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中国楼市:低层化时代正式来临!

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小白读财经 2021-04-15 10:17

最近,发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知。文件提到:

落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针,严格限制建设500米以上超高层建筑,严禁建设“丑陋建筑”。

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2020年,两部委也提到:

要按照《建筑设计防火规范》,严格限制新建250米以上建筑。

同样,在最近,住建部发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》也提到:

县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。

可见,未来中国楼市建筑往低层化发展。

曾几何时,高楼大厦是多数人的梦想。住在农村的年轻人向往大城市的高楼大厦,住在城市的人买房热衷高楼层。而且,摩天大楼也被视为城市繁荣度和现代化的标志。甚至各城市之间的竞争力比较放到了摩天大楼的数量和高度上。

最近20年,一座座摩天大楼拔地而起。“中国第一高楼”、“城市第一高楼”等,不断刷新视野。

根据世界高层建筑与都市人居学会官网公布的最新数据显示:

包括在建、已经建成和有规划的超高层,国内300米以上的超高层有464座,这个数据超过全球的三分之一,其中以深圳、广州、上海等地为最。

此外,另有数据显示:


中国超高层建筑规划在建和建成200m以上占比全世界总数的45%,全世界规划在建和建成600m以上的18栋超高层建筑中有7栋在中国。

一般认为,当建筑物超过100米时(约40层)就可视为超高层建筑。

超高层建筑在特定时期里有一定的经济社会意义,比如有助于招商引资、缓解城市空间不足难题。但随着时间的推移,弊端越来越明显。

1、超高层烂尾现象严重。超高建筑技术要求高、消耗资金大、建设周期长,超高楼在结构、材料设备、电梯设备、安全性等方面都有特别要求,不是一般开发商能完成的,建设周期长达数年,有的长达十几年。最近20年,超高楼层因为资金断链而出现的烂尾不时出现在我们的面前。

2、超高建筑空置率严重。100米以上的超高建筑以写字楼居多。

据第一太平戴维斯:2021年一季度北京甲级写字楼空置率16.6%,同比上涨3.3个百分点。高力国际数据显示,2020上海写字楼空置率为22.7%。此外深圳写字楼空置率也比较高,25.54%。

3、超高建筑拆迁成本高。每个建筑都有寿命,顶多不会超过80年,到了年限就是拆迁或改造。但超高建筑几乎不可能拆迁,除非政府出资。一是拆迁成本高,个人和企业无力承担。二是个人和企业拆迁动力不足,如果让开发商拆迁就得提高容积率,建更高的楼层才能获得收益,但这不可能。

4、超高建筑风险隐患大。比防火为例,现在的火灾救援、消防配备顶多上到17楼,超过这个楼层无能为力了。而且楼层太高,电梯承载力越大,维护成本和故障频率也高,容易出事故。

所以,未来楼市低层化是趋势。

但必须明白,中国楼市存在严重的“人地错配”,即人口基数少且人口不断流出的小城市土地面积大,但人口基数大且人口不断流入的大城市土地供应紧张。

比如实际居住人口超过2000万的深圳,土地面积不到1000平方千米,比很多人口不到50万的县城面积还小。城市空间承载力不足,用地紧张。这时建高层成为不得已的选择。

类似于深圳、厦门、郑州等土地面积较为狭小的城市以及其他一二线城市,我的判断是超高层写字楼不断限高将是趋势,未来很难看到摩天大楼一座比一座高的现象。

对于大城市高层住宅,目前各大城市很少有高于100米的,由于土地空间有限,未来高层化、高密度化仍然延续较长时间(前提是不超过100米)。

对于这类的城市,未来的出路有两个:1、强化卫星城、布局城市群。大力搞好交通,把中小城市与周边的县市连接起来,在中心城市工作的人员可以在周边居民、买房,并提供相应配套措施(学校、医院、购物中心等),降低大城市的住房压力。2、城市区扩围,比如深圳这样的城市,可以把周边的东莞、惠州并入,解决土地空间不足的问题。

对于小县城楼市来说,低层化已是必然。未来大城市可能更多呈现的是工作属性,而县城更多承担了休闲属性。也就是说未来子女可能在大城市上班、买房,而父母则会在自己的县城里养老,这时低楼层就满足了这种需要,顺应了人口老龄化的趋势。

对于购买者来说,未来买房肯定是低楼层的楼盘更好,因为你有棚改、拆迁的机会,而高层几乎没有,相当于多了“一条命”。

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