当我们看到一些楼市新趋势的时候，背后一定有一些很厉害的暗流在涌动
你可以选择旁观，看看会发生什么，但是意识到的时候才想要进入，也许就已经晚了
我今天想要和大家分享的，是未来上海楼市大概率会来的场景和现象
公众号：真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
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直接先来看一组去年楼市成交的数据
根据克而瑞的数据，上海2019年和2020年二手房成交套数的变化
可以看到90平以下的产品，成交量在缩水，而90-180平以上的，成交量都在增加
（数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统）
我认为上海的改善，已经不能直接解释为市场上大家在换房这么简单的逻辑了
当然换掉小房子买大房子的客户，也是这其中一部分，更多的人开始追求如何一步到位的置业
在新房里一步到位的改善产品中，有一类产品的数据可能会让你感到惊讶
我们用上海新房数据来看，2020年上海新房的成交量为79283套，其中别墅产品的成交量11208套
（数据来源：CRIC克而瑞）
也就是说，在新房市场上，每成交7套房源，就有1套竟然是别墅
那么，别墅细分到类别呢？北上广深四个一线城市中，别墅成交中叠墅的比例占45%，近乎一半
有且只有叠墅产品成交量在上升，联排、双拼、独栋都是在下跌的
（数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统）
叠墅那么火，优势到底在哪里
当人们开始追求全周期房子的时候，楼市供应短缺这一幕，我仿佛又看到了
以上海为例，上海严控低容积地块入市，纯别墅产品供应会减少，但市场改善置换客群增多，供求不平衡目前看来，已经可以预见
2020年7月16号，上海出台了关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则（2020版）其中规定了，“住宅地块容积率原则上不大于2.5。”
（截取自关于加强容积率管理全面推进土地资源高质量利用的实施细则（2020版）
而2012年出台的限制用地项目目录(2012年本)》中，也规定了“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。”
截取自限制用地项目目录(2012年本）
这意味着，上海住宅的容积率基本在1.0-2.5，而实际上容积率低于2.0的纯住宅在上海，也并不常见
最近上海卖出的地块中，容积率几乎都是2左右，或以上
（数据来源：上海市国土局）
其实叠墅产品之所以能够成为改善主流，正是因为纯别墅产品越来越少了，而叠墅近几年的直观变化，让它成为了想要买别墅客群的首选
1）产品面积开始趋小
2）产品开始注重功能性和实用性
3）使用面积大，附赠多
4）从绝对的私密性逐渐演变为私密性和社区的融合
而当供应量逐渐减少，且改善客群需求在增多的情况下，我们应该关注的是市面上那些总价低、产品力好的叠墅产品
今天要和大家聊的这个项目的叠墅，我认为应该是目前上海楼市产品力和实用性兼具，且最能打的产品：
电建地产·泷悦蓝湾
（项目效果图）
150-165平的面积段，和420-600万总价段，当电建地产亮出这样一款总价段非常稀缺的产品时
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这个叠墅产品的与众不同，从一开始就确定了
我们可以先用这个总价段，比较目前上海几个供应热门板块。叠墅价格中位数大概在800w，外环红盘叠墅甚至站上了1500w
（上海新房叠墅产品总价段）
目前上海刚需高层总价的最底线是400-500w，也只能是在外郊环刚需高层的起步价，或者买一套很小很小的普通公寓
总价500w左右，却能在临港能买到可以享受到别墅生活的舒适叠墅，承载一家人未来十年以上，甚至二十年的居住需求
简直就是赤裸裸的降维打击。以这样的价格，我们再来看它的产品，真的是相当能打啊
（项目效果图）
当一块低容积的土地摆在面前，很多开发商会用控制总价的方法，以及在更小的面积内做出功能性：
做迷你叠墅，或者是咬合型的叠墅，或者是做了平层的六叠
但是电建地产对待这块地的态度，是要做出真正的舒适叠墅，给到那些改善客户，真正接近于别墅的生活
为了这样的设想，因此选择了做只有四层的真叠墅，上下只有两户
（四层叠墅示意图）
和追求极致性价比的迷你叠墅不同，不做中叠，只做上下叠，这意味着什么
你会发现，户户均好性也是极强的，每一户的单体都是非常方正
（164平下叠模型图）
因为户型都很方正，才保证了每一层都是大开间
（164平下叠户型示意图）
餐厅、客厅、厨房这三者之间没有太多隔墙或者局限，电建地产为其规划了约270度的侧边采光
整个餐客厅的动线，采光很好，还可以观赏到外面的景观
（样板间实景图）
本质上就是因为大面宽的支持，才能在公共空间规划出LDK的餐客厅一体空间
（样板间实景图）
整体的风格沿袭了现在上海热门的简约海派的感觉，也是得益于电建地产在整个项目内运用了极高比例的落地玻璃和整体开窗
（项目效果图）
横向来看，在二楼卧室阳台处是一个大阳台，让整个房间无论是采光和视野，都很优秀
（样板间实景图）
在竖向空间，同样优秀的是地下室，挑高达到约5.4米，足以做到两层空间
至于怎么规划，可以尽情发挥想象空间：储藏室、藏书房、影音室、健身室、瑜伽室、酒窖.....
