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如果郑州280万套房分14等级……建议收藏

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许昌同城会 2021-04-15 00:03

免责声明:本文转自腾讯新闻客户端自媒体

公众号不是教科书,内容和观点仅供参考。

数据显示,2000至2020年二十年间,郑州累计成交商品房(住宅大概)220万套,加上历史存量60万套,目前郑州主城区内存量住宅约280万套房子。

备注:关于郑州目前存量房屋的数量可做专文解读,数量级没问题。

郑州1000万人,500万在主城,同时,还有300万的流动人口,大概800万人,按户均3.5万计算,房子基本实现供给平衡。现有居民基本实现供给平衡,过去每年成交10万套房(1000万㎡,套均100㎡),按照户均居住3.5人,对应的是35万人,35万人,基本等于郑州每年人口流入量。

为了维持现有的成交水平,郑州必须保证每年的人口流入,一旦流入出了问题,量价就会有问题。

感谢关注郑州楼市八卦。

上面是个题外话,今天我们聊聊,目前现有的约280万套房子的未来升值潜力问题,直接说正题。

最具潜力价值1:片区顶级类产品,总量占比:0.5%

片区顶级类产品好理解,比如,东站的建业天筑,中原的恒大云玺、二七的亚星观邸、金水的万科美景世玠、白沙的亚新紫藤公馆、滨河的康桥美庐湾等,这些就是片区内的顶级产品。

价值支撑点:严重的供给失衡。

最具潜力价值2:北龙湖产品,总量占比:1%

北龙湖和片区顶级类产品的价值支撑点不同,很难说谁更优,都是最具保值的。越顶级,未来升值潜力越大,之所以屈居第二,主要还是考虑到北龙湖的整体供应量。

价值支撑点:高端的稀缺产品。

最具潜力价值3:三环内品质住宅,总量占比:4%

所谓品质,就是不是很高的容积率,满足了“舒适型”的居住要求,还是拿例子来说明,比如金水区吧,蓝堡湾、天骄华庭、恒大名都、中海锦苑、圣菲城、正弘旗、天下城、泉舜上城、万科江山府、鑫苑名家等。三环内的品质住宅,东区占比最高,可以基本全部纳入,金水区次之,中原区随后,二七管城垫底。

价值支撑点:强大城市配套背书。

最具潜力价值4:四环内品质型住宅(新区组团概念),总量占比:5%

这里面有两个品质,即区域有品质,住宅也要有品质。常西湖、滨河新城、双湖科技城、白沙等。在这些新区里的新盘,半数以上基本都属于有一定品质的住宅。

价值支撑点:优质的区域规划和生活环境。

最具潜力价值5:四环内品质型住宅,总量占比:8%

这其实是郑州近10年商品住宅成交量最大的区域,这一类和上一类的区别在于是否在一个整体规划的片区内。举2个例子,中海如园和正商汇航佳苑都在四环附近,但中海如园属于滨河组团,而正商汇航佳苑不属于。比如绿城·湖畔雲庐和广电天韵,离得很近,一个属于组团,一个非组团。

价值支撑点:具有品质的产品

最具潜力价值6:近远郊稀缺资源型住宅,总量占比:1%

价值支撑点:稀缺资源

【2】

看一个房子的升值潜力,不是看它涨了多少钱,而是要看它上涨的幅度减去城市均价上涨之后的那部分。这部分如果是“正”值,才能说明它的价值。有点绕嘴,我们举个例子:如果去年郑州的均价是10000,今年是11000,涨了10%,这个10%是基础,如果你去年买个房子8000元,今年涨到8500,别沾沾自喜,看着是涨了,其实是跌了,因为按照城市的均价涨幅,这个房子合理涨价后应该是8800,所以,看着涨,事实上是跌掉的。

所以,跑不过城市均价的房子都是赔钱的,别认为涨价就是赚。

当然,自以为以上6种都是可以跑得过城市均价的,当然,我们不是每个人都有经济能力啃得动第1种和第2种的,但第3、第4、第5种肯定是没问题的。这6类产品的合计占比一定是在城市房屋总量的20%左右,为什么说是20%?因为这个领域也是有28定律:未来,刨除均价涨幅,能“升值”的房产在整体房产中的占比一定是在20%以内。

以上是升值的,我们来看保值的。

第7,三环内2000后新开发的二手房小区。总量占比:15%

第8,四环内新开发普通型小区。总量占比:15%

第9,四环外品质小区。总量占比:5%

第10,一部分品质好的安置房、公寓。总量占比:5%。

文章的篇幅有限,不能过度深入,对很多类型的产品不能一杆子打死,比如,安置房将来是跌幅最大的产品,但也有例外,比如永威改造的永威城、永威西郡的安置房,这部分名为安置房,但品质比很多商品房要好很多,虽然居民复杂,但如果维护得当,产品的基本品质还是可以保持其合理价值的。

以上占比40%。

【3】

最后我们来看未来要贬值的以及甚至一文不值的。

第11,远郊刚需产品。总量占比:5%

第12,2000年之前的社区。总量占比:15%。

相比安置房,这部分房子甚至连地下停车场都没有,但它的优势在于容积率低,大部分是多层产品,居住密度低,如果可以改造得当,居住舒适度远比安置房要强,同时它们大多数位置比较好,有一定的“拆迁改造为高档小区”的价值。

第13,绝大部分安置房。总量占比:15%。

谨记:有句话叫什么来着,不劳而获的大量金钱一定会以你想不到的方式失去,安置房是合法的获得,但我们必须承认,在城市大量扩充中,城中村居民的暴富和它的付出并不匹配,这种付出已经有一部分人随着不自律大量挥霍失去,而未来,这批财富也是最容易被废弃的。

第14,公寓。总量占比:5%。

已经开发和正在开发以及未来将要开发的公寓产品中,未来大部分(位置好、有商业、有商务、通地铁的产品除外)将是一堆废弃的混凝土。

当房地产一旦出现过剩,过剩的一定是刚需房,而一旦刚需房里需要淘汰的话,第一个要被淘汰并变得一文不值的就是安置房。

以上占比40%。

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结语:

当然,以上说的前提是社会正常发展的情况下,人口趋于稳定的情况下,各类产品的价值变化,但如果人口持续暴增,由目前的14亿暴增到24亿,城市化继续加剧,以上产品全部继续增值,显然,这是不可能的。

接下来的几年,就是把后面等级的房子向前置换……

(全文完)

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