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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
近两年的市区楼市，要说什么最热，毫无疑问是“学区房”。
七都板块自从建小分校和实验中学分校官宣落地，鹿岛万象天地和金悦澜湾就轻松售罄。
实验集新校区落地带火了整个黄龙未来社区；温二外的红头文件，更是让金澜云邸四开四罄。
而南湖，有了温州中学附属初中概念后，未来之星两期房源上市，都上演了罕见的火爆场景。
还有，温二中江滨校区只是确定了校区校名，连施教区还未公布，就引起了周边二手房一夜上涨2000元/㎡，并且出现小面积房源几乎断货的现象。
南浦实验中学锦江校区的挂牌也让周边二手房蠢蠢欲动。前几天，梧田一中只是被授予了清华大学附属中学创新实验基地，也都引起了房东一片喧闹。
二中（初中）滨江校区 实拍图
显然，当下学区变成了一个无所不能的利好，凡是和学区沾边的二手房都会起风，凡是和学区沾边的一手房也都会迎来彩虹。
众房开更是不予余力将自己的楼盘和学区扯上关系，或是拿出十八般武艺拿到红头文件，或是代建某校分校，总之要把自己变成学区房。再加上集团化办学的推进，温州许多学校，被头部学校合并，成为头部学校的分校或校区。
这就出现了，温州学区房越来越多，哪哪都说自己是学区房。搞得现在，如果不是学区房，你都不好意思拿出来卖。
学区房是不是已经遍布各个角落，范围是不是已经超过了非学区房？为此，我们特意捋一捋。
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我们就以初中学校为例。
根据学区划分的就近原则，基本上所有房子都有自己所在的学区，但不是所有有学区的房子都可以称为“学区房”。
有些学区是公认的学区房，比如六中、二中施教区范围内的房子。有些学区可能只有一部分人认可它是学区房，比如温州第二实验，温州二十七中施教区范围内的房子。
但不管是第一类还是第二类都会有人因为读书的需求而购买此类房子，我们此次盘点把它都纳入到学区房范围里。
另一些几乎很少人因为读书而购买此区域的房子，比如三中、十四中施教区范围内的房子，我们此次盘点把它纳入非学区房范围。
根据此条件，我们大致罗列出主城区可以被称为学区房的学校有（每个人对此认识会有出入，仅供参考），实验中学、二中、南浦实验、十二中、八中、实验中学府东分校（二十七中）、瓯海外国语学校初中部、温州第二外国语学校初中部。
再加上，被市场追捧的，规划中/在建/已建成未公布施教区附近的学校，七都实验中学分校、实验中学集新校区，二中滨江校区，温州中学附属初中，南浦实验锦江校区（28中）。
而剩下的，鹿城主城区被称为非学区房的学校只有三中、十四中、十七中、二十一中、鹿城实验中学（十六中）、温州外国语九山湖分校（四中）、南浦实验中学惠民路分校（19中）
可见被称为学区房的房子，几乎占据了温州主城区一半以上房子。
而2020年温州提出了集团化办学3.0概念，力争到2022年，实现义务教育公办学校集团化办学全覆盖（来源温州日报2020.05.22报道）。可见在今后两年，随着集团化办学的推进，这些较为一般的学校，可能继续被集团学校合并，成为其分校/校区。
当每个小区都变成学区房的时候，那学区房还是学区房吗？
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早就有人站出来大声疾呼，那些贴牌的学校，不能算学区房，那些刚刚新建的学校，也不能算学区房。
学区房只有一个标准，那就是成绩、成绩、成绩。
当然学校氛围、同学素养也很重要，但成绩是最容易比较的数据，无奈之下也只能权且以成绩衡量。
到目前为止，最为成功的分校/校区当属南浦实验。南浦实验成立于1998年，曾是实验中学南浦校区，在2012年9月份独立出来后，成绩稳中有升，近几年被市场不断追捧，口碑上已经跃进鹿城初中第一梯队。这是南浦实验一届一届的师生，经过20年的不懈努力获得的，并不是一朝一夕的事情。
并不是所有的分校/校区都能取得这样的成绩。在2016年建成并投入使用的实验中学府东分校（二十七中）目前成绩只能算中上，而温州实验中学惠民路分校（19中）、温州外国语九山湖分校（四中）所在施教区并没能成为市场追捧的学区房。
可见，不管是新建学校挂牌知名学校分校，还是普通学校挂牌知名学校分校，想要挤进第一梯队都是不容易的事情。
并且这些学校在挂牌时都曾引起市场骚动，但几年后皆重回寂静，未来是否跻身第一梯队，答案只有静待时间给出。
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知史以明鉴，在近20年公立学校发展中，只有南浦实验成功跃进到第一梯队，那么这次有什么勇气相信规划中/在建/已建的七都实验中学分校、实验中学集新校区，二中滨江校区，温州中学附属初中，南浦实验锦江校区（28中）可以成功跃进第一梯队呢？
南浦实验锦江校区（28中）来源 百度全景图
如果这些学校都跃进第一梯队，那么谁是第二梯队呢？在约50%的普高率不变的情况下，上去一个学区必然要下来一个学校，这么多学校都上去了，那谁应该下来呢？是实验中学总校、二中总校还是南浦实验总校呢？
有人说，都成为第一梯队不可能，有1-2个上去还是可能的。
如果你是投资，那没关系，投资总有失误，只要不是伤筋动骨都可以精神抖擞再出发。但如果是为了孩子读书，确定性还是更重要的，孩子读书只有一次机会，千万不要冲昏了头脑，舍本求末。
集团化办学、新建更多的学校对于教育均衡，让更多的孩子在家门口就能读到不错的学校，这是好事。
但房价对学区因素可能过于敏感了，几年后，当大潮退去，自然会知道谁在裸泳。
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