有托底的精准引爆,一场没有托底的精准排雷!
不死几个房企,怎么去产能,怎么去杠杆,怎么让楼市重新回到健康增长的轨道上!
务必不要贪小便宜吃大亏,捡个暴雷房企的特价房,玩儿个内部理财。
这是一篇排雷前的救命文,请把此文转发给身边的亲戚和朋友,他们一定会感谢你。