前言：你有没有想过一个问题，花几十上百万买的房子，有一部分的面积并不属于你，而你全款买的房子也有可能会出现烂尾的情况，一方面你需要去不停地维权，另一方面还要每个月还着银行按揭贷款，不还就影响自己的征信都有哪些优缺点信，自己夹在中间里外不是人，造成这种局面的就是中国楼市的两个怪现象，公摊面积和预售制度。
在今年的会议期间，有人提出建议，建议取消预售制度改成全面现房销售，建议取消公摊面积，改为以套内面积计价方式销售商品房。
那么这种建议会实现吗？
任何事物都有两面性，有利就有弊，具体来分析下这两种模式，找出其中的关键点。文章稍微长一些，但请看完，也许对你今后置业有所帮助。
一：公摊面积的发明与应用
公摊面积起源于香港，公摊面积提出来以后就得到了香港政府和某些房地产商以及物业公司的大力支持，然后又很快地被中国大陆学习借鉴，并且很快地开始执行“公摊面积”这一销售方法。
公摊面积具体包括：楼内的电梯井、管道井、楼梯间、设备间、地下室、公共走廊、过道、公共门厅等等。
公摊面积计算公式：
(1)公摊面积=公摊系数×套内建筑面积。
(2)公摊系数=建筑总公摊面积/总套内建筑面积。
(3)建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。
(4)套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。
在我们的不动产证上明确地标明了公摊面积以及套内面积，构成最终的建筑面积，如果现在房子一万一平，我们买100平方的房子需要100万，电梯高层的公摊面积占建筑面积的15%到30%。也就说我们花了100万买了一个70到80平的房子，剩下的20到30平根本用不到，并且我们该交的费用一点也不少交，比如收物业费，管理费都是以建筑面积为标准的。
公摊面积已经是我们的痛，无缘无故地让开发商和物业公司多拿了购房者的血汗钱！电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，反正开发商可以堂而皇之的告诉你这些地方你总要用得着，你总要坐电梯走楼梯吧？你总要使用垃圾箱吧？你总要享受我们的物业的服务吧，一切的一切都让别人拿捏得死死的，而我们还毫无办法。
二：改公摊面积为套内面积进行销售的利弊
对于购房者来讲，买到性价比高的房子总是会很高兴，房子内实用面积越大越好，如果改为套内面积销售，那所谓的公摊面积我们就不用花钱买了，而是转给开发商了，但这里有最重要的一点，改为套内面积计较销售的模式，开发商会不会以变相的涨价？比如按照建筑面积销售，每平方需要一万块钱，买100平的房子100万就可以买到，改成套内面积出售，房屋只有80平，可是单价却变成了15000元每平地方，买这样的房子就需要120万了。同样一套房子，由于采取不同的计价模式，变相的涨价了20万，那这种模式实行起来就毫无意义，甚至增加了购房者的成本，降低了开发商的风险，我认为如果采取套内面积计价销售，就必须要有限价政策的出台。去年年底深圳就二手房出台了官方成交指导价，如果新房在销售的价格上也给出官方指导价，这样才能从根本上解决乱涨价、私自调价、扰乱市场的不正当竞争行为，从根本上保护购房者的权益。
三：预售制度的三大缺点
预售制度的第一大缺点：开发商融资变得特别简单，在以前还没有规定开发商必须拿到预售许可证的情况下才可以售卖房屋，于是开发商提前进行集资，房子还没有建就开始要购房者的首付款，拿到钱的开发商根本不需要银行的贷款就可以完成后续的工程建设以及不停地拍卖土地，这对于购房者是非常有风险的，钱都给了开发商，而购房者得到的只是名义上的房屋和一个收据而已，而我们也看不到房屋的进程，对于房屋的印象无非就是在售楼处看的样板间以及户型图，实际上房子最终会建成什么样，质量怎么样我们完全不知道，有些开发商为了能够尽快的拿地卖房子，加快建设的进程，以至于造成大量的豆腐渣工程。很多业主在交房的过程中会发现墙体不正，地面不平，窗户松动等各种各样的问题
预售制度的第二大缺点：增加烂尾楼的风险
由于融资过于简单粗暴，很多小开发商就打起了歪心思，目的根本不在建设房屋，而是想办法的让购房者早点交钱，打出特别优惠的促销活动，什么交一万抵五万，买房子送装修，送家具家电，目的就是吸引购房者尽早交钱，房子建设到一半的时候拿钱跑路，导致资金链断裂，留下大批的烂尾楼，一方面工程不能按时交付购房者不能入住，另一方面购房者还需要每个月还贷款，成为烂尾楼以后贷款不还也不行，还了毫无意义，总之最后的风险全部留给购房者。
预售制度的第三大缺点：变相抬高房价
以往我们知道房价高主要是上市公司、大型企业囤房，炒房客炒房，但预售制度也能炒高房价，开发商拿着购房者的钱加上银行贷款的钱就可以毫不顾忌地拿地，很多三四线城市的地非常多，在房价大涨的情况下，多数开发商一拥而上，疯狂拿地，导致土地市场过热，价格自然也就水涨船高，土地的成本在整个开发商销售环节占比很重，这些成本都让开发商最终加到房价上，所以房价高居不下有预售制度的功劳
四：现房销售制度的优势
现房销售的第一个优点：把购房者的风险降到最低，预售制度下我们看不到房子的建设过程，现房销售就是开发商必须把房子全部建完，通过综合验收以后才可以对外销售，这个时候小区已经成型，我们可以进到房子里面去看实际情况，看采光、看楼层、看户型、看绿化、看车位是否充足，觉得不满意我们可以直接不买，有质量问题我们可以不买，这样就从根本上保障了购房者的利益，不至于资金被套牢。
现房销售的第二个优点：再也买不到烂尾楼了，烂尾楼的形成是因为开发商跑路或者是资金链断裂，这些都发生在建房的过程中，无论怎么成为烂尾了，损失的只是开发商，在这个过程中，会淘汰一大批实力不济、资质不行的开发商，留下的就是有实力、有经验的大房企，无论从哪个方面讲，这样的风险都不会落在购房者手中，更不会让购房者承担风险。
现房销售的第三个优点：降价让房产回归理性，去年给开发商设置了三道红线，已经让很大一批实力不行的开发商破产，净化了整个房产市场。年底给银行设置了两道红线，增加了开发商贷款的占比上限，这些都说明不能让实体的钱流入到房产市场，开发商融资的手段变得单一，要么找银行贷款，要么找机构融资，要么自己有实力。这样也会让很多开发商不会频繁地进入土地市场拿地，土地市场恢复正常，房价才会慢慢地回归理性。
结语：买房子是人生大事，高房价的今天，房子不单单只有居住功能，它实在是捆绑了太多东西，高房价让很多人不生了，为了买房掏空一个家庭，只有不断的优化和净化房地产市场，老百姓才能真正的买到好房子。
对于预售改现售，公摊改套内计价，你怎么看？