买新房我们最害怕的就是买到烂尾楼。其实烂尾楼在每个地方基本上都存在，每个城市都有大大小小的烂尾楼，而受伤最大的就是我们的购房者。时常我们会看到很多购房者由于自己购买的房屋烂尾了，迫不得已住进了烂尾楼里面。而且维权的过程极其艰辛。那烂尾楼形成一个主要的原因就是离不开我们现在的房屋预售制度。目前市面上有超过90%以上的楼盘都是采用预售制度。很多购房者就在想一个问题，能不能把现在的预售制度改成现房销售呢？今天我们就来说一说预售制度所带来的坏处以及如果以后实现了现房销售将带来哪些好处。
要想搞清楚预售制度，还要从上个世纪八九十年代的香港开始说起。上个世纪八九十年代大陆房子还是福利分房制度，商品房没有形成。而霍英东是第一个发明预售的人，当年在香港叫做卖楼花。为了能够筹到建设楼房的资金，刚买好地就马上把房子卖给消费者，这样一来开发商的流动资金就变大了。后来这一做法慢慢地传到了大陆。就有了现在的预售制度。这里需要提一点的是，公摊面积是李嘉诚发明的，因为当时房子在香港只能一栋楼一栋楼的来买，这就限制了很多人买房子，后来改成了每个人都可以买一栋楼其中的一间房子，这样就会产生公摊面积。于是李嘉诚就提出了公摊面积和出售停车位，后来被内地的开发商纷纷效仿。
预售制度是非常有风险性的。开发商拿到预售许可证的条件比较简单，第一就是交付完全部的土地出让金取得土地使用权证书。第二个方面需要持有建设工程规划许可证。第三个方面就是开发商投入的建设资金只要达到工程建设总投资的25%以上，而且已经可以确定施工进度和竣工交付的时间就可以了。
预售制度的风险大概有以下三个方面的问题。
第一：交易不公平
因为我们实行的期房销售制度，住房还处于建设中，我们不管在买房子的过程中是全款给开发商，还是我们首付加上银行的按揭贷款都是一次性的把钱给了开发商。而这个时候的开发商有可能刚刚打完地基，要等到过两年以后才可以给我们交房子，那这个中间的风险就太大了。比如说开发商资金链断裂，银行肯定不会给开发商再进行贷款。一时半会儿又找不到合适的投资者接盘，这个房子就成为烂尾楼。而开发商有了预售许可证以后，我们交了首付就开始还贷款了。所以我们在买期房的时候实际上就是在赌。堵这里的房子没有风险。
第二：就是销售不规范
因为住房是非标准化的产品，由于位置、空间、面积都不同，所以每一套住房也是不一样的。由于我们的房地产行业只有短短的二十年，很多规章制度并不是很完善，这就造成了很多违规现象的出现，比如说改合同、虚假广告、定金圈套、首付贷圈套、合同欺骗、一房多售、面积缩水、质量低劣或者假按揭等各种形式的违规与欺诈行为。而每一年由此引发了大量的法律纠纷。
第三：不平等的竞争和低效率竞争
期房制度实际上拉低了房地产的门槛，这就对开发商的实力、品牌、技术、战略等都变得没有那么重要。我们会发现很多三四线的城市仍然存在着实力并不是十分强劲的本地开发商。而这些开发商在拿地的时候，只需要以低廉的价格拿到土地和从银行贷出低利率的贷款，这个项目就成功了一半，因为剩下的由于实行了预售制度，开发商其实就是在空手套白狼。随着这两年房地产市场的规范，只有开发商取得预售许可证以后才可以售卖房屋，在前几年基本上没有取得预售许可证就开始让客户交首付，甚至是全部的尾款，这样开发商就能在短时间内积聚大量的资金，而不用向银行进行贷款。
2020年很多地方都已经提前试点了现房销售的制度，比如说海南，比如说江苏。那么现房销售的制度到底都有哪些好处呢？
首先第一点：就是购房纠纷变少，风险变小
一般情况来说楼盘的开发是需要一两年的时间，而我们往往买期房的时候会发现房子非常便宜，那么如果一旦改为现房销售，这个价格肯定要比期房销售的时候高。但我想应该大部分的客户愿意去买现房，即使价格比较高。因为现房我们可以马上购入然后马上进行办证，产权完全属于自己。这样呢就没有烂尾楼的出现，即使多花钱，我们也可以买一个安心。
第二：眼见为实值得信赖现房的优势很明显
能够看得见摸得着，如果我们想买某一个小区的楼盘，我们就可以进到这个小区里面实际的考察。而往往我们在买期房的时候最多也只能看一下样板间，所有的户型都是等比例缩小，但不一定完全规范。那么进行现房销售，我们可以进到小区里面看到小区的绿化，看到小区的楼间距，看到小区的采光以及户型是不是自己心中所想。包括这个小区的车位是不是很够，这些细节都是可以通过我们自己的观察来确定，这样就保证了我们资金的安全。
第三：交房的周期变短，省了很多租金
我相信了现在很多买新房子的都是刚需改善型的，而往往刚需改善型的就是需要先把自己手中的房子卖掉，变成首付款然后再来买新房。但由于现在实行的是预售制度。自己没有了房子，为了等上两年以后或者三年以后能够拿到房子，只能够再进行租房子。这两三年无形当中就增加了我们生活的压力，一方面我们需要付房租，另一方面我们还要还房贷。如果变成现房销售，那么我们可以选一个时间节点直接把房子卖掉，然后拿到钱马上就可以买房子装修入住。
第四个方面配套更成熟，未来增值是可以预见
我们在看房的时候只能通过售楼处的区位图和沙盘来进行模拟。但有一些开发商为了能够让自己的房子好卖，就会把很远地方的学区或者交通以此为卖点。往往项目交付了以后，我们才发现，规划并不像开发商之前所承诺的那样简单。也许是学区不对，也许是交通很远，或者说你周边都没有公交车。也没有像样的商场配套。如果实行现房销售，我们就可以看到周边的配套，我们知道自己处于什么位置，我们知道我们买房子是什么样的需求。
人民日报曾经发表过文章《取消商品房预售制，调研可先行》，在这篇文章中提到：现阶段预售制和土地、房价、房地产税等各项关系都有挂钩，短期内取消预售制是不太可能的。但是从长远来看取消预售是不可避免的。
也就是说随着房地产市场的进一步规范，预售制度会慢慢地过渡到全面的现房销售制度
到底是预售制度好还是现房销售好？欢迎大家在评论区留言