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民法典实施后被抵押的房子真的可以直接过户吗?买时需注意什么?

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法律魔方 2021-04-13 22:50

很多文章说:民法典实施后,房子不用解除抵押就可以过户了,但真的是这样吗?

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《民法典》第406条第一款原文是这样规定的:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”

自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》(自然资发[2021]54号 )第三条规定:

当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。

1、有约定的填写“是”,抵押期间依法转让的,应当由受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请转移登记;(即:要经过抵押权人,否则无法完成不动产的转移登记)

2、没有约定的填写“否”,抵押期间依法转让的,应当由受让人、抵押人(转让人)共同申请转移登记。约定情况发生变化的,不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

3、《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产,抵押期间转让的,未经抵押权人同意,不予办理转移登记。

综上所述,正确的说法应当是:2021年1月1日(《民法典》实施的日期)之前,设置了抵押的不动产转移需要经抵押权人同意;2021年1月1日之后,设置了抵押的不动产转移是否需要经过抵押权人要看“是否存在禁止或限制转让的约定”,若有则需要,若没有则不需要。

2021年1月1日实施的《民法典》对以前的民商事法律制度有很大的改变和完善,相应地对民商事交易模式也会产生深远影响,交易会变得更复杂、需要考虑的风险点会更多(例如:过去购房最大的风险点是:房子是否能过户到自己名下,但现在则不仅仅需要考虑是否能过户到自己名下,还需要考虑别的,下面会接着讲),因此需要对法律有全面的理解才能深刻的认识到相应的风险点,并采取对应的措施进行风险防范

现在房价高涨,房子往往凝聚着几代人的心血,可谓是所有家庭财产中的重中之重,保护好房子等于保护好了几代人的心血和资产。

老生常谈的确认房子的产权状态,房子是否存在查封等情形,这里就不讲了,重点讲的是《民法典》对原《物权法》对抵押财产转让上规定的不同,导致我们在购买被抵押房屋时,需注意哪些重大问题。

1、我们需要查询该房屋的登记信息及抵押权设置的时间是在民法典之后还是之前,以确定该房屋的转移是否需要经抵押权人同意。

2、如果该房屋的抵押权人是银行,而该银行并未对禁止或限制抵押物转移有约定,则需要计算出卖房者对该银行的剩余贷款金额,并留存该部分金额,不要付给卖房者,然后将该房屋带着抵押权过户到自己名下。

3、民法典规定:“抵押财产转让的,抵押权不受影响”,因此即便房屋已过户到自己名下,但还是存在抵押权,相应于存在一个定时炸弹。

这时候会出现这种情况:购房者手里的钱基本已全付给卖房者,手里已无余钱,没有钱可以消掉房屋上的抵押。

这时候可以有两种选择:

一是:找一找是否有银行愿意贷款给自己用于消掉之前的抵押,再设一个新的抵押权(这是在民法典这个制度下,未来可能会发展出的银行业务内容,之前的商业模式是消掉之后再抵给另一家银行);

另一种:债务转移,即卖房者将自己就该被抵押房屋对银行的债务转移给购房者,即:以后就由购房者偿还银行剩余贷款(我认为这种商业模式才是更好地发挥民法典下这个制度的制度优势,同时可以防止之前实践中出现的:购房者将钱给卖房者还银行贷款以消除抵押,但卖房者根本没去还钱,而是用于个人消费,因而产生了很多购房纠纷)。

民法典有很多新的制度规定,虽然只有寥寥数语,但运用得好的话会产生很大的制度优势,解决实践中存在的问题。关注本订阅号,每天多学点法律知识,保障自己权益。

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