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上海楼市:上海目前哪些板块是属于一梯地!聪明人已买入待涨!

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曾叔谈房Nice 2021-04-14 13:47
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提问:请问曾叔,上海目前哪些板块是属于一梯地,谢谢!

回答:你好,大虹桥及其辐射区,前滩及其辐射区,世博及其辐射区,张江及其辐射区,金桥及其辐射区,所有滨江,中、内环带学区带商圈的配套板块,部分品质新房较多的区域。

提问:曾叔好!700万左右的预算,目前居住松江,上班在长宁/闵行,想换自住兼学区,有几个组合能否帮对比排序下。

回答:你好1,明强东+七宝二中:位置最优,但初中一般。2,华师大紫竹+华二附属初中:小学初中兼顾,但出行一般。3,闵实验+莘松。4,汇师+徐汇中学/市四:小学初中都达到预期,但只能两房。其他推荐参考内部分享!

提问:曾叔!您好!请您分别预判上海新房市场走向和二手房市场发展趋势。

回答:你好,新房市场,其实除了个别板块个别楼盘的关注度比较高,整体来看是比较平稳的。去年成交均价同比涨幅控制在3%以下,价格涨幅并不大,而且今年强调要大力发展郊区新城,供应和成交结构会有相对的侧重,这也会在一定程度上均衡全市的成交价格。所以我们预判成交量会小幅上涨,价格会保持稳定。成交结构上,外环外的比重会有所增加,而核心区域的稀缺价值会越发凸显。二手房经过去年一段时间的传导,在去年底出现集中升温的现象,房东和购房者的心态都出现了变化,但1月份一系列政策组合拳出台,特别是增值税征免年限的提高直指二手房市场,对市场起到比较有效的镇定作用,未来成交量方面不太可能再现去年底和今年政策出台前大幅放量的情况,价格方面跳涨的可能性也会大大降低,买卖双方可能会在一段时间内存在观望和博弈的情况。

提问:曾叔,你好,请问新房价格有可能会谈到95折以下吗?因为一房一价表上面,标注了上下5%的波动区间。

回答:你好,当下在上海不太可能。那个5%的浮动价格是用于对低楼层的或者非标准层地带硬伤的房子,它会有一定的折价。当然在静淡市的时候,房企可能会拿出一二套特价房出来,给到折扣,我知道万科天空之城二期曾经愿意给到1.5%的折扣力度,这已经是我见到比较大的折扣了。今年上海会逐步回暖,不太可能再有这种折扣机会。上海具体买房建议,详见内部分享。

提问:你好,曾叔,深圳投资一些老破小,等待拆迁可以吗?即使不拆,一线城市老破小也有流通性。那个板块适合博拆迁呢?谢谢!

回答:你好,哪个板块都不适合博拆迁,看看木头龙的例子,多少人望穿秋水,盼到白发苍苍都没能住上新房。 首先,如果拆迁确定,我们作为普通人,总是最后得到风声的,价格也早就体现在房子里了,高位接盘恐只是是一腔孤勇。 如果没有任何拆迁消息,能否经得住漫长年月的等待,一直坚守到交房?眼看别人的新大好升值像火箭,自己的老破小像蜗牛,而旧改又遥遥无期,是否依然初心不改?恐怕很难,因此变现是一定要考虑的。 风烛残年的老房子,老鼠蟑螂满地蹿,物管早就破罐子破摔,形同虚设,就算一线城市流动性相对好些,可始终还是不受人待见,最终还是要牺牲价格来获取流动性。再加上贷款年限短,金融属性差,综合来看,还是避而远之吧。

提问:曾叔,你好,想问下现在是置换二手房的时机吗?现在调控新政刚出,后续价格会不会下来点,房源会不会比现在多?另外想问下,政通路250弄和政通路311弄如何,听说房龄比较老,但是交通比较方便,将来容易出手吗?还有,这两个小区周围配套和升值空间如何?

回答:你好,未来会越来越严,而当前调控其实是一个窗口期,使得一些很拽的房东,从惜售开始愿意谈一谈,所以需要把握好这个窗口期。两个盘很近,都是较老的房子,只是其地理位置较好,地铁口,配套繁华,生活方便,而且供需紧张,所有也有一定的价值。具体详见内部分享文章。

提问:你好,曾叔,感觉房价开始跌了,为什么有人会认为房价一直会涨?

回答:你好,如果有100块钱,一些人愿意花1块玩,花10块买米面油,花10块买猪肉,然后存起来79块。如果有人告诉他们,存钱越存越亏,他们就愿意把原本存银行的79块钱拿来买房当存钱。如果有了200块,你猜会怎么样?他们不会花2块玩的,也不会花20买米面油,20卖猪肉。只要米面油猪肉不涨,那么他们还是花1块玩,10块米面油,10块猪肉,存179块。甚至19年的猪肉行情说明了哪怕猪肉价格翻了一倍,他们还是只吃10块猪肉。米面油不涨就行,没有人可以阻止我存179块钱。如果有200块的时候,他们发现存钱亏,就会把本来存银行的179拿去买房。于是房价就涨了100。179里面,买上海的房子他们愿意花179,买拉萨的房子他们可能只愿意花10块。于是,拉萨的房子涨到10就不动了,还要下跌。我想说明三个事。1、在目前,只有消费主义(价值观)和经济危机(没钱存了)可以杀房价。2、除了少数人,真没多少人有‘房价一定涨’的信念的,他们只是觉得把这钱花在别的地方亏得头皮冒血,于是换了个不那么亏的方式存钱。3,别问他们存钱干嘛,问就是家里人得大病得治。

提问:曾叔你好,现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多,有没有必要转换?转换过后,以后会不会涨上来?有什么方式可以凑首付?

回答:你好,长期还房贷,选固定利率。短期还房贷,选LPR浮动利率。有很多种方式,但这里不方便说,具体到我的圈子里查看分享文章。

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