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合肥楼市:滨湖新区的房子为什么这么贵?

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鱼大大 2021-04-14 17:57

合肥最近几年上升为准一线城市。所以与他经济发展相匹配的是伴随着房价的高涨。大家都知道,合肥房价上涨的关键转折点是在2016年的4月份。当年也因为高房价一举拿下了全宇宙房价上涨最快的城市。基本上是翻一番。

不过当时的房价上涨是在一个省会起点,房价不是特别高的基础上。当时合肥的均价是区里也只要7000元左右。2016年4月份的转折点变成了15000元。鱼炸来的是整个合肥市,包括周边的四线也是水涨船高。都增长了两倍多。

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最近几年,由于政府宏观调控措施的力度加大。导致投机炒房的行为明显减少,所以整个行情其实是在稳步的基础上有所深缓。所以在2017年~2021年这四年,其实整个合肥的房价是处于一种稳定状态。涨幅和跌幅基本上都在1%左右。价格也维持在市区在16000元左右。周边的郊区根据地域的情况有所差距,北边和东边价格在12000元左右。而在西南部和南部周边的价格也已经达到了14000元到15000元。

本以为整个合肥市区的房产楼市还会随着这种健康的态势稳步的进行。但是在合肥的各大区域内,有一个区域异军突起,率先再次引领了涨价的高峰。那就是万众瞩目的滨湖新区。

其实滨湖新区最早在2007年的时候就已经开始如火如荼的开发,截至目前已经开发了13年。为什么到现在开始,滨湖新区又开始新一轮的涨价风潮呢?那我们来具体分析一下。

首先我们知道滨湖新区的定位是神府板块,他是省政府的所在地,也是高端CBD的聚集地。可以说,合肥在举全合肥市之力,甚至是全省之力重力打造高端。合肥滨湖新区所以它的定位是国家级,当然由于申请国家级滨湖新区好像受到了一定的阻碍,但是不影响它整个高端的定位。

最近两年,合肥楼市整体上还处于平稳状态。但是从2020年开始,滨湖新区的价格又开始新一轮的崛起。已经从当年的均价18000元左右猛身到现在25000元作为最低价。而且并无兴趣。现在有一种趋势就是四级分化明显,它将滨湖新区分为四个板块儿,每个板块的价格也呈梯度逐渐上升。最高的神府核心板块价格已经高到了4万元左右。

我们姑且不说滨湖新区到底有怎样的得天独厚的区位优势,但就目前的设施和建设,也没有这个价格所表现出实力相匹配。

小编个人认为,造成滨湖新区现在一房难求,价格水涨船高的原因。主要有以下几点。

首先是合肥市区本身,随着房价的严控和土地政策的收紧,所以导致目前市场上现存的新房。不是特别多具有效统计,目前的库存仅有两万八千多套。同比下降了将近50%。所以目前新房普遍上市的不是特别多。更多的是一些二手房和小产权房,回迁房等等。

整体的合肥楼市需要一个强引力的龙头来刺激带动。这与某些投机房产中介。在后面煽风点火推波助澜有很大的关系。尤其是这些房产中介在各大媒体评论公众平台进行一些渲染氛围。从而导致从众心理。再加上本地的滨湖新区已购房的业主在群里面抱团组团来涨价,所以导致整个地区充满着一种泡沫水分的存在。

上次看了一篇报道,滨湖某小区业主居然在群里面强调,业主家的小孩成绩必须要好,可以通过业主群里面的管委会领导进行辅导。他们的目的是为了让整个学区的学习质量不错,然后卖一个好价格。真是煞费苦心。还有一起旅行,一种非明文规定的契约,大家一起密谋价格商议不能私自定价售卖。等等。

不可否认的是滨湖新区位置区域却确实多得天独厚南靠巢湖地势平坦,未经开发。西南就是牛角大为生态乐园。

但是这波滨湖区涨价风潮来得有点莫名其妙,因为滨湖的区位在这么多年以来其实一直没有改变。唯一变化就是中央公园据说要开建可能引起新一波的吸引力度,但是这不足以支持整个片区价格集体的疯涨。所以这也引起了有关部门的高度重视,开始采取更加严控的管控措施,对于外来购房者采取了更高的门槛,所以目前滨湖的首付已经提高到五成,而且要验资,这已经从侧面说明该区域购房的火热。

但是这样的一系列火热行为其实深深的伤害了那些刚需投资者。当然,市场是残酷的,优胜劣汰能者上。对于那些想在南边买房置业的人来说,无疑增加了更大的经济负担。与此同时,临近滨湖新区的西南组团,包括肥西上派镇和经开区等地,价格也随之上涨。所谓近水楼台先得月。

其实整个合肥区域内的价格差异还是巨大的,在整个北部地区和东部地区,甚至11000元也可以买到房子,比如说新站区的少荃湖板块,瑶海新区,还有么电工业园地区,包括北城等等。

而这种北部,东部与南部和西南部差异的巨大,导致了合肥的价格两极分化其实是比较严重的。南高北低已经成为了一种大的趋势。

而对于家在南部地区,尤其是肥西,庐江等地的刚需置业者来说,他们更多的是考虑地理因素,会选择就近你老家买房。但由于这股风的强势带动,导致该区内的价格也上涨。这无疑对他们增加了更大的心理和物质负担。

当然,滨湖新区也有很多外来购房者,不排除有投机炒作的嫌疑。这对于刚需族来说,滨湖新区离他们越来越遥远,除非你有足够的实力。按照目前行情来说,如果没有300万元现金流,那么滨湖新区你就不用考虑了。

小编个人认为这股风气今年应该会彻底的得到遏制,然后房价会归于理性。而一直不温不火的北部和东部地区,价格依旧是不温不火。如果想在合肥考虑置业,安家的消费者可以考虑一下北部地区和东部地区。

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