（样板间实景图）
它可能是在上海能够以最低总价，买到最接近别墅生活体验的产品，同价位段的普通刚需高层和公寓，其实都无法给到这样的舒适感受
（样板间实景图）
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对于整个项目来说，有一样东西在规划上，电建地产是不愿意舍弃的，那就是舒适性
从产品到社区依旧如此
小高层的楼间距最大可达到约30米，叠加别墅的楼间距最大可达到约15米，小区布局采用了南低北高的设计，充分保证到每一户的采光和通风
（项目沙盘图）
现在的改善客群，对于项目的追求，不仅限于产品力的极致和规划创新
说到底，买别墅这件事，本质上都是为了享受更好的生活，而不是为了住进别墅，从而降低自己的生活质量
所以电建地产选在了临港蓝湾国际社区，来做这样的舒适叠墅
这里一点都不像是一个上海远郊板块，城市界面和街道都保持得相当的干净整洁
（蓝湾国际社区实景图）
从电建地产·泷悦蓝湾项目出发，大约才500米的距离，一个已经成熟的大型商业体蓝湾天地，对于居住在这里的人来说，购物非常方便
（蓝湾天地实景）
周边还有自行车道、有氧跑道、足球青训基地、皮划艇俱乐部等场地，更多前沿生活方式的注入
（海湾国家森林公园实景）
生态上，邻近约16000亩海湾国家森林公园，空气质量一直领衔全市，还有海洋小区域气候调和，居住舒适性很高
S3高速明年底即将正式通车，到时候从临港蓝湾就可以驾车直达张江，交通也更加便捷
很少看到外郊环能有这样宜居成熟的氛围和配套，对于这里的认知，基本快要抛弃郊区这个概念了
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当然，对于还在拉大城市骨架，大力全面发展多中心的上海城市建设来说
未来可以传承的改善资产除了产品力，这样的产品，地段必须具备可成长性
作为国家级规划的自贸区，同样又是集上海全力打造的五个新城之一，未来的综合性节点城市
这问题在我看来就是，临港什么时候会把250万的人口装满
人是跟着产业走的，有什么样的产业，才能吸引什么样的人才，我们再来看下产业细节
（临港产业规划）
临港的主要产业和人口就业方向，包括生物医药、集成电路、工业互联网、人工智能、航空航天、金融服务、数字贸易、大宗商品等
从当前情况看，集成电路行业与生物医药企业入驻临港是比较多的，而前期这一块的强势领域其实是张江高科
（上海强势产业区域企业布局）
换句话说，因为如今临港的的相关政策，对于这些企业而言，未来很可能会落户到临港新片区
看透这一点，你就知道这里未来还有没有继续装下更多人口的可能
好了，产业来了，就业人口会来，但是什么人会留下来常住定居，这对临港来说很重要
因为临港特殊的新房认购规则，第一批次优先选房基本会是高学历人才
这些人不缺购买力，只等好产品
大家可以想象一个画面，当这里有很好的居住环境、好的学校、好的企业，并且还给人才优先购房利好，对年轻人落户年限也缩短
临港在用尽一切办法吸引高素质人才，我们可以想象临港未来，会变成什么人的临港：
高学历、年轻化、国际化、高收入....
这背后有一个重要内核，这一批新上海人面临的最大问题，或许不是居住问题，而是子女的教育问题
整个临港对于教育的投入是巨大的，目前这里已经汇聚了上海中东学校、临港第一中学、明珠小学、耀华国际临港学校、上外临港外国语学校、建平临港小学等优质学校
这才是未来上海大量的新人才，会愿意留在临港的最本质原因
（上海世外临港外国语学校实景图）
把时间拨回十几年前，它就是上海那些老牌国际社区的雏形，有张江的影子，有碧云的影子
正是因为这样的驱动和逻辑，我们看到电建地产在临港推出这款改善叠墅产品，其实是顺势而为
（项目效果图）
高精尖产业的高素质人才还在不断向临港聚集，好的叠墅产品在上海楼市在变得更稀缺
这种反差，以后将会变得更加明显