惠州楼市如约交上了预期中的第一季度成绩单，1-3月惠州市场依然是平稳上扬的态势，无论是土地交易、还是新房成交都极为活跃。
南都结合粤东世联行的统计数据，1-3月招拍挂经营性土地101宗总成交金额95.87亿元，创造历史第一季度峰值。同时开发商对于土地的竞争日趋激烈，一季度创造了惠州历史上单个楼面价地王。在新房市场，惠城、仲恺、博罗三个区域供需两旺，全市第一季度新房销售3.89万套，新增供应2.8万套，申领预售证152个，市场处于健康平稳向上的局面。
土地市场
一季度招拍挂经营性土地101宗，总成交金额95.87亿
第一季度粤东世联行的统计数据显示，通过招拍挂成交的经营性土地（包括工业用地）累计101宗，总成交金额95.87亿元。除了1月份有下降之外，其他两个月的数据都处于上扬水准，其中3月份交易面积和交易金额都上扬超过100%。
3月份惠州土地交易创造了历史新高，惠州过往历史楼面价前十中，3月创造了2个。其中奥晨集团以5.84亿元在博罗石湾竞得一宗6.8万平方米建面地块，折合楼面价约8572元/平方米，溢价113%。这是惠州历史上首次楼面价破8，同时该地块的争夺尤为激烈，荣盛，中海，旭辉，海伦堡，花样年，新希望，奥晨等十八家意向房企参与举牌。
今年3月5日，惠州市自然资源局正式公示了《2021年度惠城区经营性土地出让计划》。计划披露，惠州中心城区年内计划出让的住宅、商业用地土地总计16宗，总出让用地面积规模75.8264万平方米。金山新城、江北和北站片区再度成为集中供应片区。计划显示，惠城区上半年的供应高峰期将集中在第二季度，共计将有8宗土地集中推出，下半年推出地块则多为大宗、成规模的优质地块。
4月份惠州城区最大的看点是位于惠州北站新城小金口片区的两宗地块，总占地超过18万平方米，预计又将引发市场哄抢。整个下半年的惠城区土地市场挂牌土地数量仅为5宗，但均为大宗、成规模的优质地块，除河南岸HNA20-01地块为32488平方米，其余4宗地块均为超7万平方米的规模地块（3宗均为7万平方米左右，1宗超11万平方米）。
成交、供应
一季度成交38807套，新批售房源2.8万套
继2020年惠州楼市创造出历史新峰值后，2021年第一季度新房成交38807套，累计新增预售证152个（即152个项目申领预售证）。累计新增批售房源2.8万套，从供求比上看，处于相对供求较少的状态。但实际销售过程中，项目和项目之间的差别较大，区域和区域的分化也较为明显，金山新城、北站片区、仲恺片区是第一季度主要的销售热点片区。
粤东世联行的统计数据显示，1月份的商品房交易数据最高，为17470套，2月份因为春节的原因，签约7941套，3月份回升到13396套。
从数据上看，3月份新增预售177.97万平方米，新增供应17626套，和2019年6月份的供应数据相差不大，从一个侧面也反映出惠州房地产市场在第一季度处于上扬态势。
从粤东世联行3月初至今，惠湾、仲恺、城区的销售案场反馈数据来看，前半个月成交仅有5000多套，后半个月成交8000余套，市场开始上扬。业界观察人士解释，在东莞楼市年后调控和深圳严查经营贷违规入市后，成交有明显的上扬。3月下半个月后东莞、深圳客在惠湾、仲恺上门量明显增加。
从第一季度的成交和供应来看，市场明显处于供应稍微紧张的局面，统计数据显示，第一季度惠州全市累计商品房供求比为0.75。
县区观察
仲恺成最大惊喜，惠湾片区成交下滑
第一季度，惠城区、仲恺以及博罗片区都保持了平稳上扬的成交态势，其中仲恺片区无论从价格还是从成交量看，都开始成为惠州第一梯队的片区。但惠湾片区第一季度受制于供应量，成交下滑明显，预计在下半年惠湾片区的供应量全面提速之后，成交才会有上扬。
第一季度，世联行统计数据显示，惠城区累计成交9296套，96.28万平方米，仲恺区累计成交8449套，80.37万平方米，博罗县累计成交6582套，60.93万平方米，位居前三。
第一季度惠阳、大亚湾片区累计成交套数分别为6265套、4320套，累计成交面积为63.64万平方米、42.37万平方米。惠东、龙门片区的成交数据也较为惨淡，1-3月累计成交24.13万平方米、9.97万平方米。
仲恺和惠城区的差距正在缩小，仲恺片区的巨量供应在下半年会陆续入市，成交量有望进一步提升。业界观察人士解释，第一季度，惠州主要的新增供应量集中在惠城、仲恺、博罗片区，而惠湾、惠东的主要新增供应量都在下半年。一方面，上半年临深区域的市场并不活跃，市场的焦点在仲恺、惠城以及博罗的博西片区，另一方面新增供应量的不足，没有标志性的新项目价格也相对较高，导致了市场相对疲软。
安居客的统计数据显示，第一季度，惠州房价呈现出较为平稳的态势，1、2、3月月度均价分别报收12423元/平方米、12510元/平方米、12548元/平方米。其中1月份的涨幅最大，从2020年12月份的11955元/平方米上涨468元。
库存、去化
惠阳库存面积最高，惠东去化周期最长
库存面积和去库存周期，一直作为衡量房地产市场健康与否的重要指标，从前三个月的表现来看，惠州市场的去化周期处在12个月以内的安全周期内。
数据显示，截至今年3月，惠州全市的库存量（可售商品房）套数为14.65万套，库存面积为1830.02万平方米。按照近一年惠州市月均167.97万平方米的去化面积来算，剩余存量面积约在10.89个月即可去化完成。
截至3月底，惠阳区的库存面积为449.50万平方米，居全市首位，惠东、大亚湾、博罗位居其后，库存面积分别为293.65万平方米、291.12万平方米、251.72万平方米。
而从去库存周期来看，惠城区的市场最为健康，截至3月底，惠城区库存面积220.59万平方米，但是去库存周期仅有5.61个月。惠东和龙门的去库存周都超过20个月，远远超过12个月的警戒线。其中龙门90.19万平方米的库存，按照当前龙门的去化速度，需要21.72个月消化。惠东293.65万平方米的库存量，也需要22.51个月的去化周期。
惠阳的去化周期也高达15.6个月，博罗、大亚湾的去化周期分别为9.44个月、9.97个月，仲恺区的去化周期也在8.7个月。
上述数据和当前惠州楼市各片区的成交热度息息相关，实际上惠东和龙门作为惠州两个以度假为主导的房地产片区，从2018年以后销售即进入相对的平缓期。惠东的客户群体主要来自对滨海生活有一定向往的深圳客，但短时间因为深圳调控以及惠东滨海的无序竞争等诸多因素，销售进入了瓶颈期，月均销售1400—1500套，月均销售面积不到15万平方米。对于近300万平方米的库存量而言，是巨大的去化压力。
而龙门的成交主要集中在南昆山板块，广州客、东莞客成为了市场的主导。客户面偏窄，月均销售400套，销售面积3.5万-4万平方米，一直都面临激烈的市场渠道竞争。