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这家房企为什么能一直保持“强者恒强”?

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房企观察 2021-04-15 09:00
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做企业最难的是,保持持续增长的越做越强。

不过,龙光做到了。

3月26日,龙光集团(3380.HK)公布2020年业绩,依旧是各方面表现都很优秀。

“销售增长领跑行业,盈利能力持续领先,归母核心利润增长20.1%达120.4亿元。”同时,摆在房企面前压力的“三道红线”也全面达标,各项指标持续向好。

可以说,龙光展现出穿越周期的发展能力。那么,龙光有什么制胜法宝?

成长为巴菲特眼中“价值公司”

巴菲特说过,投资中最关键的是找到未来十年能够持续增长的公司,而不是找到价格好的便宜股票。

龙光绝对属于巴菲特“喜欢”的公司。

作为衡量企业盈利能力的核心指标,ROE代表着股东权益的收益水平和自有资本的效率,是巴菲特最为看重的投资指标。

尽管行业利润率普遍下行,龙光盈利能力仍持续领先。2020年内,龙光毛利率为30%,处行业较高水平。核心利润率17.4%,居上市房企前列。

2020年,龙光净资产收益率(ROE)为34%,自2013上市后连续8年ROE平均超30%。在2020年财富中国500强ROE排行榜中位居第三,在房地产企业中名列前茅。

此外,龙光宣布派末期股息每股0.58港元,全年合共派息每股1.01港元,连续5年派息率达40%。

在财务表现上,龙光全面持续优化,持续稳健。

截至2020年底,龙光净负债率下降6个百分点至61.4%,剔除预收款后的资产负债率下降6.2个百分点降至69.8%,现金短债比1.8倍,全面达标“三道红线”,成为房地产行业中为数不多的“绿档”房企之一。

龙光国际信用评级再获提升,穆迪上调评级至Ba2,国际三大评级机构均给予BB级,联合国际和中诚信亚太调升至BBB-投资级。国内评级保持AAA最高水平。

业绩增速超30%领先行业 异地扩展大获成功

根据克而瑞研究中心报告,截至2020年末百强房企中有超8成房企累计业绩超2019年同期,仅4成企业的同比业绩增速在20%以上。

而龙光实现了全年权益合约销售额约为1206.9亿元,同比大幅增长32%,超额完成年度1100亿元权益合约销售目标,权益销售增速在TOP20房企中位居前列。

龙光的城市深耕优势凸显,市场领先和销售超百亿城市增多,市场占有率前5的城市数量占公司布局城市总量比例超40%。高价值区域占比提升,一二线城市销售占比连续两年超80%。

在布局城市中,单城平均权益销售额同比增长22%至44.7亿元,行业居前。

在深圳、佛山、珠海、南宁、汕头以及长三角区域销售均过百亿,深耕优势持续扩大。长三角区域全年销售额101亿元,劲增236%,仅用两年时间就实现销售破百亿,异地布局获得成功。

坚持布局核心都市圈战略

从2020年房企增长路径来看,一些房企就受益于布局城市的市场机会,从而借势而上。

克而瑞认为,在国家发展规划的政策利好下,长三角、粤港澳大湾区等城市区域经济向好,带动区域楼市热度的提升。在此背景下,区域深耕型房企在竞争中优势凸显,尤其是深耕重点城市群的房企。

龙光具有前瞻性的投资战略眼光,其在粤港澳大湾区深耕近20年,已在深圳及大湾区构建起领先优势,可谓有了强有力的根基做保障。

此外,龙光2020年在上海、南京、苏州、宁波、温州、嘉兴、昆明等多个核心城市精准投资,深耕战略快速复制,全国布局再上新台阶。全年新增项目68个,新增土储货值3865亿元。

截至2021年2月,龙光总土储面积7200万平方米,同比增长25%,总土储货值12322 亿元,其中粤港澳大湾区与长三角合计占比85%。

龙光布局城市能级较高,一二线城市土储合计占比达93%。土储开发周期合理,近期可开发土储面积3922万平方米,土储货值5222亿元,占总货值比例42%,可保障未来3年权益合约销售增长需求。土储成本优势显著,平均地货比32%低于同业,支撑跨周期持续增长,增厚长期盈利空间。

强大的“护城河”:城市更新

任何一家企业想要获得持久发展,必须有强大的护城河作依托。

对于龙光而言,其护城河当属城市更新,它如同一座座宝藏,对当下和未来都会产生积极深远的影响。

龙光管理层在业绩会上表示,“公司城市更新项目布局好,质量优,价值高,孵化快,盈利可见性清晰。”

2020年龙光全面布局大湾区核心城市,新增城市更新项目31个,新增城市更新货值3003亿元,同比大幅增长78%。

截至2020年底,龙光在11个城市共计拓展布局109个城市更新项目,可转化土储货值7100亿元,同比增长77%,其中95%位于大湾区核心城市。

龙光的城市更新之所以得以持续发展,很大程度上得益于有强大的城市更新专业团队。据悉,目前总人数超过500人,对城市区位、地方政策、产业和城市发展规划有着深刻理解,对布局城市实现信息全面覆盖。

2018至2020年,龙光已孵化的城市更新货值超900亿元,未来三年预计可孵化货值约为1500亿元。预计到2023年城市更新货值翻一倍,未来3年城市更新孵化货值超1500亿元,每年贡献核心利润约20%,将持续巩固公司核心竞争力,筑深拓宽发展“护城河”。

花旗银行表示,龙光城市更新项目含金量高,因此具有长期升值潜力。

很多开发商都说,2021年是“难上加难”的一年。

不过 ,对龙光而言,则展现出强者恒强的自信。“来3年,龙光权益合约销售目标年均增长20%,保持跨周期稳健增长,增速持续领先行业。”

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