提到物业，相信很多业主都很头疼，这些年物业和业主的之间的矛盾一直存在，从业主的角度来讲，交了那么多物业费却没有享受到应有的服务，甚至有的时候还会被无缘无故地堵在小区门外，不买车位不让进小区，站在物业的角度来讲，收拾好卫生，做好小区安全，但还是有很多业主没有交物业费，开展工作相当难，从正常角度来讲，交了物业费，物业应该尽心尽力地去服务，这就好比古代的地主家请了长工，是来服务的，可反观现在的很多物业，不仅把业主拿捏得死死的，甚至一言不合就断水断电，所以我们会经常看到很多新闻，业主集体自发给物业送锦旗，上面写着“干啥啥不行，收钱第一名”。
随着2021年1月1日起，《民法典》正式生效，里面关于的物业的规定讲得非常详细，这关乎着业主的权益，有四个比较重要的规定，让我们一起来看看。
第一：小区发生盗窃，业主可以拒缴物业费吗？
答案是否定的，我们先来看一个案例。
2014年11月，福州某小区发生盗窃案件，福州公安局台江分局以入室盗窃予以立案，但该案件迄今尚未侦破。当事人以家中失窃系物业公司没有按照合同履行安全防范义务为由，拒不缴纳2014年10月至2018年12月31日的物业服务费。
在物业公司多次讨要物业费无果后，物业公司将业主告上法庭，要求支付物业服务费共13000元，而业主将物业公司反告上法庭，要求物业公司赔偿盗窃损失12000元。
法院在审理整个案件后认为，开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应当予以遵守。原告作为该小区内的业主接受了被告提供的物业服务，该物业服务合同也对业主具有约束力。
在这个案件当中，业主因家中被盗而造成经济损失12000元，但入室盗窃属刑事案件，现该案尚未侦破，所以具体财产损失无法确定。同时，业主虽然主张物业公司存在安保人数不足、监控录像不全、门岗夜间值班不规范等安全防范瑕疵，法院生效判决中也认定物业公司存在管理服务不到位的现象，判决中已经酌情减免业主欠缴的部分物业服务费。而业主提交的证据不足以证明安全防范瑕疵与家中失窃、财产损失存在直接因果关系。
所以最后的结果就是不能以家中发生盗窃就拒缴物业费，而在发生盗窃后，物业公司应第一时间配合公安机关，上交相关的监控、登记等有效证据。
第二：长期空置的房屋是否不用交物业费
我们国家的空置率是很高的，全国的空置率超过20%，空置的原因也很简单，前几年炒房行为严重，很多手里有闲钱的人都会到二三线城市多买两套房子，坐等升值，但长期不管理处于空置状态，没有享受物业的服务，是否就不用交物业费了？
答案是否定的，即使房屋长期空置，也是需要交物业费的。
因为物业服务的对象不是某一个人而是整个小区。即使部分业主不在小区居住，但物业服务依然在继续，比如物业依旧会保证小区的安保，维护小区的各种设备，对小区的绿化进行管理，同时也会对小区内进行定时保洁，维持小区的干净卫生。今年已经实施的《民法典》中有明确规定：物业服务人员已经按照约定和有关规定提供物业服务，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
但是很多业主心里其实也挺冤枉，毕竟自己没有来住，没有过多的占用物业的资源，那物业费可不可以少交呢？答案是可以的，在这一点上全国没有统一的规定，但是大多数省市是这样规定的：业主办理入住手续后长期（连续6个月以上）未入住的空置物业以及入住后长期未使用空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的70%至90%缴纳空置物业费，具体比例由当地价格、物业管理主管部门制定。
前提条件是一定要向物业服务企业提前报备。
第三：没有按时交物业费物业断水断电可以吗？
答案是否定的，物业公司在收取物业费时，总有一些业主认为现在的物业公司没有服务到位，甚至变相的多收钱，于是就会拒缴物业费，而有些物业公司的做法也很简单粗暴，直接断水断电，影响业主的生活，迫使其交物业费。那这样合理吗？
《民法典》第九百四十四条规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。”因此，物业威胁业主“不付物业费就断水断电”的做法是违反法律规定的。
我们要分清楚一个事实，那就是物业公司的服务和水电的服务不是同一个部门，水和电分别是自来水公司和电力公司，只有业主在拖欠他们费用时，经告知后还没有缴纳的，供电公司和自来水公司才会采取断水断电的措施，而不是物业去断水断电。如果物业以不交物业费就采取断水断电的方式，业主是可以通过报警来维护自己的合法权益。
但从另外一个角度来讲，业主也不能故意拖欠物业费不交，加剧双方的矛盾。
第四：对物业公司不满意可以更换物业吗？
答案是可以的，《民法典》第九百四十六条当中规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人员的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人员，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。第九百四十八条中规定物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
这个权利掌握在全体业主手中，我们对物业公司不满意可以进行更换物业公司，也可以进行小区自治。2020年年初西安某小区就实行了业主自治，不再聘用物业公司，而这里最大的变化就是业主可以领到分红了，有很多业主都领到了1000元钱，这是以前不敢想的，有物业公司的时候都是每一年交钱，据悉目前账目上还有结余46万元，以后每一年业主都有分红可领。
结语：业主和物业的矛盾长期存在，只有合理地解决这些问题才能和平共处，在全国范围内，有很多小区实行了业主自治，目前运行的还是比较理想的。业主在购房前一定打听清楚是什么样的物业在服务，别等着住进去以后才知道后悔，作为物业也应该反省，不要一心想着收钱，想着怎么样从服务上把好关，相信服务质量上去了，是没有业主不愿意交钱的。别等着激起民愤了，换掉的时候会后都来不及。