周刊观察
老旧小区没有住房专项维修资金，在房屋出现破损的时候维修费用往往是个让人棘手的大问题。
近日，居住在宜宾女学街119号的张敏（化名）就遇到了类似问题，因居住的楼栋年限已久屋面出现裂缝，每逢外面下大雨，屋内就要下小雨，张敏一心想对房屋进行修缮，但这笔维修费用该谁承担却成了问题……
▲ 图片来源于网络
屋外大雨，屋内小雨
“我是住在7楼的业主，我们8楼是顶楼，每当外面下雨的时候，我们家里就成了水帘洞。按理说我也不是顶楼，不应该外面下雨漏到我这里啊，我想应该就是8楼的地面防水也出现了问题。”张敏说道。据张敏介绍，自己是位于宜宾女学街119号7楼的业主，该房屋为上世纪90年代修建，距今已有二三十年历史了。
“早前一直就漏水，以前是漏卧室和客厅，我就想去找楼上沟通，但我多次上去敲门楼上都没人，我问了我们小区的门卫室和收卫生费的，大家都表示不了解我楼上业主的情况，没有他的联系方式。再后来我就把房子租出去了，我也没住，据租客反映后来房子又没怎么漏水了，只是去年有一次在厨房漏水严重一些，但租客不太介意我就没管了。”张敏说道。
3月19日，宜宾下起了一场不小的雨，恰恰是这场雨让张敏的房屋出现了较为严重的渗水问题。“租客当时拍下了视频给我，不止天花板因为常年渗水发霉腐烂，而且屋里简直成了水帘洞，卧室、客厅、厨房都在漏雨，租客说如果不能维修就不租了。确实我也考虑到这样的情况下很难住人，再出租也不可能，所以我觉得应该赶紧找到楼上的业主进行维修。”张敏表示，自己并没要求楼上的业主修复自己家的天花板等，只是希望楼上的业主将漏水的地方修补好。“不然我修好了自家的房子，他又漏下来，我也不行啊。”张敏说。
随后，张敏通过辖区派出所以及社区联系到了该楼栋8楼的业主周方（化名）。
早无人住多年，该担责吗？
周方表示，自己虽然是该房屋业主，但该房屋漏水的位置是屋顶，而屋顶属于公摊面积，并不是自有产权，所以不该自己维修。
“漏水的位置属于是楼顶的屋面，而这个屋面应当是公共区域，所以现在漏水肯定不应该是我一个人来承担责任，我并没有在屋面乱搭违建或者进行改造，只是因为这个地方时间太久了，且以前的建筑材料和现在不太一样，所以出现了漏水问题。”周方称。
除此之外，周方表示自己的房子一直处于空置的状态，多年来并未有人居住，且水电气全部进行了关闭。
社区：单元居民平摊
据该辖区社区工作人员介绍，在获悉张敏反映的情况后，他们第一时间与周方进行了沟通，“当时我们联系了双方，希望约定时间一起坐下来协商此事，8楼的居民表示这个房子长期处于空置状态。我们也核实了，确实长期没人住。”社区工作人员介绍。
3月30日上午，社区工作人员与周方一起前往到了该居民楼进行查看。“经核实，发生此次漏水的原因确实是因为屋顶年久失修造成的漏水，但屋顶属于公共区域，8楼的居民并未做出违建等行为，所以我们会联系通知该栋楼的其他居民一起来凑钱修补楼顶。但是作为社区我们只能尽力起到协调和通知作用，并没有办法强制其他居民一起来承担这个费用。”该工作人员说。
律师点评
四川皓锦（宜宾）律师事务所王家伟律师认为：周方和张敏作为楼上楼下，存在相邻关系。
首先，物业楼顶维修问题。①楼顶属于整栋楼全体业主共同共有，②房龄老旧未缴纳住房维修基金，③不存在楼顶违建、改建情况，根据《民法典》第二百七十三条第一款“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”，楼顶应当由全体业主承担维修义务。
然后，七楼张敏房屋所受损失问题，房屋顶楼屋面漏水到八楼，再浸漏到七楼，造成损失。第一，屋顶年久未修缮导致漏水，因聘请有物业服务管理人，可以依据物业服务合同的约定查看是否是物业管理人的服务范围，是否属于未履行义务存在失职，若属此情况可确定为侵权人之一。第二，八楼业主周方长期未住，存在怠于维护的情形，即便未入住、不装修，也应当定期对自己专有部分物业进行管理，因未尽管理义务的原因，造成相邻业主财产损失，也应承担侵权责任。
最后，如果张敏的损失较大，建议对相应的损失证据、八楼未尽管理义务的证据进行固定，以便后期维权有依据。
本文刊登于《新三江周刊》2021年4月8日14期
原标题：下雨就成水帘洞！屋顶维修费该谁出？
作者：李静怡