房产说理第247篇原创
很多做房产中介的小伙伴们应该都发现了，现在做房产中介越来越难了。
新客户转化越来越难，老客户粘性越来越低，不知道是哪个环节出了问题。
尤其是一些这两年加盟大平台的中介门店，觉得平台红利越来越少。
但是看到成交量并未出现明显下降。
大家都开始怀疑，市场没问题，为什么自己的生意越来越难做了？
其实，市场一直在变化，成交总量没什么变化，但成交的方式在发生改变。
一、房产中介行业正在全面线上化
以前做房产中介大家是线上引流、线下服务。
随着贝壳广告不停地轰炸“VR”、“真房源”，购房群体正在全面线上化。
客户购房第一步是先去房产网站，通过VR等、视频看房甚至直播看房等线上工具，先进行第一轮看房。
线上真房源，通过筛选和大数据匹配，在线上确定好买房的方向，再到线下看房的时候效率就非常高了。
尤其是二手房领域，线下看房还是很辛苦，很麻烦 。
线上看了满意，再去线下，这种方式客户省时省力，经纪人也高效。
即使你在线下门店接到的客户，他跟你看完房，也会去线上再去看看，对比一下。
除非是老年人，他们可能不太懂上网，但这种纯线下客户越来越少了。
线上不一定非得是贝壳，安居客或一些本地房产平台也有很多有视频、VR或担保的房源，基本也可以保证真实。
做得好，一定有流量，有客户进线。
当然也要付出成本带教。烧点钱，或交点平台费也理所当然。
天下哪有免费的午餐。
信息越透明，精准的商机就越值钱。
利用好互联网、利用线上引流、做好商机转化是房产中介最近两年必须要全面提升的要点。
二、消费升级
买房门槛在提高。
而且越来越高。
购房群体档次在提升。
而且越来越专业。
比很多经纪人还专业。
这就是目前传统房产中介面对客户时候的有心无力。
尤其是以前的老客户，你可能觉得客户跟你成交过，以后还会找你买房。
但是，现在网络信息太发达了。
很多资深房产中介大佬也开始在抖音上传播一些买房的经验和技巧。
客户天天看他们的视频，慢慢地也就越来越专业了。
客户在进步，如果经纪人自己不进步，客户会对经纪人有更高的要求。
很可能会联系更加专业的经纪人。
再谈谈佣金问题。
客户现在都有了佣金的概念，你提的佣金一定要让客户觉得物有所值。
佣金不单单是倒卖信息的价值。
更多来自于服务。
这种服务包括：经纪人帮助客户梳理需求、资金、未来置换、投资的方向，还包括交易的安全与高效。
现在很多中介公司都在建立自己的交易中心，提高客户交易方面的服务体验。
这也是保证收佣的关键。
单体中介或是交易服务链条不完善的中介公司，在佣金方面就很吃亏。
不提升服务和客户体验，也很难在未来中介市场立足。
三、房产自媒体、管家公司截留
去年老米在很多文章和直播课里都提到过自媒体分流。
很多中介公司根本没把他当回事。
但是，现在房产自媒体、管家公司已经有崛起的迹象。
前几天郑州有个做新房的自媒体大V，一个人一个月可以卖27套房子。
他也是疫情之后才开始做新房自媒体，目前几个账号粉丝量破千万。
佛山有个中介老板模仿他录了十几期视频，吸到了10多个粉丝。
但是就是这是10多个粉丝，产生了6组带看，成交了1单。
你说气人不？
你天天发朋友圈、天天打电话、天天出去派单，很辛苦，没客户啊。
人家录个视频，就有客户，还有成交。
这里不是鼓吹自媒体，而是现在自媒体确实截留了一些网络端口的客户和一些本来线下客户连接的客户。
老米上周写了6篇关于自媒体吸客落地的推文，大家有兴趣可以看看，可以从这方面入手，多一个拓客渠道。
你不做，别人就做了。
目前，抖音日均搜索量破4亿，已经超过了百度。
这么好的一个曝光、吸客入口，还免费，为什么不试试呢？
再说回管家公司。
老米有个朋友，以前也是个做房产自媒体的大V，现在在做管家公司。
凭借圈内口碑和专业的服务，做起了管家公司。
五六个人的团队，每周收二三十个客户定金。
也就是客户先把钱给他，跟他签协议，让他帮忙买房子。
听起来不可思议，但是人家做到了。
客户粘性非常高。转化率也非常可观。
很多人后台也咨询老米，管家公司的服务流程。
今天给大家简单罗列一下：
第一步，发布自媒体内容吸引粉丝，邀请粉丝入群，咨询师跟进；
第二步，粉丝邀约上门面访，咨询师有一套专业的需求调研表，访谈结束，会出一份详细的购房报告；
第三步，交钱，签订买方单边代理；
第四步，板块专家会结合下游中介资源找房源；
第五步，板块专家自己去踩盘，实勘，评估，确定带看哪个盘和路线；
第六步，带看；
第七步，谈价；
第八步，成交，签订合同。
具体操作肯定是更加灵活的。
当然，管家公司对于门槛的要求和资源整合能力的要求是非常高的。
目前管家公司的困扰在于，大V在前面吸到客户，但是找不到合适的房源。
联系中介，利润大家不好分配。
自己去找盘，不现实。
还是有很多问题和难点。
但是，这些问题和难点就是市场机会。
最后，房产中介行业在升级
拿着旧地图找不到新大陆。
房产中介公司想要活得更好，需要往线上转型、往更好的服务体验转型、往管家公司转型。
错误的尝试好过无助地等待。
未来可能还会有其他更加先进的模式出现，谁做得早，谁先跑通了模式，谁就能在市场上分得一杯羹。