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比起房价上涨,更为“棘手”的问题已出现,房子将成为“负担”?

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经济前瞻 2021-04-15 21:11

1月23日,北京召开了经济学家圈经济大会,这次会议的主题名为“繁荣的种子”。会议上,十一届全国人大财经委副主任贺铿表示:“世界上的金融危机都是房地产引起的,美国日本等都是如此。中国盖了这么多高楼大厦,其空置率可想而知,这些房子真的能够做到房住不炒,放些年就过时了,等到未来大家生活水平都提高了,没人愿意住40层以上的房子,和美国、日本一样都属于产能过剩,因此未来如果爆发金融危机,那么一定也是房地产引发的”。

事实上,日本与美国爆发的两次金融危机确实与房地产有关。1985年,日本与其他4个经济强国签订了“广场协议”,随着外来资本流入,日本楼市迎来了飞速发展期,房价几乎一年翻一倍,据统计仅东京的土地市值就与整个美国土地价格相当。随着外来资本撤离以及日本调控硬着陆,房地产泡沫迅速破裂,无数企业破产倒闭,整体经济倒退20年。

2008年美国爆发了次贷危机,也被称为次房贷危机。2000年起,由于美国住房市场持续繁荣,加上前几年美国利率水平较低,美国的次级抵押贷款市场迅速发展。但随着2006年房贷市场降温,短期贷款利率提升,购房者的还贷负担大大加重。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款,银行收回房屋,却卖不到高价,大面积亏损,引发了次贷危机。

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那么问题来了,我国楼市同样存在一定泡沫,未来是否会引发经济危机呢?笔者认为可能性不大。首先,与日本强行刺破泡沫的方式不同,我国采取比较温和的调控手段,随着近些年的不断调控,房价涨幅不断收缩,说明整体房价正逐渐回归理性。其次,我国房地产经济体量庞大,即使有外资注入,也不会受到多大影响。最后,如今的资金流动已经受到限制,对于房企而言,有“三条红线”对于房企的负债率进行约束。对于银行而言,今年正式生效的“限贷令”能够收紧楼市的注水口。

因此,整体上我国房地产正逐渐回归理性,随着楼市不断调控,泡沫最终会消除,整体实现“软着陆”,对于刚需来说未来不必过于担心房价会大涨的问题。但相比房价上涨,更为“棘手”的问题已经出现,就是住房供给已经远大于需求的问题。

如何确定住房供给数量呢?从两个方面来考虑,其一是开发商手里的商品库存面积,其二是已经卖出去,但是处于空置状态下的住房数量。首先来看看开发商手里的商品库存面积,3月15日,中泰证券宏观分析师陈兴发布了这样一个报告:截至2020年底,全国商品房广义库存已经超过70亿平方米。

什么叫广义库存呢?比如某家房企建造了3000套房子,卖出去了1000套,而剩下的2000套就属于待售库存。或者某家房企已经规划好建造了住房,已经开工但未竣工的期房同样属于待售面积。简单来说,广义库存就是开发商手里还没有卖出去的房子。按照每套房100平米来计算,相当于7000万套。

再来看看空置的住房有多少。目前来看,唯一比较准确的数字是2017年西南财经大学测算出的数据。当时整体住房空置率为22%,空置数量为6500万套。按照这个空置率来计算的话,官方发布的数据是2018年、2019年、2020年三年平均年销售面积为17亿平米,相当于又增加了800万套空置房。此外,如果算上安置房、小产权房、回迁房,按照30%的占比来计算,全国城镇房屋空置数量可能达到了上亿套。

如何验证这个数据呢?2020年4月央行发布了城镇家庭居民负债统计报告,结果显示截至2019年12月,城镇居民家庭住宅普及率已经达到96%,且户均持有1.5套房。按照14亿人口、60%的城镇化率来计算,相当于城镇人口为8.4亿,按照每家三口人来计算,为2.8亿个家庭。也就是2.8亿个家庭平均持有1.5套房,结合96%的住房普及率来计算,计算出的空置房同样超过了1亿套。

如此多的空置房,未来有足够的需求消化吗?答案是否定的,上文已经提到过,当前整体城镇化率已经超过60%,而发达国家平均值为70%,说明差距已经不大,未来城镇化速度将放缓。另一方面,如今农村的各项福利政策同样很好,很多城市的家庭都在计划未来回归农村或者小县城养老。

从人口总数来看,当前人口正面临严峻考验。清华大学第40届“中国与世界经济论坛”上,中国社科院财经院综合经济研究员冯煦明表示,中国存在着“人口世代断崖”的问题:如果按照30年划分人口世代,“90-10后”比“60-80后”减少1.5亿人,已经超过了很多国家人口总和。此外,根据公安部门发布的数据来看:2020年户口新生人数仅为1003.5万人,为近十年来最低点,比2016年锐减70%。

由此可见,当前住房供给是远远大于住房需求的,特别是近些年一直都致力于高层住宅的建设,除了大城市以外,连很多小县城都开始建造高层住宅。未来相当一部分房子可能面临“无人接盘”的问题,特别是人们生活水平提升后,这些高层住宅将更不受欢迎。因此最近几年住建部一直发布新规限制高层住宅建设,前不久发布的新规也限制了小县城建设高层住宅。

对于刚需来说,未来不必担心房价大涨,在一系列的调控下未来房价会朝着更为理性的方向发展。但对于投资者来说,随着需求不断减少,多套房持有者房子将越来越难卖,甚至套牢在里面。

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