撰文 | 优秀
来源 | 选址960
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近年来，快速膨胀的互联网企业在北京聚集成片，尤其是在2020年商办市场经受疫情考验，互联网企业表现强劲，跃升成为北京商办市场的大租户。
规模既成，互联网企业会对北京办公市场产生多大影响，其分布有何特点，选址行为背后考虑的深层原因有哪些？选址960邀请高力国际专家对此进行详细解答。
大宗租赁成交占七成
阿里巴巴北京总部园预计8月实现结构封顶，快手买租并举即将成为小米的新邻居，字节跳动仍在继续寻找合适的自用办公楼……盖楼、买楼、租楼，活跃在北京商办市场的互联网公司，「搬家」成为日常。
高力国际整理了北京约150家头部互联网科技公司在京办公租赁情况后发现，当前头部互联网公司办公面积（包含自用和租赁面积）共约525万平方米，相当于北京产业园总体量的36%，写字楼总体量（含甲级和乙级）的28%；其中前20的公司办公面积约422万平方米，占总互联网公司办公面积的80%。
在2020年全年5000平米以上的大宗租赁成交中，互联网科技公司的成交面积占比达到42%，遥遥领先于金融、专业服务业等行业。这一大比例优势又在今年一季度进一步扩大，攀升至64%。
若将如火如荼的在线教育行业归入其中，那么，互联网科技行业的声势更加壮大，过去一年互联网科技行业大宗租赁成交占比超过50%，今年一季度占比接近70%。
得益于互联网企业暴涨的扩张需求，2021年北京商办市场迎来了开门红。甲级写字楼市场单季度净吸纳量超过23万平方米，刷新了近十年以来的单季度新高，也创下了近十年需求最强劲的季度开局。乙级楼宇和产业园区净吸纳量分别超过10万平方米和28万平方米，因此全市办公租赁市场的净吸纳量超过61万平方米，一季度大幅去化，各区域空置率出现不同程度的下降。
两大组团市场租金企稳上扬
互联网企业聚集之地即是北京商办市场表现上佳之地。
经过近20年的发展，北京目前已经形成两大互联网产业聚集地，分别为西北方向的中关村-上地（泛上地区域，包含西二旗，清河等周边区域）-北清路组团和位于东北方向的望京-酒仙桥组团。
这两大组团聚合了北京72%的互联网公司，其中仅上地区域聚集了北京42%的互联网公司 ，这里有知名的后厂村F4——百度、新浪、腾讯、网易，西二旗的小米、快手，以及夹在中间的滴滴总部。望京-酒仙桥组团则以阿里巴巴、美团、奇虎360为代表，以生活服务为主的互联网企业。
上地区域产业园连续三季度租金逆市上扬，待入市项目已大幅去化。上地区域是北京重要的互联网科技产业聚集地，也是目前北京最炙手可热的产业园市场。上地是2020年高力国际观察到的唯一连续三个季度出现快速去化且租金逆势上扬的产业园市场，且这一趋势依然持续，目前市场空置率仅有7%左右。区域内一些待入市的新项目在预租阶段便已大幅去化。
望京-酒仙桥区域在2020年加速去化，租金在一季度触底反弹。高力国际华北区研究部董事陆明说，截止到2021年一季度，望京-酒仙桥已经从租户市场转变为业主市场，平均租金本季度逆势上涨超过3%，成为首个租金出现明显触底企稳回升的区域。
选址偏爱产业园
有意思的是，北京互联网公司更加偏爱产业园，67%的互联网公司位于产业园内，位于甲级写字楼的比例仅占8%。
一方面在于产业园的租金优势，为快速扩张的互联网企业有效节约了成本。据统计，互联网科技公司目前平均租金水平相对较低，约190元/月/平米，甲级写字楼平均租金300+元/月/平米，乙级写字楼平均租金200+元/月/平米，大体量的产业园占比拉低了互联网公司的办公成本。
人才留存和获取成本成选址主因
这是否意味着，面临供应高峰，北京产业园市场比甲级写字楼市场更具去化优势？
高力国际华北区研究部董事陆明认为，与其说产业园去化更具优势，不如说互联网科技公司所在的区域市场去化更具优势。
互联网企业在上地聚集是由于国家产业政策引导与中关村需求外溢所形成，上地区域商办市场的主角恰好是产业园。同样，望京-酒仙桥区域，望京地区甲级写字楼居多，酒仙桥地区由旧工厂改造的园区相对较多。互联网企业入驻产业园的偏好，是由于聚集区的产业园居多。
因此，互联网企业选址更看重区域，除非是航母级的互联网头部企业有能力敢于跳出产业聚集区域进行多总部选址，其他大部分的互联网企业选址需求依然还会集中在东西两大市场组团内。
高力国际的数据显示，在两大组团内，某些区域已经出现「一房难求 」的局面，未来3年超过130万平方米的新增办公项目，将会很大程度上缓解目前该区域供不应求的局面。
陆明总结，梳理北京互联网公司的选址需求发现，互联网科技行业对于人才的需求量非常大，因此潜在的人才留存和获取成本已经成为企业选址最重要的因素，互联网产业集聚也极大程度降低了人才的获取成本。
此外，交通便利性，楼宇用电量，餐饮配套在互联网企业选址中也扮演了重要角色。
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