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近期国内政府卖地万亿元?房地产又要开始了?

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小麦理想生活 2021-04-14 14:46

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上周末的数据显示,近期杭州、北京、重庆、广州、天津等在内的多个城市公布了第一批次的商品住宅用地出让安排。多数城市单次供地超过30宗,甚至超过了上百宗。目前越来越多的城市开始集中供地。今年第一次集中供地的交易额至少可达上万亿元,楼市“小阳春”似乎有重启的意思。

为何在“房住不炒”的政策下,土地交易依旧如此火热。深层次的原因可以借鉴小麦前文房产税为何一拖再拖,何时才能正式出台?。

因为目前地方政府的收入土地交易占比很高,并且地方政府的债务情况不乐观,在政府去杠杆的背景下需要更多的收入,而目前地价处于较高位置,房产税出台会造成土地交易的量价齐跌。而地方政府增加收入去杠杆也是为了进一步推出房产税。

目前房产税推出的窗口期是3年左右的时间,所以这期间土地交易或许依旧还是会火热,特别是在疫情的影响下,房地产依旧是经济恢复的压舱石。借此,我们来大体分析一下房地产相关行业一段时间内的走势。

房地产包括钢材、水泥等建筑材料都是明显的周期性行业,企业一直从补库存到去库存再到补库存。目前钢材的库存水平如下图所示,钢材库存处于高位去库存阶段,且横向比较目前

钢材的库存处于近年除2020年以外的高位。而螺纹钢价格受内外价格因素影响,目前处于高位,特别是在近期环保压力下,钢材价格一路高涨。而目前市场受土地交易提振以及二季度国内基建的支持,钢厂的利润有望进一步延续,此前下游汽车市场的快速复苏也提振了钢厂的利润。钢铁板块在接下来一段时间内仍会有一定的表现。但钢厂整体仍处于去库存阶段。

水泥是较为特殊的建筑材料,受不易储存的因素影响,库存的周期较短。从此前的数据来看,目前水泥的库容比同比处于历年的低点且仍在进一步下降,而水泥价格也受需求超预期影响进一步上涨,上游水泥企业利润有望进一步提升,估值有望进一步修复。

总体来看,房地产相关行业,在这一轮“小阳春”叠加政府的基建预期影响下,整个行业的景气度有所上升,但目前整个上游行业在未来成本面临上行风险且对于房地产利好的刺激已有一定的预期,特别由于房地产库存较高,去库存压力较大。当一个阶段的需求预期释放后,市场对于这类成本等负面的预期将加大板块的波动。

再回过头来说关于政府的土地交易,可以预计的是,短期内土地交易依然会比较活跃,尤其是一线城市的热门地区,地价整体难以下行且在可预见的几年内仍维持涨势。而对于那些地方政府负债情况良好的,尤其是会明显受房产税负面影响的地区,在往后的土地交易中可能会和最近的徐州一样采用熔断机制,或者类似的限制地价涨幅过猛的措施。

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