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约谈13座城市!西安在列,楼市真该降温了

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从浩穰爱娱乐 2021-04-14 21:14

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跨过疫情年,全国各地起势的楼市屡上热搜,海量的放水已然在楼市中体现,官方数据中,70城新房价格上涨城市多达56个。

近日,央行公布了最新数据,今年一季度,人民币贷款增加7.67万亿元,即使是在去年同期高基数的基础上,依然实现同比多增5741亿元,个人住房贷款余额更是同比增长14.5%!

小阳春妥妥要变小阳夏了!高热之下,必迎调控,楼市历来如此。而在今年,楼市调控又出现了新的变化。

壹丨住建部开启疯狂约谈模式!

自打进入2021年,住建部便开启了高频约谈、督导工作,三个月多的时间里,到访、约谈13座城市,这是从未有过的约谈频率,调控收紧的信号十分明显!

1月-2月,住建部深入深圳、上海、北京走访;
3月初,倪副部长亲自带队赶赴杭州、无锡调研督导;
3月下旬,倪副部长再次带队来到成都、西安,对相关部门进行约谈;随即,深入南昌,进行摸底调研
4月8日,倪副部长约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人。

在每一次可见的公开报告中,住建部皆指出:“城市政府要紧盯新情况新问题,及时采取针对性措施,精准调控,坚决遏制投机炒房,引导好预期,确保房地产市场平稳运行。”

无一例外,住建部约谈督导的城市,均为地方楼市高热的城市。措辞极为严格,城市主体责任、精准调控、房住不炒、管理预期等,均是这轮约谈中出现的敏感字眼。

贰丨调控深入三四线 城市反应迅速

与以往的约谈不同,今年住建部走访过的城市,皆立即出台了调控升级之举措:

一线城市不用过多介绍,本就被调控政策五花八绑,如今又有了限离、限经营贷、限二手房价等新举措;

二线城市以杭州、成都、西安为例,围绕土地供应、新房限售、限购调整、法拍房等,加码调控,西安跟在这几个城市的后面,把亮点政策原样照搬,出台了330新政,但影响力在隔天的政策解读中瞬间瓦解,短期内对市场鲜有影响,但好歹也算交差了。

围堵完一二线城市后,最近一轮约谈中,三四线城市也被盯上了!这是本轮约谈调控中出现的新趋势,毕竟三四线城市已经很久没有被敲打过了。

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注:除南通外,其余4个城市成交均价截止至2021年一季度,南通均价截止至2020年底

三线城市中,东莞与南通同属于热点城市,近年来在整体三四线市场分化趋势中,东莞与南通都保持了一定的增长势头。尤其是东莞,截止至2021年一季度,东莞商品住宅成交均价28802元/平方米,同比增长24.28%,为5个城市中最高,其销售均价也已超过属于二线城市的合肥与宁波。

从这轮调控升级的思路来看,由一线城市牵头,随即热点二线城市跟进,而后京津翼、长三角、粤港澳大湾区中的周边城市出现调控。

如果仍无法遏制全国普涨的局面,未来中西部省会及各大都市圈周边热点三四线城市,将会更频繁出现在约谈名单之中。

今后,我们需重点留意住建部的约谈情况。住建部调研督导前后,各地基本都有收紧楼市政策的动作。在各地因城施策的同时,住建部的监测督导成为“调控指挥棒”,这也是今年房地产市场调控的新特征。

叁丨政策升级后的影响启发

深圳、北京、上海在本轮收紧中调控最早,政策发酵最长,当地楼市已经出现变化。

因为限离、限结、限经营贷等共同作用,深圳反应最为明显。深圳3月网签量共计4869套,同比去年3月份二手房网签量则较大幅下滑了23.6%,这是自深房中协有二手房网签数据统计记录以来的最低值。

深圳进入存量房市场多年,已有一套衡量市场热度的体系。通常情况下,二手住宅成交量5000套以下属于行情冷淡,属于业内普遍认同的红线,6000-8000套则是平稳状态,8000-10000套属于行情较好,10000套以上代表市场火爆。

如今的深圳已经跌破了红线,楼市热度被政策严格抑制。

3月16日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。根据这一中考改革新规,重点中学自主招生比例大幅下降,50%-65%的生源名额将分配到各区和各普通初中,更多学区房外的学生有望升入上海的各大优质高中。

这是对学区房的直接打击,新政出台一周多时间,上海学区房市场情绪明显降温。在浦东前滩区域,对口华师大二附中的一处高端楼盘,从年初的一房难求,到近期遭遇的“倒春寒”。

在央视报道中,受访的中介小姐表示:客户明显就少了不少,刚刚新政出来,房东出来挂牌,就感觉房东心态发生了变化,降价空间有的也比较大,50万、60万、70万都有,降价幅度大概接近10%左右。

中国楼市是政策市,收紧的调控一定是有用的。房价越调越高是事实,但像深圳二手房成交量下滑、上海学区房降价,皆是收紧调控后的震荡反应,无论是成交量的下跌还是部分房源的降价,都会影响市场预期。

就像西安,330政策对于新房市场的最大影响在于明确了新增土地供应指标,有助于缓和新房市场紧张供需关系,但近期出现的严查首付来源,的确会削减楼市中的部分购买力。

所以今年无疑是热点城市不断调控加码的一年,一次不行两次,两次不行三次,短周期震荡会成为这两年热点城市常态,不想踩高点就看保险系数最高的区域和盘子,茫茫然入手大概率会成为韭菜。

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