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新政23天后,成都楼市为何还不降温?

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曹阿瞒先生 2021-04-14 22:19

距离3.22新政已经过去23天,不少购房者翘首以盼新政为楼市带来的降温似乎并未显效,部分热点楼盘依然傲娇,且有个别房源在新政后以高价成交,难道这次新政真的毫无效果?楼市真的越限越涨?

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(后台回复“成交价”获取办法)

一点看房认为,这是对阅读理解能力的缺失,同时也是对楼市行情的片面看法。

众所周知18年515政策后,楼市几乎立即降温,南门大部分区域降价10%-30%(说楼市永远涨的可以查下成交数据)。

因为18年新政的主要方向是从购房入口端进行了限制。

打个比喻,犹如用手强行捏住澎涌而出的水管,短时间是可以将水流减小,但是后端源源不断的流量并未得到遏制,只是蓄势待发。

而2020年新增的大量购房资格伴随疫情全球放水,则将这个势头彻底迸发出来。最终导致部分热点区域行情不断高涨,随后才有了区别于以往的限购政策。

首先回顾下322新政的主要内容。

1.增加住宅用地供应。

2.“双限地”在中心城区全面实施。

3.热点楼盘限售期3年变5年。

4.“法拍房”纳入限购及限售。

5.建立二手住房成交参考价格发布机制。

6.调整差别化住房信贷政策,严格个人贷款的用途管理。

7.加强住房保障力度。

我们可以看出,这次发布的限购政策可以说是以长效机制为主。

一、从土拍稳预期

熟悉行情的朋友应该都知道,点燃20年行情的第一把火便是从高新南区一起高地价土拍开始的。

随后大量的“面粉都涨价了,面包还能便宜吗?”之类言论层出不穷,而这次调控从土地端“釜底抽薪”,在中心城区(11+2)全面执行商品房“限房价、定品质、竞地价”措施。这就意味着,土地出让之前,房价就已经定死了,所有人都知道未来的房价是多少,预期自然就稳了。

二、降低网红盘流动性

“剪刀差”楼盘的存在一直让各种炒房者津津乐道,更产生了借名买房、代持等不合规手段。这次限购后,三倍登记的楼盘从获得不动产权证3年后可售变为5年后可售,这降低了“热点楼盘”的流动性,增大炒房者的资金成本,减少炒卖行为。

三、去杠杆

去年因疫情影响,国家为扶持中小企业发展,出台大量金融政策,经营贷款多数银行年利率仅3.8%,而房贷利率为6%左右,资金利息倒挂现象明显。

其次,由于经营贷款期限被拉长,就开始出现循环放贷、先息后本、到期续贷等资金过桥现象。另外,经营贷款额度在去年也显著提升,从此前的房产评估值的五成,提升到七至九成。

在这样的资金成本诱惑之下,不少投资客开始通过“过桥融资、全款买房、套取经营贷、还掉过桥融资”这样的操作来买房。

目前,成都大部分银行现已明确要求贷款买房必须结清名下的经营贷款和消费贷款。

同时随着包括成都在内的多个城市对违规挪用经营贷进行“围堵”及经营贷利率上调、房产抵押评估价降低等“连锁反应”的形成,也将直接阻挡住经营贷、消费贷流入楼市。

另外,近期有进行首付及贷款的朋友肯定能感受到,那就是银行查贷款可以说是非常严格了。资金来源不明,流水不够等情况根本无法获得贷款,而这些问题,在以往的银行审查中可以说是很容易操作的。

无论是对的围堵还是首付资金和贷款资质审核趋严,其实本质上都是在加强房贷管理,最终目的也很明显:消除杠杆买房带来的泡沫,降低楼市未来风险。

四、还未出炉的大招:二手房指导价

自深圳后,成都是第二个出台指导价的城市,因此关于二手房指导价,成都最好的老师可以说便是深圳,而成都二手房未来市场的走向,也可以参照眼下的深圳市场。

从实行二手房指导价机制后的深圳市场来看:因为多数房东难以接受指导价,出现大量撤销挂牌,市场缩量的现象。同时部分急于变现的房东也开始慢慢降低价格,促使二手房价虚高的部分出现回落。

或许有人会说,二手房指导价对于真正的成交并不会产生影响,因为可以通过家具升值之类的方式套取部分房价。但是一点看房认为,二手房指导价最重要的作用其实是稳定心理预期。长期面对远低于挂牌价的指导价影响,购房者心理预期也会产生潜移默化的改变。

长远来看,成都部分版块二手房价格虚高回落是必然的,二手房过热区域的热度回落也将从根源上遏制住炒房情绪。

现在个别房源在新政后出现的高价成交并不能说明新政的效果,因为今年调控的根本逻辑旨在引导楼市向长效健康健康发展。哪怕需要几个月的时间才能反映到市场端,但胜在影响深远。

成都如果想要更好的发展城市、吸引人才,则必须遏制房价过快增长。毕竟当城市居民的最大热情都在炒房上面了,还拿什么精力去做创新?

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