10万+买南山，这个价格似乎很正常。
5万+买沙井，也有人抢着要。
但是，如果我告诉你，这是回迁指标房的价格呢？
会不会被吓一跳？
年前想进场收指标房的阿胤，直接被价格劝退。
“现在的价格已经很高了，风险更大，而且利润空间不多，不敢搞。就不知道将来谁在高位站岗了。”
去年因“7·15”新政调控而爆火的回迁指标房，还香吗？
白石洲价格一年涨4万/㎡
沙井破5南山10万+
“我们去年年初看白石洲指标房是6万多每平米，现在到了10万+，一年涨了快4万。沙井的金蚝小镇也看过，最早接触的时候单价是2万多，现在都不敢碰，价格早就不香了。”
阿胤说，去年7月的楼市新政之后，回迁指标房的热度一下子蹿得老高，现在整体价格都上来了。
“第一是价格涨了，第二是周期太长。白石洲至少要6年左右，金蚝小镇现在连拆赔那一步都没到，价格已经破4了，很多是投资机构拿了房源再加价拆卖给散户，中间容易有变数。”
专门从事回迁指标房买卖的小刘说，去年到现在，深圳的回迁指标房一直很活跃。
“现在价格便宜一点的只剩下龙岗和大鹏了，130、140万的总价可以买到大鹏70㎡左右的指标房，估计今年价格也要破2。今年还想买到2万/㎡以下的，很难找到了。”
至于西部，不仅价格高，还买不到，尤其是可以直接跟开发商签拆补协议的那种。
“像沙井的海岸城二期，现在价格已经5万+，而且还只是小产权房交易，房源特别少，半年才出来一个。”
容我提醒一下，万丰海岸城一期的红本商品住宅均价5.75万/㎡。
白石洲的回迁指标房炒到每平米10万+，可供对比的是，去年附近的鹤塘岭入市，住宅的均价是11.05万/㎡。
▲白石洲旧改项目
而由于小产权房/回迁指标房都需要一次性付款，这里还涉及到资金的收益问题。
上述海岸城二期的房源以5万/㎡来计算，买一套70㎡的房子总价是350万。
如果中途不转手卖，假设拿到红本房需要7年，那么，这350万只能躺在那里，没有其他收益。
全款买下一套回迁指标房，在这7年里还会发生什么？
没人能预料到。
如果这笔钱用作其他投资， 以 年利率2.75%的 银行定期存款作为 参考，350万能产生的收益就 有67.375万。
政策出手打击回迁指标房炒卖
想短炒？可能被长期套牢
合一城市更新总结了回迁指标房市场火热的5个原因：不需要购房指标、税费少、单价低、户型面积选择多、不限售。
但依然不能忽略这个市场的风险。此前@深圳买房计划 曾推送过有关回迁指标房的稿件，感兴趣请戳：《 8年前2万/㎡买了大冲回迁房，后来… 》。
今年3月1日，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，其中就有两项内容将对炒卖回迁指标房行为形成打击。
首先是明确在意愿核实过程中，政府部门和村股份公司对权利人进行确权，开发商必须要和确权权利人签约拆补。
而以往的做法是直到实施主体确认公示之前才会完成确权工作，现在在意愿公示前就得确权，确权之后，反复炒卖回迁指标基本上没有空间。
“部分想短炒的投资者可能会被长期套牢。”合一城市更新集团董事总经理罗宇说。
对于未立项的更新项目来说，这个阶段买入回迁指标的价格相对低，但可能会面临无法确权获得补偿的风险，且必须长期持有。
对于已立项更新的项目，政府可能会据此出台相关补丁政策来衔接前置确权的风险，遏制回迁房指标的反复炒卖。
同时，《条例》支持预告登记，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
类锁定产权的规定，限制了搬迁人把已签订搬迁补偿协议的住房再次出售或者进行抵押。
“回迁房指标存在散买散卖、反复炒卖、一房多卖、击鼓传花、容易高位站岗。”合一城市更新集团法务总监、湾区行业研究中心主任益红说。
“回迁房指标炒卖风险已经急剧累积，《条例》实施后，回迁房资格确认或将受限，面临确权前置与确权难的政策风险。而且，项目立项难、拆迁难、立项多年未开发建设，双重合同法律关系下的回迁房交易履约风险大，回迁房指标变红本商品房的期望易落空，而一旦可回迁时有可能面临反水风险。”
所以，打算买回迁指标房的，你们真的想清楚了吗？